借地に対する地上権の行使

質問

母が30年以上他人から借りている土地に家を建てて住んでいます。
地代は毎月滞りなく支払っておりますが、次回の更新はせずに土地を買ってもらうか家を壊し、更地にして立ち退いて欲しいと言われました。
母にも私にも土地を買うお金はありません。
地主さんは不動産屋さんを通して土地を売却したいそうなんです。
建物の解体費用はこちら持ち、立ち退き料はなしです。
そもそもは祖母の名義の家を父が受け継ぎ、父の没後母が受け継ぎました。
家を建て、名義が母で、30年以上もそこに住んでいても地主さんが
更新しないと言ったら地上権とやらを行使できないのでしょうか?

母は高齢で一人暮らし。トラブルを嫌って数年前から市営住宅に申し込んでいるものの全く当たりません。
一緒に住むことも考えましたが、母が現在の地域から離れたがらないこと、私達が母の住む地域へは仕事の都合上行けないことなどから
なんとか今の家を残してやりたいと考えています。

回答No.7

KEKEKO2008

みなさんが仰っている通りです。
まず貴方の近隣の役所の、法律無料相談を受ける事をお勧めします。
(弁護士に相談しましたって言えるでしょう！）

また、それと平行して多少のお金はいると思いますが、借地人組合と言う組織があります。こちらに相談に行って任せたらいいと思います。
http://www.yuiyuidori.net/zensyakuren/

多分大家さんは凄く困ると思いますが、高齢のお母さんをだますようなやり口は許せません。立ち退くにしても、住み続けるのしてもまず此方に相談にいくことをお勧めします。土地の70％の代金を受け取れるとしたら相談に行くべきと思います。勿論弁護士を頼んでもいいと思いますが・・此方の力のほうが凄いです。

回答No.6

mark-wada

借地人の立場の経験者です。
最初に確認なのですが、

>地代を滞りなく支払い、

というのは、その地域の相場並みの地代ですよね？著しく安かったりしませんよね？
以下は、それが前提です。

No.3さんの言われるとおりです。地主さんには気の毒ですが、
「地主は手も足も出ません。」が正解です。

また、建物の登記名義はキチンとお母様になっていますか？もし地主と対抗して借地権を主張するなら、すぐにでもお母様に変えておきましょう。

現状では、借地人が圧倒的に有利です。

ええとまず、地上権ではなくて借地権ですね。

>次回の更新はせずに土地を買ってもらうか家を壊し、更地にして立ち退いて欲しいと言われました。

現に建物が建っているのに、それを壊して立ち退け、更新しない、などという権利は地主にはありません。
建物が本当に住めなくなるくらい老朽化する（「朽廃」と呼びます）にならない限り、住み続けられます。

>土地を買ってもらうか

買いたくないなら、買わずに今まで通り、地代を支払えばよろしいです。

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>土地を売却したいそうなんです。

売りたければ「底地」（地主として地代を受け取る権利）だけを、第三者に売れば良いのでは？
もっとも、底地だけを買ってくれる人は滅多にいないので、地主も困っているのでしょう。

また住宅地については、「借地権割合」というものが公的に5割～7割程度で設定されています。借地人は、その土地の5割～7割の権利を有する、というものです。

地主は（底地でなく）土地全体の権利を第三者に売りたいのなら、お母様から借地権を買い取る必要があります。その値段は、「土地の価格の5～7割」ということです。
そんな説明・申し出を受けていますか？

回答No.5

muchyo

平成４年までの借地法かそれ以降の借地借家法のいづれになるのか不明なので、借主に少し不利となっている借地借家法に沿ってアドバイスさせていただきます

今は土地賃借権を実行している状態だと思います。地上権は忘れてください。これは文字のとおり土地を借りて使用できる権利です

[契約期間]
第一回目の契約期間は30年以上、2回目以降は10年以上の契約期間となることが法律で規定されています

[契約更新]
今回契約更新するにあたり、請求による更新又は居座りによる更新のいづれかになります
請求：借主が引き続き住むので契約更新をしたいと言う
居座り：地主の話を無視し、契約満了後も住み続ける
※今回は請求による契約更新となるでしょう

[契約の解除]
該当する土地に借主の家が建っているため、地主が契約を解除する場合、理由が必要です。たとえば地主が借金をしており、その土地を売らないと自己破産するといった理由に加え、立退き料を支払うといった提案があって契約の解除ができます。売りたいからという理由だけでは契約の解除はできません。

[契約更新]
必ずもめると思います。もめている間は今まで支払っていた土地代を支払うことでよいです。ただし、必ず支払ってください。支払わないと債務不履行となり、追い出されます
契約条件については、もめた場合借主に不利な条件を提案してくると思われます。借地借家法の基本概念として、借主側に不利な条件は無効となるのですが、もめると裁判所に行かなくては行けなくなるので、契約書を第3者に見てもらったほうが良いかと思います

[注意点]
土地の借用残存期間を超える建て替えを地主の合意なしに実施してしまうと、追い出されます。増築は大丈夫です。

うまくことを進めるには、質問者様が借地借家法の勉強をして、お母様と一緒に地主と交渉されるのが良いかと思います。契約更新に関する知識は、1ヶ月もあれば十分理解できますよ

回答No.4

-phantom2-

地主は高齢の母の法律に関しての無知につけこんでますね。

まず地代を滞納してないかぎり、母は地主に何を言われようと無償で立ち退く必要はありません。

仮に立ち退き料を貰って退去するにしても、更地にして返す義務など全くありません。

それどころかその建物に価値があれば、建物買取請求権を行使して地主にその建物を時価で買い取れと要求できます。
地主はこの権利を借地人から行使された場合は、拒否できないと定められています。
まあ築30年では建物の価値はゼロでしょうから、これは今回に関係ない蛇足ですけど。

更地にして退去しなければならない場合とは、地代を滞納して賃貸契約が解除になった。あるいは母自身から退去します。と申し出た場合です。

この二つの場合は借主に落ち度があったり、借主の都合で退去するのですから、現状回復義務（借りた時の状態に戻す）があります。

地上権云々なんて関係ありません。地代を払ってる限り借地権があり借りてる方が強いのです。

母（借主）は借地借家法という法律で強力に保護されてます。

昭和の初期の住宅難の頃は、大家の権力が強く「出て行け」の一言で店子や借地人は路頭に迷ったそうです。
その弱い店子を保護する為にできたのが、借家法であり借地借家法です。

地主に「市役所（区役所）の無料法律相談で聞いてきました。地代を払ってる限り、地主の都合では退去しなくて良いと言われました。母は出て行くつもりはありませんが、どうしても出て行ってくれと言うならば立ち退き料をください。またこの場合は家屋を撤去して立ち退く必要は無いと言われました」と言ってみましょう。

回答No.3

bossabosa0

私はあなたとは逆の立場、地主側で同じ問題を抱えています。
一言でいえば、圧倒的借主有利の法律になってます。
弁護士、税理士、不動産鑑定士と相談し調停も起こしましたが、覆りませんでした。
地主の主張なんて通らないも同然なんです。
あなたが地代を毎月滞りなく支払っている以上、地主は手も足も出ません。

http://www.sokochibaikyaku.net/?gclid=CPbFhcfZ0ZoCFc0vpAodOiP43Q
http://www.sokochi.com/contents/result/01_02.html

回答No.2

thirdforce

地上権では、ありません。＃１さんの通りです。
地上権は、債権として、自分で、勝手に売買、担保物権として、つかえます。いわば、自分の土地と同じような物です。
ところで借地権契約されていますので、更新するかどうかの問題はでてきます。しかし、立ち退きのように出て行ってくれ、というには、
それ相応の理由が必要です。地主さんが、どうしてもという正当な理由があれば、立退き料、家の立替費用、慰謝料など、発生するはずです、
家は持っていけません、しかも貴方の家族のものです。
正当な理由が無ければ、立ち退き要求は通りません。
貴方の方から、出て行くという意思表示なら、更地にすることも考えられます。

回答No.1

m_inoue222

「地上権」と「借地権」とは微妙に異なります

借地権はありますので地主からの更新拒絶なら相応の立ち退き料を要求出来ます

具体的な金額その他は知りません、弁護士の仕事でしょう

話し合いが決裂すれば今までの契約がそのまま有効でしょう