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親子ローンの相続手続について
支援機構（旧住金）にて５年前に親子ローンを組み実家の立替をしました。 父親と息子が連帯債務者となり団信には健康上の理由により未加入です。 このたび父が亡くなり、この後に控える手続きについて質問です。 普通に考えると父が亡くなったことを伝え、連帯債務者である息子が 引き続き返済をする旨を書類で機構へ伝えれば終了だと思うのですが 聞くところによるとその際に再度息子の返済能力について色々とお尋ね があると言われたのですがそれは本当でしょうか。 もしそうなら色々と事前に情報収集をしておきたいと思いますので ご存知の方はお教えください。 また、以下の点でもお分かりの方はお教えください。 ●息子は２年前に独立し、昨年度が年収100万程度。 もし母が連帯債務に加われるなら年金200万弱とあわせて 返済負担率はギリギリ30％切るかどうか位です。 土地建物名義は全て父で、遺言により全て母へ譲るとありました。 機構によると相続をした者が債務を引き継ぐとありましたので 権利関係がややこしくならないためにも母が連帯債務に入れると いいなぁと思っています。 もしお尋ねがあった場合、機構はこの条件で認めてくれるでしょうか？ ●借入時は同居していましたが、現在は事情があり住民票は別の場所に あり、一時だけ戻すのも難しい状況にあります。お恥ずかしい話住所の 移転の際に機構へ要連絡というのを家族全員知らなかったもので・・ この場合でも母が連帯債務に加われれば母の現住所は実家なので 息子は将来的に同居ということで納得してもらえないかと思っているのですが・・・。 ●住宅ローン控除についてですが、土地建物の名義が全て父にあったので 控除は全て父でしていたのですが、債務を相続した場合は控除が 受けられなくなると聞きましたが本当でしょうか。 例えば連帯債務者の息子だと受けられたりはしないのでしょうか。 ●ここがネックなのですが・・・実は自宅の一部で娘がお店を開店しています。 これも家族誰も契約違反だと知らないままでした。 家賃として父に支払い(月10万)、それで返済を賄っていました。 このままではマズイのでいっそ借換を考えたのですがそんなことは 可能なのでしょうか。 残債は1800万で、床面積辺りの店舗の割合は1/3です。 娘が黒字申告できていれば娘で借換できたのかも知れないですが 残念ながら赤字申告です。 因みに私は結婚して家を出ており専業主婦ですので連帯債務どころか 保証人にすらなれません。 詳しい方に相談してみたのですが、返ってきた答えは父が亡くなったことは 黙ったままで返済を続けて、息子の年収が増えた時点で申し出ろとの ことでした。 私は今の状況はかなりマズイ状況にあると思っているのですが、息子と 娘は当事者であるのに今後の対応についてひとまずは私に任せるつもり のようでなんだか不安でいっぱいです。 とはいっても家族の仲はいいので協力が得られない訳ではないのですが 家族会議の前に色々と情報を得られればと思っています。 褒められた話ではないのは充分承知の上ですが、父が遺してくれた実家ですし 残された母を思うと出来るだけ不安のない形で収めたいと思う一方、 限られた収入での返済を思うとこのまま・・とも思ってしまいます。 どなたかお詳しい方、宜しくお願いします。
- kouko_kouk
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- Domenica
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（その２） 公庫融資は、金銭消費貸借契約証書のなかで、「債務不履行」以外にもいくつかの事柄を『期限の利益の喪失』事由としていたと記憶しています。 > 借入時は同居していましたが、現在は事情があり住民票は別の場所にあり、一時だけ戻すのも難しい状況にあります。お恥ずかしい話住所の移転の際に機構へ要連絡というのを家族全員知らなかったもので・・ > この場合でも母が連帯債務に加われれば母の現住所は実家なので息子は将来的に同居ということで納得してもらえないかと思っているのですが・・・。 「融資のご案内」にも、契約条項にも明記されていますので、「知らなかった」では済まされません。 ですが、これも平成20年４月１日以後のお申し込み分からの話ではありますが、親子リレー返済の後継者要件について見直しがされているんです。 その内容が「お借り入れの対象となる住宅への入居予定のない方であっても後継者となることが可能です。」であり「ご親族がお住まいになるための住宅を取得される場合でも、親子リレー返済をご利用いただけます。」という点なので、お母さまが、引き続き居住しているということで、改めて（今回）届け出をしても、特に問題にはされないような気がします。 実際には、結構、あるパターンですし…。 > 住宅ローン控除についてですが、土地建物の名義が全て父にあったので控除は全て父でしていたのですが、債務を相続した場合は控除が受けられなくなると聞きましたが本当でしょうか。 > 例えば連帯債務者の息子だと受けられたりはしないのでしょうか。 はい、住宅ローン控除は受けられません。 住宅ローン控除は、「自己が居住するための住宅を取得するための購入資金について、借り入れを行った場合」に受けられるものですから、当然に物件について「所有権」が関わってくるんですよ。 仮に、今般、「父の息子」が「所有権」を得るとしても、その「理由」は、「相続」であって、「購入」ではありませんので、住宅ローン控除が受けられないんです。 > ここがネックなのですが・・・実は自宅の一部で娘がお店を開店しています。 個人的には、ここまでのどれよりもネックというか…これが一番の問題になると思います。 これに該当しますから…。 http://www.jhf.go.jp/customer/hensai/attention/kojin/office.html さらに、旧・住宅金融公庫一般融資をご利用ならば、特約火災保険に加入されていませんか？ 店舗と住宅では、火災保険の料率などが変わることもありますし、このままでは、万が一、火災保険の対象となる災害に罹災しても、火災保険金がおりませんよ。 > このままではマズイのでいっそ借換を考えたのですがそんなことは可能なのでしょうか。 公庫融資については、承継者の居住は問題にならないと思いますが、民間金融機関の住宅ローンではネックになると思います。 「母」単独での借り入れは、年齢的にも年収から「返済能力」を判断しても無理そうですし、それ以上に、一部を店舗にしてしまった「物件の現状」では、「住宅ローン」の利用というのは、相当難しいと思いますよ。 担保評価のために「現地調査」されたら、一発で店舗とバレると思いますから。 > 詳しい方に相談してみたのですが、返ってきた答えは父が亡くなったことは黙ったままで返済を続けて、息子の年収が増えた時点で申し出ろとのことでした。 公庫融資の窓口となっている金融機関についてのご利用は、公庫融資返済のみにしか利用されていないのでしたら、できなくもありませんが…。 返済を滞りなく続けていれば、確かに「大目に見る」ということはあります。 金融機関としても、その方が「楽」ですから。 ですが、このまま黙っていて、何らかの折に、金融機関の方で「問題とされてしまった場合にどうするか」は考えておいてくださいね。 保証要件がなくなり、旧・(財)公庫住宅融資保証協会の保証事業を住宅金融支援機構が引き継いでいますから、「万が一」の際は、以前より厳しくなっていたりするんですよ…。
- Domenica
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ご質問の内容は、「親子ローンの相続手続きについて」というよりは、「旧・住宅金融公庫融資について、契約違反をしている状況での相続手続きについて」ですね。 相当長くなりますので、分けてアドヴァイスを入れさせていただきます。 ５年前というと、平成１７年ころの話ですね。 平成１７年ころは、保証要件がなくなったりして、住宅金融公庫一般融資（公庫融資）が様変わりしています。 また、公庫融資は、民間金融機関の住宅ローンとは、いろいろと異なっている点も多いので、民間金融機関の住宅ローンを念頭にして話をすると、「間違った結果」になることもありますので注意が必要です。 ご質問文の、「父」「母」は、ご質問者さまのから見た続柄で、「息子」「娘」は、「父」から見た続柄ではありませんか？ ご質問者さまは、「父」のもう１人の「娘」でしょうか？ 「父」は、５年前に、住宅金融公庫から融資を受けて住宅を新築した。 契約は「父の息子」を承継者とする親子リレー返済となっている。したがって、「主債務者：父、連帯債務者：父の息子」という契約になっている。 所有権については、土地、建物ともに「父：100％」で登記されている。 今般「父」が亡くなった。 「父」は団信不加入（団信は、金銭消費貸借契約締結以降は加入することができませんので「未加入」とはなりません。加入していない場合は謝絶も含めて「不加入」といいます。）であったため、公庫融資の残債は団信保険金による弁済がされず、相続の対象となった。 確かに法律で考えれば、債務者が死亡すればその債務は「相続により相続人全員に相続される」のですが、公庫融資の親子リレー返済の場合、契約により「『親』が【返済不能になったら】、承継者として連帯債務者となっている『子』が返済を引き継ぐ」ことになっています。 【返済不能になる】ことの事例として「死亡」もあるんです。 その際の手続きは、「『親』名義だった返済口座を、『子』名義の口座に変更する」だけなんですよ。 はい、特段審査はないんです。 また、団信に加入していない主債務者や連帯債務者が亡くなったという届け出があった場合、特に「抵当権」について債務者が変更になった旨の変更登記をすることはありませんでした。 ただし、この場合、「債務と同時に融資対象物件の所有権も『子』が引き継ぐ」ことが前提になっているんですよね…。ですから、「所有権」の方は、変更登記をしていただいても構わない…としていたと記憶していますが。 公庫融資は、「主債務者」となる者が対象物件について「所有権持分を２分の１以上持っていないとダメ」なんですよ（平成20年４月１日以後のお申し込み分からは要件が緩和されて、持ち分割合は問われなくなりましたので、少しでも持っていれば可となったんですが）。 ですが、「父」の遺言が、 > 土地建物名義は全て父で、遺言により全て母へ譲るとありました。 なんですよね？ これでは、親子リレー返済の承継者である「父の息子」は、公庫融資の対象物件に所有権を持てませんから、主債務者とはなれないような…。 だとしたら、「父」の主債務者としての「立場」をそのまま「父の配偶者（＝母）」が「相続により」引き継ぎ、親子リレー返済の承継者である「父の息子」は、承継者のまま…ということで、お母さまのみの審査で済むかも…とも考えられなくはありませんね。 親子リレー返済ですから、本来、お父さまの死亡によって、債務者が「子」１人になるはずだったのですから、住宅金融支援機構としては、債務者が補充されて、ありがたいと思いこそすれ、拒否する理由はないと思いますが、どう判断するかは、住宅金融支援機構次第です。 見たことがない事例なので（一応、以前、公庫融資は担当していたことがあるんです。勤務先が公庫融資の受託金融機関だったので）、ちょっとどうなるか分かりません。 相続人全員のなかに、「父の配偶者」よりも返済能力がある人がいれば、住宅金融支援機構としては、その人に債務を相続していただきたい訳ですから、相続人全員の返済能力を調べる…ということも想像できますし。 （その２に続く）
お礼
ご回答頂きありがとうございます。 また、公庫融資をご担当されていらっしゃったこともあるとかで 大変心強く思います。 まずは続柄につきまして混乱をさせるような書き方をしてしまい 申し訳ございません。Domenica様の仰るとおり私はもう一人の娘（妹）にあたります。 親子リレー返済で親が死亡して債務が残った場合の手続きが引落口座の 変更だけというのは父がなくなった当初に私が想像していた手続きなんですが、 知合いを通して聞いたお話と余りに違うのでちょっとびっくりしました。 その方というのがDomenica様と同じお立場の方でしたので。 金融機関によっても対応に差があるということなんでしょうか。 手続がそれだけでしたらこちらも簡単で助かるんですが、機構のHPには 色々と提出書類や、相続登記後の謄本を提出するようあるのに実務的には それだけということはあの記載は建前だと思ったらいいのでしょうか？ 手続きが引落口座の変更のみで審査もないなら、引落口座の変更手続きを 済ませて、所有権の変更登記もしないままにしておけば機構のいう 「前提」は崩されないと思っていいのでしょうか・・・？ 最初は父の遺言の通り形式上も遺言の通りにしてあげたいと思って いましたが、色々とややこしいようですし、家族の総意として今後 母が亡くなるまで今の家で幸せに暮らしていってくれればそれでいい というのあるので、それで済むなら言い方は悪いですが放ったらかし ておけばいいんじゃないかという方向に傾きつつあります。 一応相続人は母と息子の他に姉妹がいるのですが、どちらも返済能力は ない・・・というか姉の返済能力は契約違反の件があるので調べられては 困るのですが、相続しないからと調査を拒否しても問題ないですよね？ せっかく丁寧にご回答頂いたのに、質問を返すばかりですみません。。。
法律の基本をご理解ください。 機構との間に交わされた金銭消費貸借契約は相続により相続人全員に相続されてます。 相続人が返済を怠ることが無い限り、機構は金銭消費貸借契約を維持するしかありません。 債務者が返済しない、つまり債務不履行をした時、機構は契約の期限を無くして一括返済を求めることが出来ます。 このことを期限の喪失と言い、先に書いた文書にリンクしたものです。 この法律の基本が理解されてませんと、債務者の返済能力不足による一括返済という心配が生じます。 この期限の喪失については、書籍を求めて理解して頂くか、どなたでもいいですら司法書士か法学部を卒業した人に教えてもらってください。 法律の基本ですので、どなたでも知ってます。 簡単に言えば、毎月いくらづつの返済で何十回払いにしましょうという約束をしました。 借りた人は約束どうり毎月返済している限り、貸した人は最初の約束どうり何十回の返済を受けることを守らなければいけません。 これがお互いの約束で、それが契約なのです。 約束を破ったら、約束違反で全部返せと言えるのです。 あなたが心配しているのは現在の状況です。 現在の状況はどうであれ、既に契約は取り交わされてますから、相続しても契約はそのまま承継されます。 約束をしたらお互いに守るのが原則で、返済を続けている限り、機構も約束を守らなければいけません。 これが約束事、つまり契約なのです。 こうした法律の基本的な約束をお互いに守るということは、余りに基礎的なことでネットでは説明してません。 民法の初心者が学ぶ契約の基本ですから、法律をかじった人なら知ってますので、まず基本をご理解ください。 文章で書くのも限界ですので、どなたかに教えてもらってください。 司法書士会に電話をすれば司法書士の無料相談をやっているのが分かりますので、そこで質問したらいかがでしょうか。
お礼
回答のお礼が遅くなってしまってすみません。 同じようなことを姉にも言われました。頭では私も分ってはいる つもりですが、多分本当のところで理解できていないのかも知れません。 自分では色々とローンのことについて勉強したつもりでしたが こういったことに余り関わらずに今まで来たので不安のほうが つい先にたってしまいます。 司法書士会というのがあるんですね。銀行の司法書士さんを紹介 してもらうのは私では無理そうなので家族の者とも相談して今後の 事を決めたいと思います。 一人で色々考えては落ち込んだりしていたのですぐに回答を頂けて すごく心強かったです。 色々と教えて頂いてありがとうございました。
この質問と類似した質問が前にありましたが、同じ方の質問の続きでしょうか、それとも新規の質問でしょうか。 私過去４０年司法書士をしてましたが住宅金融公庫の借り入れ債務者の相続による抵当権変更登記の依頼を受けたことは一度もありません。 過去４０年にお付き合いした人が全員団信に入ってるとは限らず、この質問のようなケースはありえたのですが、なぜかそうした変更登記の依頼は全くありませんでした。 機構に変更されたのは、私が事務所を閉鎖した以降ですので、機構のホームページに書かれてあるような債務者の相続による手続きについては、まだネットが一般化していないため誰も知りませんでした。 質問の趣旨は返済能力の審査で融資の繰り上げ返済を求められるということでしょうが、月々返済しているものを一括返済することにより、結果不動産を売却せざる得ない状況に機構が追い込むことは道義的にあり得ない話しです。 機構の説明によれば、返済資力のある人が債務引き受けをして欲しいと書かれてありますが、機構としてはそれは当然のお願いです。 債務引き受けをした人が相続による新しい名義人になれとは書いてません。 遺言書があるにもかかわらず、機構の方で借り入れ人の新名義人の指定は出来ないのです。 融資の審査は借り入れ時の問題であって、それ以降については法律用語として期限の利益の喪失ということになりませんと機構は一括返済を求めることは出来ません。 期限の利益の喪失の解説は下記リンクをお読みください。 http://sim.fc2web.com/rooba/tie/kigen.html 現実の対処として次ぎに二点申し上げます。 まず現在返済をしている金融機関に債務者が亡くなったことは言わないでください。 銀行口座が凍結されてしまいますと月々の返済が出来なくなります。 銀行は四角四面に物事に対処しますので、名義人が死亡したとなればどんな理由があるにせよ口座を凍結してお金の出し入れが出来なくなります。 具体的には何らかの処置があるはずですが、銀行に名義人が亡くなった事さえ言わなければ返済は従前どうり行われますので問題は生じません。 債務者の死亡による手続きはネットの一般化で知ることになり、従前もあったのでしょうが私は経験がありません。 機構になってそうした手続きが改正されたのかも知りません。 確かに郵政民有化により郵便局がゆうちょ銀行になり、相続の手続きはガラっと変わりました。 こうなりますと現役の司法書士に相談してもらう以外ありません。 機構を取り扱った金融期間の指定の司法書士に相談するのがもっと早いと思われます。 債務者が死亡した事実は伏せて機構を取り扱った金融機関の担当者に指定の司法書士を紹介させてもらったらいかがでしょうか。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ご指摘の通り類似した質問は以前私がしたものです。その節は ありがとうございました。 前に質問に答えていただいたすぐ後に知り合いの伝を頼り借入した 際の窓口になっている金融機関の融資担当者（地区が違います）に お話を聞くことが出来たんです。 その際に質問にありましたような返事を貰ったのでmk1946様に教えて 頂いたことと違うのでもしかして地域差とかあるのかと・・。 前回もお答えくださったように一度融資をして、きちんと滞りなく 返済もしてきているので、無下に繰り上げ返済を求められたりの 心配はしていないのですが、やり取りをしている間に契約違反の件が うっかりばれたりないかということが一番の心配なのです。 月々の返済については家賃（違反ですが）もありますので全く不安は ないのですが、これがばれて違約金うんぬんの話になると額が額だけに 怖すぎて行動に移れないのです。 ただ、融資途中に資金繰りが厳しくなることはリストラ等我が家の 例に限らずあるのでしぶしぶながらも現状で債務の相続の処理を 受け付けてくれるなら、家賃収入を母も息子も申告していない今年の 内にすませてしまったほうがいいのではないかと思ったのです。 娘も息子も母も確定申告をしなくてはならないので来年には息子か 母で家賃収入を計上しないとつじつまが合わなくなり、そうなると 機構に返済能力の有無を問われたときに思いっきりばれてしまう ことについ数日前思い至り気が弱いものでまた皆さんのお知恵を お借りしようと投稿させていただいたのです。 ご提案頂きました金融機関担当の司法書士を紹介して頂くと、もう それだけで怪しまれたりしないのでしょうか。 やましいことがあるので足を向けづらいのですが・・・
お礼
その２につきましても丁寧なご回答をありがとうございます。 知らなかったではすまない・・とは本当に現在実感中です。 父の死後、葬儀等ばたばたとし、ふとローンのことに思い至りパンフレットを 見て青ざめ、それから色々と調べたり聞いて回ったりし始めた次第で。 火災保険の件、確かに加入しており、地震保険までしっかり入っていました。 このことを考えても、息子にはぜひとも頑張って収入を上げてもらって 別の金融機関での借入を目指したほうがいいような気がしてきました。 新たに借換先を探すときは店舗付住宅ということで探すつもりです。 今は借換は収入その他の条件的に難しくても将来的に可能になるかも しれないので地道に調べていこうと思っています。 居住に関する要件が緩和されていると教えて頂き、この件についても すごく心配だったので少し肩の荷が下りました。 ただ、今の状況が変われば住民票の移動も可能になると思うので将来的に 同居をする意思表示はできるとは思っています。 家族の分らなかったり調べなくてはならない事は全て私に回ってくる のが常で、今までは文句を言いつつもなんとかなってきたのですが 今回のことは対応一つで結果がかなり変わってくることにも関わらず おおっぴらに人に聞けない話だったので、悪いほうへ悪いほうへ考えては 一人で落ち込んだりしていましたので一つ一つ具体的にお教えくださり 本当にありがとうございました。 甘えついでにもしまたこちらをご覧になって頂くことがありましたら 回答No３のお礼の中でお聞きした質問にもお答えいただけますと本当に 本当に助かります。