家賃滞納・念書・自力救済

質問

家賃を４カ月滞納している人に、
「今月中に滞納分の家賃を全額払えなければ、鍵を変えられ、家財を処分されても異存はない」と念書を書かせました。

もし支払えずに、入居者が不在の間に家財の処分と鍵の変更を実行した場合は、自力救済として不法行為責任を問われるのでしょうか？
よく退去者に「家財は処分しておいてください」と頼まれて当方で処分することはあります。本件も、入居者に鍵の変更と家財の処分の許可を受けているので、問題ない気もしますが・・・・。

回答No.7

shin-shi

NO5の回答に補足します。
質問者がご指摘のとおり自立救済ではなく「自力救済」の誤植でした。
訂正して読んでいただければ幸いです。失礼しました。

回答No.6

D008

法的な処理をして下さい

回答No.5

shin-shi

本問の場合、家主と入居者との間にどのような契約をしたのでしょうか。借家法に基づく賃貸借契約（いわゆる借家契約）であれば債務不履行による契約解除を通告して立退いてもらう手続きを踏む以外立退いてもらう方法ははありません。自立救済と称して、一方的に鍵を変え、追い出す等ということは念書をとっていたからと言って正当化できるものではありません。逆に居住権を侵害することによる損害賠償責任（不法行為責任）を問われかねません。つまり公序良俗違反とか権利濫用とかでです。

入居者との間の合意による明け渡しでも法的手続きによる立ち退き場合でも、家財等の所有権を放棄するので処分を大家さんに任せるという予めの約束は有効だと思われます。念書の効力はこの場合に限って意味があるのであって鍵の変更による追い出しについては居住者の権利を奪うものとして認められることはないでしょう。この部分は無効です。もともと近代国家の法律には正当防衛はあっても自立救済は認めていませんから。

最近、「施設付鍵利用契約」なる契約を締結して借家法のルールを逃れて入居者を追い出すやすくする悪知恵の被害があちこちで起きて社会問題になっているようです。やがて裁判所の判定もでるでしょうが居住権は生活権の大きな部分を占めるものですから本人が承知していたからと言って簡単には認められることなないと思われます。ご注意を。

お礼

やはりそうですか。ところで、自力救済ではなく、自立救済ですか？誤植かと思ってググッたら、出てくるので気になります・・・・。

回答No.4

jkpawapuro

家の鍵を閉めて使用不能にし新しい鍵を付け替える行為は、器物損壊罪（刑法261条）に該当します。
賃貸に出した以上鍵の管理者・物件の占有者は借りた側のものになります。

違法行為・不法行為に走らず、きちんと法律を遵守して裁判を行って追い出してください。

回答No.3

-phantom2-

確かに法的には前回答の通り・・・

しかしそれは滞納者が法的な手段を取ってきたら、大家が負ける可能性が高いという話。

そのような念書を書くようなら、裁判などまでしてこないと考えることもできます。

なので滞納者が仕方無いと諦めて出て行く可能性も高い。

ただし後になって誰かに知恵を付けられて、改めて損害賠償請求の訴訟をおこされてしまう可能性もある。

いずれにせよ民事ですから警察は関係ありません。

どうするかは質問者さん次第です。

お礼

これは私も考えていたことです。
・正攻法で明け渡し訴訟の提起した場合、強制執行までの総費用を見積もる。
・入居者の能力や性格、念書を取ったことを考慮し、自力救済を行った場合の、入居者側からの訴訟提起の確率を見積もる。
・自力救済は違法であり、もし訴えられれば負けなことを認識する。
以上を熟慮すれば、自力救済をすべきではないという「法務判断」を却下し、実力行使で追い出す「経営判断」を下すこともありだと思うのです。
頭がすっきりしました。ありがとうございました。

回答No.2

jkpawapuro

鍵もダメです。
現在悪質な追い出しが社会問題になってますし、百万近くの賠償請求で裁判という事例が起きています。
それ以前に警察に通報されたり相手の腕っ節が強ければ、問答無用で現行犯逮捕です。

たとえ公正証書組んでも、執行するのは裁判所なんです。
日本で実力行使による自力救済は認められません。

回答No.1

akak71

この念書は無効です。

特に家財の処分は、損害賠償が認めらる可能性が強い。