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新築分譲マンションの価格について
こんにちは。 新築マンションの購入を考えているのですが、知人より「第一期分譲が一番安く、この後上がって行く」と聞きました。近所には売り残しているマンションもあり、沿線の他の駅周辺にはどんどん新築のマンションが建っているのに二期、三期と価格が上がって行くという事は考えられるのでしょうか？一期に売り出されるのは一番上の階、中程、一番下の階周辺で全体の戸数の十分の一程度です。地域は大阪近郊の比較的通勤には便利な地域です。どうぞよろしくお願いします。
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誰がそんなことを・・・ 業者側ですが近畿圏でもすでに新規分譲マンションは飽和状態にあり、いろいろな付加価値をつけないと売れない状況になってきています。 あわせて、バブル期に購入された方などは残存ローンよりも新築マンションのほうが割安であるため買い替え需要も健在です。まっ、バブル期のマンション相場は売るも買うもボロボロですが・・・ ご存知かと思われますが市内でも分譲マンションが「大阪駅徒歩○分」までできてきましたね。 こうなると郊外ではますます売れません。 広くするか、値段を下げるか、温泉がついていたり、プールがついていたり・・・選択肢は多様にあるでしょう。 おそらく一期の方が「第一期分譲が一番安く、この後上がって行く」と営業トークされただけだと思います。 なお、当方下記サイトとは無関係です。 マンション需要動向ということで載せました
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知人が仰ったという、言葉の厳密な意味がわからないのですが。 低層階と最上階からの販売の場合。 最上階は置いといて、同じ間取りでも中層階や高層階に比べると物件価格は安くなります。 一般的に、階数が高くなれば価格が上がるという設定です。 眺望がいいからとの理由でしょう。 第一期が低層階、第二期が中層階という販売スケジュールなら、同じ間取りなら値段が高くなるという言い方ができるかもしれません。 それでも「第一期分譲が一番安く、この後上がって行く」という言い方はするのか？ という個人的な疑問です。 というのは、ワタシだけかもしれませんが、そういう営業トークは聞いたことがありまん。 誤解を招く表現かと思いますので、きちんとした意味を確認してもいいかもしれません。 営業が本当にそんなことを言っているのでしたら、営業の認識不足、その物件はやめた方がいいでしょう。 正しいことを正しい表現でとの規制が一番厳しい業界です。 その中心にいる営業がそのような状態なら、不安は拭えないでしょう。 知人のお言葉が、「第ニ期では第一期と同じ住戸はご案内できません。第一期は低層階中心、第ニ期は中高層階中心なので価格設定は高くなっています。」といった意味なら合格でしょう。 知人もよくわかっていなく、ご自分の理解しやすい表現した可能性はありませんか？ 公庫の絡みで、４／１から販売方法が変わっているかもしれません。 第何期販売方式から先攻販売や先着順申込方式が可能になっていますので、気に入った住戸や階数がありましたら、営業に確認するといいでしょう。 これからは、先攻販売や先着順申込方式が主流になっていくと思われます。 物件にもよりますので、その販売が可能か確認するといいでしょう。 価格が上下するのではなく、住戸や階数により価格設定が違います。 その住戸に契約が入れば、キャンセルでない限りその住戸の契約はできません。 同じ間取りであっても、同じ場所の住戸はそこしかないように価格もそれしかありません。 逆に売主側も価格設定に差を付けていますので、同じ間取りでも安い理由や高い理由があります。 「価格設定があるんだ！」ということを頭に入れていけば、混乱は少ないでしょう。 営業に「何故この価格なのですか？」と聞いてもいいかもしれません。 これぐらい答えられないなら、営業としては失格です。 価格設定には、必ず理由があるからです。 ご参考で。
お礼
ご回答ありがとうございます。 知人というのは本当の素人でバブルの頃に本人が新築で購入した経験のある方です。 おっしゃる通り営業担当の方に色々と相談してみようと思います。 どうもありがとうございました。
なるほど～！ バブル期のセールストークをまだ使ってるようですね。 仮に、それが事実としましよう、そして他社の物件に比べ、#1の回答者が言ってるように付加価値に明らかに勝る点がある場合と想定します。 販売企画会議でマンションをブロック分けし、各ブロックの価格設定が行われます。 他社に負けない付加価値があるにも係わらず、販売戸数が多い為に、売れ残った場合が一番心配です。 しかも売れ残る場所も一ヶ所に集中する事も避けなければなりません。 営業マンは"ついつい"売りやすい物件から先に売ってしまいます。 そこで、一期、二期、三期、と販売時期をずらします。 一期販売で売れ残りがあれば二期、三期は絶望的となる為に、一期販売を安く設定します。 売れ行きを鑑みながら二期、三期の販売価格を上げていきたいと熱望するのです。 しかし現実は厳しいもので価格を上げて公募するも、値引き幅が大きくなるばかりです。 当初の利益計画時の原価率が78%だったものが、最終に閉めてみると85%だったり、売れ残り処分で原価率が90%以上になったりします。 所詮、売れるだろうとの期待感からのセールストークです。 売残り物件を格安で買うのも上手な買い方です。 しかし、その物件が満足な物で有れば良い場所は早い者勝ちですが、値引きは期待できません。
お礼
早々にお返事いただきありがとうございます！！ 付加価値。。環境は良さそうですが大きな特徴はありません。売りやすい所から売る。。そうかもしれません。一番下の安い部分、最上階などを売っています。難しいですね。やっぱり賃貸にしておこうか、それとも一戸建を考えようか。。じっくり考えます。またよろしくお願い致します。ありがとうございました。
お礼
早速お返事いただきありがとうございます！！ そうですよね。。売り残し物件が回りにあるにも関わらず二期、三期で値段を上げてきても売れないですよね。。。色々と情報を読んでいると根本的に購入？賃貸？という点に戻ってしまいました。 大きな買物ですのでじっくり考えたいと思います。ありがとうございました。