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中古マンションを売却する際の契約期間と広告費用について
- 中古マンションを売りに出してもうすぐ３か月が経過しますが、まだ契約に至っていません。不動産会社とは専任媒介契約を結んでおり、毎週末１～２組のご見学が入っています。
- 契約期間を待たずに解約する場合、広告等にかかった費用を支払わなければならない可能性があります。しかし、最初の契約から３か月の時点で解約を希望する場合、価格変更の段階から３か月を待つ必要はありません。
- 価格変更のたびに契約期間が３か月から再開されているため、３か月経過後でも解約することができます。ただし、広告費用などの費用は支払う必要がある可能性があります。
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＃１の元業者営業です ＞価格を更新する際に媒介契約の有効期間も変更になるというのは一般的なことなのでしょうか？ 一般的ではありません。 単に「媒介を逃したくない」のでしょう。 媒介契約は宅建業法で「最長３カ月」と決められています。 これは売主様が「波長の合わない業者と最長で３カ月しか付き合わなくていい」という主旨で定められています。 当然業者としては自社で扱いたいですから、普通は３カ月の満了時に「是非とも契約の更新を・・・」とお願いし、売主様が「いいよ」と言ってくれて初めて「更新」となるのが普通です。 これはその間に何回価格変更しても「媒介契約を新しく締結」しなければ当初の３カ月で終了します。 ただ、貴方の場合は「価格変更の度に更新手続き」をしているようなので、一番新しい契約（現在有効な契約）に記された「媒介期限」が有効になるのです。 ＞なぜ契約有効期間が延長されるのかがわからないのですが、なにか理由があってのことでしょうか？ 上記のように目的は「自社で扱いたい」からです。 不動産仲介業は完全な「成果報酬」ですので、契約が纏まらなければ「収入ゼロ」です。当然、媒介契約期間満了になればそれまで先行投資で使った費用は「無駄」になります。 なので「売れるまで」一旦預かった媒介は手放したくないのです。 不動産契約は「物元」が圧倒的に有利です。 極端に言えば「好きな相手に好きな条件で」売る事ができるのですから。 （まぁ、実際は余程の人気物件出ない限り、現在は買手市場ですが） 故に、殆どの業者が広告費用の多くを「物件の仕入れ」に投入しています。 今回のケースはいささか「せこい」ですが、違法ではありません。 これが理由です。
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元業者営業です ＞契約期間を価格変更時から３か月とされています。 ＞価格変更の段階から３か月を待たなくてはいけないのでしょうか？ 正式な手続き（更新毎の媒介契約書の署名・捺印）を踏んでいれば、法的には業者に落ち度はありません。 ＞契約期間を待たずに解約する場合、広告等にかかった費用を持たなければいけないようなのですが 媒介契約書にそう記述があればそれに従うのが原則です ＞支払いはしなくないのですが・・・ それは通りません。 一旦締結した契約は「脅迫」「反社会定期内容」で無い限り有効な契約です。 極端に言えば「騙されたとしても」原則有効なのです。 「やっぱヤメタ」が言えるのは「未婚の未成年」と「裁判所が認めた契約能力の無い人」のみです。 今回の場合、「騙されている」「脅迫」「反社会的内容」のいずれにも該当しませんので 「相手の不当行為」による契約解除はできません。 残念ですが（当然ですが）契約期間満了を待つしかないでしょう。 これに懲りたら今後は署名する前に「内容をしっかりと把握」し、その上で契約内容が自分にとって「良いか・悪いか」を判断しましょう。
補足
ご回答ありがとうございます。 おっしゃる通り、価格変更の時点で契約期間が延長することを重要視していなかった当方の落ち度は否めません。もっとしっかりと確認しておくべきでした。 ひとつ教えていただきたいのですが、価格を更新する際に媒介契約の有効期間も変更になるというのは一般的なことなのでしょうか？なぜ契約有効期間が延長されるのかがわからないのですが、なにか理由があってのことでしょうか？
お礼
とてもわかりやすいご説明をどうもありがとうございました。 価格更新の際に確認しなかったのは痛恨のミスでした。もう仕方がないことのようなので、一日も早く物件が売れるのを願うばかりです。