不動産購入：盛土よう壁計画と周辺環境の不安

質問

不動産購入：盛土よう壁計画と周辺環境の不安
山手にある風致地区の物件(土地130坪＋２階建て中古住宅)のことで、ご相談します。『肉親にやめろという忠告を受ける夢』や、『亡人が出てきて家が揺れる夢』を立て続けに見て、不動産を購入すべきか迷っております。良いアドバイスをお願いいたします。
敷地周辺は、南西の接道間口6mの他は、西側に他の住居、敷地の南と東側は、昔利用していた1m～3m幅の細長い水路地に囲まれ、東側水路地の横には竹林があります。更に、南側水路地の横は、樹木を切り倒し工事を中断した更地の住宅造成地が広がり、工事再開の予定もなく、その醜い工事用フェンスが、敷地正面にあたる(南側水路との境界線)を覆っており、購入予定の家や庭の景観を非常に悪くしています。敷地内は、北と西に樹木の生茂った斜面を古い石積み擁壁で囲んだ低地の平面に、家屋が建っています。
この物件の購入に不安を感じている理由は、以下、6点ございます。
(1)よう壁と盛土による新築計画をしています。現家屋の解体⇒西斜面を掘削して地下駐車場とよう壁を造作⇒低地の平面部分に盛土(GL 2.5m高ほど)⇒GLは北側の古い石積み擁壁上部に合わせて北と西の斜面をならす⇒新設地下駐車場とよう壁盛土の上に、約17m南北6.5mの木造２階住宅を建てる計画です。城壁の上に建つ屋敷のイメージプランと見積り概算は、建設業者からいただいています。よう壁上の建設は、地盤沈下など大丈夫でしょうか。住宅と地盤保障を10年つけるとは、おっしゃっています。また、敷地内の北と西の生茂った樹木の間引き伐採も必須なため、この土砂崩れなども大丈夫でしょうか。
(2)現在のように、平面積の少ない谷地にしか新築できないのでしたら、購入意思はなく、土地測量と地盤調査後の結果、再度、プランと見積りが確定してからの売買契約を条件としています。購入後、構造計算をしての土地造成と建設申請をしていたたくとは思いますが、必ず許可がおりるのでしょうか。
(3) 更地や造成地ではないので、新築や外構費用だけで済むのではなく、家屋解体・造成・樹木伐採などで、何千万単位の余計な出費のかかるのですが、果たして費用をつぎ込むに値する土地でしょうか。仲介業者様は、それだけ、不動産価値が上がるとおっしゃいます。
(4)東側の10m高を越えた竹林は、手入れもあまり行き届いていない様子で、今後家が建つ予定もないようです。防犯・眺望・日照面が、気にかかっています。
(5)土地にとって重要な南と東側を囲む水路にも、手入れされていない樹木が生えています。所有者様に伐採を打診してみたところ、新築ついでに、境界塀造作と樹木伐採処分を、通路として利用されたかったようで、こちらが全費用負担で行うなら良いとの返事でした。物件を購入した場合、今後の水路地や竹林(同一所有者様)の樹木伐採や手入れなどの合意書を交わしておきたいのですが、どうすれば良いでしょうか。
(6)南側水路地横に広がる2年間も工事中断のままの住宅造成地については、工事期間を超えても予定通り完了せず、このまま、荒地を工事フェンスが囲ったまま放置の状態の場合、景観や安全に厳しい内容の都市条例や地区協定があるのですが、どこに申し出ればよいのでしょうか。また、地域や行政は動いてくださるのでしょうか。町並み、環境、眺望、景観などで、この地を求めて住まう方がほとんどかと思われます。

回答No.2

domoku1943 · ベストアンサー

石積よう壁と土木工事の設計、認可、施工管理が重要ポイント

（１）北側の古い石積みよう壁の所有は、現在は誰でしょうか。販売主ですか。それとも第三者ですか。
販売主であれば、石積みよう壁も購入者の所有となりますね。
問題は、このよう壁です。現状の土地切盛土工事、樹木伐採、水路樹木伐採などを施工した場合自然の状況を損ないます。雨水か雨水の流れが変わります。
造成地に建築構造物が積載されて、石積みよう壁にかかる土圧も変わってきます。現状は、自然の微妙なつりあいから崩れないとしても、雨水、荷重の増加（盛土、家屋）などの荷重増加により、現状の石積みよう壁の危険性が増します。又、増加かじゅうにより、石積み側の「円弧すべり」の可能性もあります。
-1）詳細地質調査（ボーリング調査、試験）を実施
-2）石積みよう壁の耐震性調査、荷重増加の強度計算、円弧すべりの安定計算なによる耐久性有無
-3）耐久性不可の場合は、耐震性の基礎杭、耐震性よう壁の施工が必要になります。
又、下の集落への施工時影響、施工後の地盤の安定性などもチェックして、万一苦情や、確認申請時に対応が必要になります。
-4）よう壁の撤去時、施工時の背面土砂の仮土留（親杭H杭打ち込み+撤去しながらアースアンカーなど）が必要で、大工事となります。
-5）現在の石積みよう壁が他人、第三者（公共含む）の場合は非常にややこしくなります。
-6）10年の地盤保証ですが、このような地盤は建築屋さんの領域でなく土木屋さんの領域です。
したがって、造成、よう壁、石積み撤去、切盛土工の設計、計画、施工管理は、土木設計コンサルタントに正式に契約、施工時の管理も1級土木施工管理技士が常駐して施工管理をすることになります。多分今の建築会社販売会社は出来ないと思います。大手の会社であれば、土木技術者もいるため本気で10年保証について取り組んでくれると思います。

（２）土木工事の、「よう壁設置撤去、切盛、地下車庫」は設計上困難な工事ではありません。したがって
先ほどの、土木コンサルタントの設計、1級建築設計士がいるコンサルタントであれば十分可能につき真性がだめとかはありません。

（3）確かにいい土地と、建物が出来上がりますね。多分よう壁、造成費用が＊＊千万かかると思います。正式な設計、施工管理を行い造成を実施すれば（特に大手が実施した場合、経歴に残る）価値はあがるでしょう。

（４）竹林は、手をいれると良い林になりますね。手入れなしでは雑草ですね。旨く生かす工夫を隣地の方と進めてください。念書、覚書を締結（手入れの回数負担金が問題）して各自保持になります。

（5）水路の所有者、水路の塀は、他人の所有物とのことでしょうか。水路は個人の所有とのことは通常はありません。公共河川であれば公共のものですが。排水溝とのことでしょうか。問題は貴方の土地の雨水は他人の水路へどのように流すか、排水計画も重要です。下水管は道路に入っていますか。(要検討）
他人の水路所有、雑木の処理、今後の維持管理旨く話しを進める必要がありますね。相手がOKであれば念書、覚書を締結（手入れの回数負担金が問題）して各自保持になります。

（６）個人の問題、施工会社の問題、中断（資金面の挫折、抵当など）、第三者の問題に入るため非常に難しい問題ですね(相手には相手の理由があるため）
眺望権などは、通常認められませんしね。とりあえずは、市役所、区役所に早急な再開を向けての行政指導をお願いに、何度も行くしかないと思います。（個人、又は自治会など、署名を集め）次の手段はダイレクトに建設会社、販売会社、所有者に話し合いを持つように打ち合わせをする。次に内容証明で要望を送付して再開の時期などを約束させる。

（７）一番の問題は、よう壁、土工事、造成、雨水排水処理の土木工事の設計、施工ですね。上記を現在交渉中の販売会社に話しをされ、どこまで真剣に対応されるかどうかにかかっていますね。
どうしてもだめなら、土地のみを購入、設計、施工とも造成工事は大手のゼネコンに依頼するのが一番だと思います。そして、並行して、建築の詳細設計をされるのが一番いいと思います。

お礼

ご親切に、有難うございます。貴重なお時間を、誠に申し訳ございません。

【補足】
※固い地道でしたので、水路ではなく、所有地から公道に続く細長い通路のようです。
※石積み耀壁は、敷地内にございます。
※町内の公道の脇には、雨水を流すための排水溝が施工されております。
【ポイント】
1. 土木にも強い会社に、しっかり設計施工管理していただくこと。
2. 1級土木施工管理技士様・建設士様が常住の会社にご依頼すること。(設計施工管理会社とのご契約は、自由にさせていただけます。)
2. 住宅完成保証はもとより、住宅瑕疵担保や地盤保証も、第三者機関で行っている会社にお願いするのも望ましいのではと、思われました。
3. 建築だけでなく地盤改良の検査済証の交付をしていただく。(確認申請が厳しいといわれている行政区域ですので、大丈夫かとも思われます。)

よく考えて結論を出し、売主様にご縁をいただける場合は、周辺の皆様とも穏やかに、仲介業者様、土木建設業者様のご苦労とご尽力に、
感謝の気持ちを忘れず、共に考え取り組み、完成の喜びを分かち合えるよう、進めてまいりたいと考えております。
不動産も建築も、奥深く、大変責任のあるお仕事だと、痛感する良い機会をいただけました。
また、何か分からないことがございましたら、ご教示いただけますでしょうか。
本当に、有難うございました。

回答No.3

0621p

あなたの質問にはNo.２の方が丁寧に答えておられますので、それ以外の点について少し書かせていただきます。

私が気になったのは、130坪の土地に対して間口が6ｍしかない、という点です。
これではその土地に1軒だけかせいぜい2軒しか建たないでしょう。あなたは1軒建てるだけなので関係ないでしょうけど、土地の価値としては違ってきます。その辺りが100坪以上の家ばかりの住宅街なら別ですが、130坪もあれば3軒くらいに分割されることもある地域ならば、間口の広い土地と比べるとかなり値打ちが下がります。
そのために周辺に比べて単価が安いので検討されているのかもしれませんが、お話を聞いていると相当な工事費がかかるようですから、土地が安くても結局高くついてしまうのではないですか？

莫大な金額をかけて豪邸を建て、一生そこで暮らすつもりならかまいませんが、将来の資産価値と言う点では疑問です。

お礼

ご親切に、有難うございます。貴重なお時間を、誠に申し訳ございません。
よく考え、結論を出したいと存じます。
また、何か分からないことがございましたら、ご教示いただけますでしょうか。
本当に、有難うございました。

回答No.1

atelier21

ご質問文をなぞると　買いをお勧め出来ない
・水路とは低地にあり　周囲は長年土砂・木葉塵の集積
　買い求められる土地の造成にも多大な費用と残るは不安
・周囲の景観が判らないが　災害時土砂が押し寄せて来ないか
　態々　不安な土地を買うことはない　と思う

お礼

ご親切に、有難うございます。貴重なお時間を、誠に申し訳ございません。
よく考え、結論を出したいと存じます。
また、何か分からないことがございましたら、ご教示いただけますでしょうか。
本当に、有難うございました。