契約した物件が建築基準法違反だった場合

質問

契約した賃貸物件の床から天井までの高さを測ってみたら190cmしかありませんでした。（天井には傾斜がありましたが一番高いところです）

家賃も同じ広さの物件比べて格段に安かったし、不動産屋さんも「ただ天井が低いんですよね～」くらいにしか言っていなかったので、天井の低さは仕方ないかなぁ。と言う感じで気にせず契約してしまいました。

その後、色々調べてみたところ建築基準法で天井までの高さは210cm以上と決められているというのを目にしました。

そうなるとこの物件って建築基準法違反って事になってしまいませんか？
この物件は築30年以上の鉄筋造の建物です。
自分が契約する直前で１度リフォームしたそうです。床の張り替えで元々の床より底上げされているのかも知れません。

もしこの物件が建築基準法違反だった場合、気にせず住み続けると自分に何か不利益な事が起こってしまうのでしょうか？
火事や地震の時などに保険が効かないとか、賃主にも法的な処罰があるとか。

現在はすべての手続きが終了して鍵も貰っている状態ですが、引越しはしていないので物件は借りる前と同じ状態です。

もしこの物件が建築基準法違反で、それを理由に解約しようとした場合、敷金、礼金など諸々かかった費用の返却を求める事は可能でしょうか？

詳しい方、アドバイスをお願い致します。

回答No.3

takapiii

その建物が違法建築であるかどうかは、見ていないし、天井高が1.9mになってしまった経緯も不明なので回答できませんが、違法建築であるという前提で簡単に回答します。

まず住み続ける事での不利益は、是正措置命令が出た場合、あるいは行政代執行が行われた場合に退去しなきゃいけない事でしょうか。
もちろん好き好んで出ていく訳ではないので、退去にかかる費用の請求は可能だと思いますし、そう簡単に起こる話ではありませんね。

火災保険に関しては、大家が加入するのものですし、一般的には故意に(重度な)よる違法建築ですと保険はカバーしてくれないと思いますが、基本的には関係の無い話です。
賃借人が関係するのは借家人賠償責任保険ですが、火災保険に付帯する特約とはいえ、貴方の過失のより火災が起きた場合に、大家からの損害賠償に対して備える保険という性格のものですので、違法建築はそもそも関係ありません。
もちろん他の部屋に類焼したとしても、大家の火災保険がカバーする話です(加入していればですが)。

なお、礼金、敷金の件ですが、建築基準法は人命の安全を図るための法律でもあるので、それに違反しているという事は、生命に危険を与える可能性があるという事です。
つまり、敷金は家賃滞納があるわけではないので当然ですが、前家賃、礼金を含め、全額返金交渉に臨むべき事だと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。

一番心配していた保険等は大丈夫そうと言うことがわかって安心しました。
一つ気になったのが「その建物が違法建築であるかどうかは、見ていないし、天井高が1.9mになってしまった経緯も不明」と言われている部分なのですが、経緯によっては居室の天井が190cm以下であっても合法になる場合があるのでしょうか？
もし「こういう経緯でなら合法」と言う例があったら教えていただけないでしょうか。

一度不動産屋さんには聞いてみようとは思っているのですが、知識が乏しく、あしらわれてしまいそうで怖かったので大変参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.2

tadagenji

1980年頃の物件でも基準法上、居室の天井高さは2.1ｍ以上でした。
当時の申請で居室＝倉庫、物入れなど＝としていなければ不法建築ではありません。
また、床、天井の仕上げ無しで2.1ｍあれば仕上げ無しで申請していれば不法ではありませんが、その後、無届けの改造などで2.1ｍを割込めば不法建築ですが、事故や災害が起らない限り役所は言ってこないでしょう。

そのことを指摘して解約するしないは御自由ですが、礼金等が戻ってくるかは交渉によるでしょう。

お礼

アドバイスありがとうございます。

物件が出来た時も基準は210cmだったのですね。
法律ってどんどん変わってしまうものですから、その時の法律が知れてとても参考になります。

費用が返ってこないと改めて探せなくなってしまいますので、この件に付いて不動産屋さんに一度聞いてみないとですね。

大変参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

mikawaya28

まず、知識は浅いですので、中途半端ですがご容赦を
築３０年の物件なので、『当時は建築基準を満たしていた』物件があったりします
そういうような物件は『最建築不可物件』となったりします。

ですので、オーナーとしては、更に収益を増やしたかったり、銀行への借金が返し終えていない場合には再建築で同じ物件を建てることができないので、リフォームで何とかしたりします。

特段のことと言えば、保険料が高くなりそうとか考えられますが、通常、不動産屋の準セットのような保険に入れさせられると思うので、特に問題はなさそうと想像。

建築法違反物件を根拠に契約の解除ができるかどうかが『敷金、礼金等費用の返還』にかかるポイントで、争点は不動産屋がちゃんと物件説明をしたかどうかが争点となり、『３０年以上の物件と言った』『内見して天井の低さは確認した』『天井が低いと伝えた』これらの不動産屋の行為が、『左記３要素より、建築基準が変更されてると想像できる要件として足りるか』と『当時合法であり、現況違法建築となった事実を伝える『義務があるか否か』』と『現況が違法建築であると、具体的な損害がどの程度発生するか』によって変わってきそうだな。
まとめると、判断がメンドくさそうだなと思います。

一応、不動産屋に解約で全額返金できるか聞いてみて、難しそうなら『念の為、都庁へ確認入れてみようと思いますが、こちらのお店の宅建主任のそう責任者の方の番号とお名前を伺ってもよろしいですか？』と言うと、不動産屋はビビって善処してくれると思います。間違いなく嫌われて、相手に非がない時に文句ぐらい言われそうですが＾＾；

なお、内見してなければ確実に解除できそうと思います。
（とは言え、マズは不動産屋へ行って確認のうえ、難しそうなら弁護士・司法書士へ相談等になってきそうですが。）

以上、元、不動産屋のお兄さんの私見でしたｍ（＿＿）ｍ

お礼

アドバイスありがとうございます。

内見はしているので天井の低さは目で見て確認しました。
実際何センチかは計らなかったし不動産屋さんも数字では言われなかったので、実際の数字を知ったのは契約後自分で計った時ですね。

多分その時数字を言われても契約はしていたような気がしますが、「基準法違反です」というのを聞いたらどうだったろう？と言うのが今の気持ちです。（違反だったらの話です）

どちらにしろ一度不動産屋さんには聞いてみようと思っています。
大変参考になりました。

ありがとうございます。