新築マンションの購入への不安点

質問

新築マンションの購入を検討し始めて、一見目で素敵な物件にめぐり合ってしまいました。しかも最後の一軒でもう時間が無いのです。
ですがこんなにあっさりと決めていいのか、不安もありアドバイスをお願いいたします。

夫　：29才(年収500万)
私　：29才(年収450万)
貯蓄額　：400万
検討物件　：
　・3000万円　
　（元の事業主が倒産し再販物件、かつモデルルーム使用のため安価）
　・1F5戸の10階建の2F、 角部屋、　4LDK　 　
　・快速も止まる便のいい駅から徒歩5分以内

立地も環境も内装も、目に見える範囲ではとても気に入っています。
この内容でこの値段は、なかなか出会えないと思います。

■ですが、耐震がどうとか、中身については分からないですよね。
どうやって調べればいいのですか？

■また、再販物件なのと、事業主、施工主が大手でないのが不安です、どのような影響が考えられますか？

■周りの物件を見渡すと、10年ものの中古でも10万台の賃貸料を取れていたり、2000万台で販売されていたりするので、立地的に資産価値はあると、営業の方はいっていました。
なので、仮に実家に戻る、転勤などがあっても転売は可能だと。
営業トークでしょうか？

■なにより、こんなにあっさり決めていいものでしょうか？
やはり他にも見て回って勉強してからがいいですか？

とりあえず、今週、もう一度両親を連れてみてこようと思います。
アドバイス、ご指摘なんでも結構ですので、どうかよろしくお願いいたします。

回答No.6

knock123

参考になるかもしれないので、私の経験を話します。

ウチは夫の会社の家賃補助があって賃貸暮らしをしていたのですが、この不況で補助取消しの方針が決まりました。なので、１，２年内には家を買おうという話になり・・・とりあえず勉強がてら近所のマンションを見に行って、そのマンションを２週間後に契約していました。

そのマンション、申込み時点で残戸２でした。
購入マンションは、買主募集の時期とサブプライムローン破綻の時期がばっちり重なってしまい、当初の売出し価格で予約をいれた人は０人だったとのこと。そこで約３割引きの値段で再販すると、１ヶ月もしない内に残り２室になってしまったそうです。

元々、３割増しの値段でも売れると判断して作っているので、立地もよくて間取りにも余裕があり、作りも良いです。今後、しばらく続くであろう不況では、多分最初から、３割引きの値段で売るつもりで、物件を作ると思うので、、（たとえば１戸当たりの占有面積を減らすとか）

サブプライム前に計画された物件の売れ残りは、この先暫くの間では、「お買い得」なんだと判断しました。ウチは家賃補助の関係で、例え、この物件を見送っても「タイムリミット」があったので、「今ある売れ残り」を逃す手はないと。

（多分、トピ主さんの物件も「売れ残り」なのだと思うのですが）

あと、ウチは共働きで子供が小さいため、私の職場の徒歩圏内に家を買いたかったのです。そうなると、あまり多くの選択肢はないので、２週間の期間であってもエイヤ！で買いました。ただ、その間、有給をとって、近所の他の売り出し中の物件を中古も含めて６、７件ほど見に行きましたが、一番良かったので決めました。

なんだか脈絡がなくなってきましたが…

逆に言うと、持家を買う理由が差し迫ってないのであれば、
また、ここに住みたい！とエリアを絞った強い希望がなのであれば、中長期的に、気にいる物件は他にもたくさん出てくると思います。

また、家は子供を保育園に預けて共働きを再開していたので、共同でローンを組んでもまず大丈夫だと思えました。つまり、出産を機に共働きに挫折する女性は多いですから。また子供ができたので、それまでの住まいが狭くなった、とゆう家賃補助以外の理由もありました。
そうゆう意味でも質問者様は、すこし時期は早いかな？とも思います。

でも、トピ主さんのその物件、そのエリアの同条件の物件だと、数年以内にその価格ではでないんじゃないかなぁ？とも思います。

なにか、今、買いたいんだけど！という理由があれば良いんですけどね・・・。

回答No.5

kamaryu

■ですが、耐震がどうとか、中身については分からないですよね。
どうやって調べればいいのですか？

専門家でない限りは調べようがありません。

■また、再販物件なのと、事業主、施工主が大手でないのが不安です、どのような影響が考えられますか？

再販ということは売主が将来的に倒産する可能性があります。
その場合に不具合が有っても売主に責任を追及することができません。

■周りの物件を見渡すと、10年ものの中古でも10万台の賃貸料を取れていたり、2000万台で販売されていたりするので、立地的に資産価値はあると、営業の方はいっていました。

例えば、支払いが厳しくなったり転勤等で１２万円の家賃で賃貸に出すとしましょう。
ローンの支払金額は７万円以下でないと赤字になってしまいます。
空室の場合や修繕費の事を考えると更に負担が増えます。

＞なので、仮に実家に戻る、転勤などがあっても転売は可能だと。
営業トークでしょうか？

転売するには残債を全て支払える金額で売れるか、足りない分を補てんする資金が必要です。
営業マンは売った後の責任等はとりません。

■なにより、こんなにあっさり決めていいものでしょうか？
やはり他にも見て回って勉強してからがいいですか？

まだ若いご夫婦があせって購入したばかりに不動産に縛られるのはお気の毒です。
ご主人の収入だけで月々１０万前後の支払いを３５年続けられますか？
その他にも管理費修繕積立金、駐車場使用料、固定資産税がざっと５～８万円。
共稼ぎが前提ならそのローンには無理があります。
４００万円は諸費用で消えていってしまい頭金にもなりません。
資金ををもっと準備してからでも遅くないですよ。
３０００万円の借金・・私には恐くてできません。

ご両親に援助をお願いできるかご主人が公務員なら考えても良いかも。

お礼

ご回答いただきました皆様、ありがとうございました。

やはりもっと時間をかけたほうがいいというご意見が多いようですね。。
第三者のご意見をきき、少し頭が冷えました。
そして、この先家を購入することができるのか？とちょっと不安になってきました。

だんなさんはこの不況で残業無し、一時期は給与カットがありこの年収です。
（今は戻りました。）
それでもそんなに低所得では無いと思っていたのですが、3000万の物件は
やや高値のようですね。
世間知らずだった様です。。

■賃貸で暮らしてお金を貯めてから、というご意見がありましたが、
どうしても賃貸料がもったいないと思ってしまいます。
賃貸料でローンを支払い、繰上げ返済する方が楽なのではという考えがあります。
それにローンを組むなら若いうちからの方が完済も早ですし。。

■事業主が倒産なんて事になると本当に大変ですよね。
という事は大手のマンションにするのが安心という事ですか？
そうなるとますます値が上がりますね。

悩ましいです。
一生変えない気がします～。。

弱音を吐いてすみません。
またご意見いただければ幸いです。

回答No.4

kamedama

価格に関しては地域が書いていないので
どうとも言えません

耐震性に関しては、ぶっちゃけ手抜きをされているかは分かりませんが
普通に確認申請が通っていて、完了検査もしていると思うので
信じるしかないですね。

施工は大手だとある程度安心だとは思いますが大手じゃなくても心配
するようなことでもないと思いますよ。

売却可能だろうというのは営業トークでしょうね。
実際立地が良くても
転勤になって、買い手も借り手もいない状況の人は
多いですからね

回答No.3

localtombi

再販物件の場合は、オーナーは入居せずに賃貸に回すケースが多いです。
そのため、そこに住んでいないオーナーが「修繕積立金」を支払わないなどのトラブルも散見されます。
その点は管理組合などで確認されることをお勧めします。

回答No.2

86tarou

借入金的には、このまま共働きであれば問題無いレベルだと思います。旦那さんだけだと厳しいでしょうね。借入金3000万円、３％の全期間固定金利で定年までの30年ローンで試算しましたが（変動金利を選択しても、将来の金利上昇に備えて差額は貯蓄です）、前者の場合は15％程度の返済率、後者の場合は30％位になります。400万円の貯蓄では頭金が少ないのと、生活費の半年分以上は常に置いておきたいので、頭金無しでもローンが組めるという条件です。なお、他にも引越しに伴う出費は思った以上にあることも覚えておいてください。

耐震がどうとか、中身については分からないですよね。どうやって調べればいいのですか？＞
建ってからでは難しいものがあります。建てる前から、専門の知識のある人（または会社）に料金を払って調べるのが間違いがないのですが…それでも一戸建てと違い難しい部分は多いでしょうね。

また、再販物件なのと、事業主、施工主が大手でないのが不安です、どのような影響が考えられますか？＞
この辺りはよく分かりませんが、修繕計画がしっかりしているかは調べた方が良いでしょう。修繕積立金が少なく、将来大規模な修繕が必要になった時に足りずに、多額の一時金を払わないといけないようでは困りますし。

周りの物件を見渡すと、10年ものの中古でも10万台の賃貸料を取れていたり、2000万台で販売されていたりするので、立地的に資産価値はあると、営業の方はいっていました。なので、仮に実家に戻る、転勤などがあっても転売は可能だと。営業トークでしょうか？＞
売った後は転売の保障なんてしてくれるはずがありません。自分で考えて判断しましょう。ただ、頭金が少ないとローン残高＞売却代金になり、現金を用意して売ることになります（ローンを完済しないと抵当権が外れないため買う人はまず居ないです）。駅近で価格が下がり難いとか、逆に上がるとかなら話は別ですが…。

なにより、こんなにあっさり決めていいものでしょうか？やはり他にも見て回って勉強してからがいいですか？＞
一軒目から当たりということがないわけではありません。ただ、大きな買い物ですから長期的な計画が必要で、買いたいからすぐに買えるものでもありません。例えば、普通は○年後には買いたいから、相場と貯蓄と年収から頭金は○百万円は必要だし、毎月○万円の貯蓄は最低必要だとかいうふうにです。その間に、不動産や住宅ローンについて勉強もする時間も出来るというものです。

回答No.1

tadagenji

不動産は出会いが大切で、欲しい時に欲しい物件に出会えるのはよいことです。
マンションの場合、築浅＝姉羽問題以後の物件ならば耐震については心配ありませんが、マンションが一つのごく小さな村を形成しますのでルールがあります。
購入契約調印まえに、そこの管理規約などを借りて一読して、そのルールに自分達は従えるかどうかを考えてください。

戸建と違ってかなり制約があり、将来に影響します。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

そうですよね。相当な覚悟が必要なんですよね。
今は正直、すごい勢いが付いてしまって冷静ではないかもしれません。
もっとじっくりかんがえたがいいですよね。
でも考えれば考えるほど臆病になってしまう気もします。。

ありがとうございました。