29名の共有地を分筆するには？

質問

お世話様です。
明治及び大正時代の共有地（２９名）がありその土地を分筆する際について教えていただきたいです。
なお、相続人は半数程度しか判明できていない状態です。
現在その土地は、集落の所有として取り扱われ、税金関係も集落にて
支払いを行っております。
やはり、相続人全員の確定が必要となるでしょうか
いいアドバイス等あれば宜しくお願い致します。

回答No.3

tononomono · ベストアンサー

再度投稿します。
取得時効は２０年でしたか、・・・占有していることが前提ですよね。その土地は自治会が占有していたと考えられます。ただ、時効の利益を受けるという意思表示すればよいのですが、所有者の一部の方々が見つからないということですので、見つからない人たちの代理人を立てるということです。これは裁判所に訴訟のための特別代理人を便宜上たてるということです。訴訟の相手方がいなければ訴訟は成り立ちませんから。それで、簡易裁判所に対して、例えば○○司法書士を代理人として選任してくださいと特別代理人選任申立書という書類をだします。それに対して裁判官が○○さんを特別代理人として選任すれば、申立人（時効の利益を受ける人）が○○さんを相手に訴えを起こします。その内容は、取得時効の利益を受け、それに基づいて単独で移転登記をしたいという内容です。それで申立人は単独で移転登記をしなさいという判決をもらいます。そうればその判決をもって単独で登記できます。権利の移転・設定に関する登記は表示登記と違い、単独では登記できないためにとられている措置です。
田んぼからの地目変更は農業委員会が現地確認して簡単に変えられますね。

お礼

有難う御座います。
特別代理人選任申立という手法もあるのですね。とても参考になります。再度、自治会で事項取得が可能か精査してみます。
いずれにしても、当該土地の様な時に、処理手続等の特例があれば良いですね。
色々有難う御座います。

回答No.4

explicit

公共事業なんですよね。役人と相談しましょう。官報などに公告をだして対処するはずですから。

お礼

有難う御座います。
そうですね。発注者と確認を行ってみます。

回答No.2

jfreat

私の前職(公務員)での経験上の話です。

用地交渉の仕事をしていたときに、こういう事例を数回経験しましたが、登記簿の名義変更ができた経験はありません。

関係者の数が多い上に、場所も全国（場合によっては外国）バラバラで、その同意を得るのに、膨大な手間と費用がかかります。

加えて、そこまでやっても、同意してもらえるのか、住民票の住所に本当に住んでいるのかが分かりません。

金と暇（？）がたっぷりとある行政がやってもできないものを、個人がやるのは不可能だと思います。

たとえ、司法書士を雇っても、お金を捨てるだけの結果になると思います。

お礼

経験上の貴重なご意見有難う御座います。
当方の状況としまして、公共事業において必要な範囲に共有地が存在しており、私は用地調査を行う受注者側（測量士）です。
　共有地を回避するのは厳しく、現在、税金を支払っている地元自治会との境界立会は完了し、当該土地の相続人及び関係人の追跡調査を行っているところでした。やはり５名ほど全く足取りがつかめず困惑している状況です。
何か特例等があれば大変助かるのですが・・・

回答No.1

tononomono

まず、分筆だけとりあげてみた場合、共有地の境界があるでしょうから隣接者の立会いが必要になりますね。また、共有地ですから分筆しても２９名の所有権はそのままですから分筆は可能でしょうが、測量を測量士に依頼して、分筆登記をあなたがすることは可能でしょうが、それらに要する費用分担が問題です。
分筆はそれでいいでしょうが、共有というのは分筆されてもすべての土地に共有者が同等の権利をもっているのですから所有権の移転は難しいです。ただ、何十年も不明な共有者の持分については、現在判明しているし共有者が取得時効を主張することが可能な場合もあると思いますが、判明していない共有者についての取り扱いについては、簡易裁判所の除権判決をもらうとか、不明の方の代理人を立てて裁判を起こして取得時効で所有権を取得したので登記していいとかの判決をもらうとか、何種類かの手段があるはずですから、やはり権利関係が絡むと司法書士に依頼するのが懸命だと思います。

補足

回答有難う御座います。
時効取得等の手段もあるのですね。
補足しますと、本案件は公共事業における用地取得が目的でして、調査箇所内に当該土地（地目：田）が存しております。
今現在、納税者である地元自治会の境界立会は完了し、共有者の関係人を追跡調査しているところです。
法務局にも相談したところ、本事業の工事で現況地目の変更後に、不動産登記法３９条２項の一部地目変更分筆が適用され、共有者の相続人等でその土地の納税証明があれば、その代表者の確認で良いとの回答をいただきました。
しかし、納税者は地元自治会ですので、結局は上記に該当せず、権利者調査を続けているところでした。
また、その共有地の登記簿は表題部のみであり、共有者名しか明記されておりません。（住所等の表示は無し）