分筆の際の坪単価について

質問

土地を業者から分筆して購入する際の交渉について教えてください。

分筆しても、全体の広さを坪数で割った単価がそのままなのか、業者の言い値で単価が上がる場合もあるのでしょうか。

また、物件の坪単価の設定自体、業者の言い値なんでしょうか。

そのあたりの決め事があるのか知らないまま交渉するのが不安です。
よろしくお願いします。

回答No.3

5gasira · ベストアンサー

どのような土地を買おうとしているのかはっきりしませんが、普通に建築条件なしの土地を購入し、その上に建物を建て居住する目的で土地を探している。そのとき、ふさわしい土地が見つかったが、全部買うには広すぎる（予算が合わない）。よって、適当な広さに文筆してもらう。

という前提でよろしいでしょうか。

私は上記のような土地を探しているので体験談として話します。
まず、坪単価ですが、ほとんどの場合は上がると考えたほうが良いでしょう。私の場合６０坪４８００万円の土地があり、注釈で分割相談可。と注釈があったので早速不動産屋に行きました。（文筆は以下分割と普通に分りやすい言葉に直しますね。専門家でないので。）私の場合３０坪ほしかったのですが、全体の形状から２５坪と３５坪の分け方しか出来ないと言われました。次の週に情報誌を見ていると分割後の２つの土地の値段が載っていましたが２０００万と２８００万でした。たまたま、この場合は分割しても坪単価は同じでした。

ただ、先に購入するほうは多少は高値を覚悟したほうが良いでしょう。先の方も書いているとおり残った土地は購入者が限定されますしあなたが選ばなかったほうが当然に残るわけですから他の方も購入しないケースが多々考えられます。

少し、違うかもしれませんが、６区画分譲などで１番最初に購入するのと、最後の１区画を購入するのとでは値引き交渉などやり方が全く変わってくると思うのです。土日の広告で半分以上契約されたような分譲区画では売主も強気になるでしょうし、建築後数週間、数ヶ月たつと売主も余程、金余りの会社でない限り金利負担など頭を悩ませます。

一番買いにくいのは地主など、金に余裕があって特に売る必要もないが言い値で売れれば売ってやる、といった立場の売主である場合です。

これは、まだ、体験したことはありませんが、業者（売主の仲介役）の言い値になってしまうよりは別の土地を紹介してもらったほうが賢明かと思います。

お礼

アドバイスありがとうございます。
条件はほとんど同じで、業者は建築条件つきでもうけをだしたいといわれました。
分筆はいいが、旗地のほうを先に買ってほしい、その際、通路分の単価を半額にサービスするといわれました。
土地ではもうけがでない、損なので、建物でもうけを出すいわれ、迷っています。
旗地のほうは建物に囲まれてしまう可能性があるので、それも迷う原因です。

よく考えて見ます。
ありがとうございました。

回答No.2

TAKESHIDA

宅地販売として一般人が買える価格を考えると平均的に５０坪２０００万円が平均だとします。この場合坪単価４０万円程度です。仮に広い土地が販売されていて２００坪だったとします。土地代だけで８０００万円になります。買える方が限られてしまいますよね。よって販売価格は坪３０万程度まで下げざるを得ない状況になります。総額６０００万円です。逆にこれを考えてください。

お礼

ありがとうございます。
旗地の値段を少し下げる分、形のいい入り口の土地は値段を上げて儲けを出すそうです。
参考になりました。

回答No.1

takapiii

不動産業ではないので、経験談として書きますが、分筆の場合、単価が上がる場合が多々あります。理由は専門の方の返事があることを祈りますが(僕も知りたい)、残りが売れ残る事へのリスクヘッジなのか、手続きが増えることへの割増なのか、単に儲けたいだけなのか…。

決めごと的なものは余りなくて、ようはその近辺の平均的な坪単価から割り出した数字を売主に提案し、売主はそれに色をつけたり、あるいは早く売りたいから少し安めに設定したりで、結構バラバラで決めているようです。

交渉するなら、近辺の一番安い坪単価を調べておいて、それと比較しながら交渉してはいかがでしょうか。

お礼

ありがとうございます。

業者は、旗地を残すと売れにくいからそちらを先にしか売らないといいました。
通路分土地の坪数は多くなるから、その分少し安くする、それを旗地でないほうの土地の坪単価に上乗せして儲けるそうです。

旗地は通路の単価を下げる分、土地で業者は損をするから、建物を建てさせてもらって儲けさせてほしいと、いい素材の建材の説明をされました。
…確かにいいもののようです。

坪単価は私が周りを調べた一般的な額より5万多く相場を言われ、でも5万少ない額（つまり私が思っていた相場）で最初から売り出しているから、もともと安いんだと強調されました。その場所は確かにその額なのかもしれませんし、よくわかりません。

もちろんほかの土地も紹介されましたが、場所を気に入ったので、業者の儲けと損の話を今思い出して悩んでいます。