住宅ローンと名義変更についての質問です。

質問

住宅ローンと名義変更についての質問です。
５年ほど前にマンションをローンで購入し、現在、返済中です。
実は、マンション購入時、私は転職１年未満だったので、ローンが組めませんでした。妻は長年企業に勤めていましたので、妻の名義でローンを組みました。そして今年、妻は体調不良で、長年勤めた会社を辞め、現在、アルバイト的な仕事についております。
そこで、私の名義にして、私がローンを支払う形にしたいのですが、どのような手続きをすればよいのでしょうか。また、名義が変わったことで税金がかかってしまうのでしょうか。
教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.2

takapiii · ベストアンサー

建築及び宅建業者です。

思ったより簡単な話ではありません。何故ならそのマンションは妻の資産であり、貴方の名義に変えるという事は資産移動があるため、金融機関、税務署と調整する必要があるからです。
幾つかの方法を列記します。

(1)夫婦間売買をする(もしくは持ち分売買)
貴方が新たに住宅ローンを組む必要がありますが、金融機関の多くが親族間売買の融資に消極的です。脱税という隙が出来る為のようですが、時価での正当な取引である事、税務処理を正しく行うという事で、融資が実行される場合もあります。ただし夫婦間売買であっても、正常な取引を保証し、重要事項説明書や契約書を担保させるために、金融機関は仲介業者を入れる事を条件にする事が多いように思います。当然仲介手数料や所有権移転登記費用が必要になりますし、不動産取得税を新たに支払う必要もあるでしょう。

(2)債務負担付贈与
現在融資をしてもらっている金融機関に相談する必要があります。住宅ローンに貴方が連帯債務者として加わる必要があります。もしくは住宅ローン自体を貴方の振り替える事もできるのですが、その方法は金融機関は消極的です。それを金融機関が認めれば貴方がローンを返済し、家も貴方の登記に変更できます。こちらは不動産の時価から残債分を引いた残り(もし頭金に貴方の資金が使われており、持ち分があるならその分も引いて)に贈与税がかかりますので、税務署と相談する必要があります。

(3)住宅ローン資金の贈与
年間110万円までは贈与税が掛らない事を利用して、110万円を妻に毎年贈与します。しかしこの方法は家の名義も住宅ローンの名義も妻のままですし、定期贈与と言う扱いになると結局贈与税が掛ってしまいますので、あまり意味が無いかもしれません。

お礼

いろいろな方法を提示していただいて、助かりました。ありがとうございます。でも、手続きは複雑なのですね。購入時、不動産屋さんは、「とりあえず妻名義にしておいて、あとで変更すればよい」と、簡単に言ってましたので…。とにかく税務署はじめ関係機関に相談してみます。ありがとうございました。

回答No.1

oo14

夫婦間では、よけいなことをするとお金がかかります。
細かいことをいえば、贈与税だとかいろいろあるんですが、
ほうっておいてもいいと思います。
ほとんどの家庭が脱税まがいのことをしているわけですから。

心配なら、税務署の税務相談の窓口に行くことをお勧めします。
下手なところ（銀行とか市役所の無料相談とか）にいくより確実です。
決して、住所とか名前とかは聞かれませんが、正直に相談したほうが、
確実な回答がもらえます。
とにかく所轄が、余分な金を使わなくてもよい最善の方法を提案してくれるので
安心と思います。

お礼

ありがとうございます。税務署に相談するということはまったく考え付きませんでした。後のことを考えると、税務署に相談するのもいい方法ですね。