賃借人の権利

質問

こんにちは。

現在の住居は元々は祖父の代では持ち家でしたが、30年ほど前、祖父の代で借金のために競売にかけられ、ある個人の方の所有となり、それ以後私どもは賃借人としてその方に毎月賃料を払いながら住み続けています。
但し、どういう経緯かわからないのですが、賃貸借契約書は存在しません。恐らく当時のことですので、そういったものがそれほど大事と思われておらず、口約束でよかったせいかもしれません。

最近になって、金銭的な余裕もできたため、建替え（老朽化しているため）や、ひいては（よくわからないのですが）土地の権利といったものを買い戻せないかと考えているところです。

そこでお聞きしたいのが下記の２点です。
(1)賃貸借契約書を交わしていないことで賃借人にとってのメリットとデメリット。
(2)賃借人としてではあるが、持ち家である時期を含めてかなり長期にわたって継続居住しているために発生する権利などがないかどうか。（商店街の中にあり、商店部分の奥が住居になります。両社はほぼ独立した建物です）

どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.3

-phantom2- · ベストアンサー

＞700万相当の賃借というところがいま一つ理解できません。

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko05.html

http://d.hatena.ne.jp/sozokuQA/20090306/1236423877

借地権については上記を参照ください。

借地人は借地借家法で強力に守られており、地代の滞納をしない限り地主の勝手で追い出すことなどできません。

地主の立場で言えば、土地は一旦貸してしまうとまず返ってこない、と言われる所以です。

この借地権を金額に直せば土地価格の7割相当になり、売買することも出来る。ということです。

＞例えば家主から立ち退きを迫られても拒否が通る可能性が高いといった感じでしょうか。

家主ということは建物賃借の話ですが、これも基本的にそのとおりです。

家主からの立ち退きの要求が法的に認められるのは、店子に落ち度がある場合に限られます。

家賃を長期（六ヶ月以上）に滞納し、今後も払える見込みが無い場合。

公序良俗に反する居住をしている場合。（例：ゴミ屋敷）

その他、大家との信頼関係を損なう行為をした場合。

要するに家賃滞納もゴミ屋敷も信頼関係を損なう行為の一つです。

つまり普通に住んで、賃料を払ってる限り、追い出される心配は無いと言ってよいでしょう。

ただし建物が居住に適さなくなる程、傷んだら退去せざるを得なくなります。これが借地権との違いです。

回答No.2

TAKESHIDA

1.退去時の原状回復に関して揉め事になる可能性は大いにあります。
また、口約束は行った言わないに必ずなります。今後問題発生しない為にもどちらにしても今から可能であれば契約書を交わしておくべきだと思います。
2.いつまでたっても居住権はあります。もともと競売で持っていかれてから３０年賃貸借していれば既に取得額は完全に支払われているでしょう。問題がない関係であれば安く譲ってもらえそうな気もします。
頑張って交渉してみましょう。

お礼

ご教授ありがとうございました。
ちなみに、居住権というのは家主が立ち退いてくれと言ってきても居住権を主張できるといったようなものですか？

回答No.1

-phantom2-

(1)メリットもデメリットもありません。

家賃を払っているという事実さえあれば、賃借権は発生し主張できます。

契約書が無いということですが、今の状態で賃貸し続けることに双方とも異論がないのなら契約書などなくてもかまいません。

契約書とは揉めたとき必要なものです。

契約書が無くて揉めた場合に、最終的に白黒つけるには調停や裁判などの司法判断になります。

その場合の司法判断は借地借家法に準拠した常識的な判決になりますから、借主が不利になることはありません。

（2）これは何もありません。現在賃借しているという事実だけです。

また土地を借りているのではなく、建物を賃借している場合は、賃借人の意思で建替えることはできません。建物は「ある個人の方」の所有物ですから。

この場合はその建物が朽ち果てるまでは賃借していられますが、建物が居住に適さなくなるほど老朽化したら退去しなければなりません。

つまり建物の寿命がきて貸せる状態では無くなった＝建物賃貸借は終了します。

建物は質問者さんの所有であり、土地を借りてるというのであれば、建替えの承諾料を地主に払えば建替えることができます。

そしてその土地を買いたいということであれば、地主に「底地」を売ってください、という交渉になります。

土地を借りてる場合には土地賃借権や地上権という非常に強い権利が借主に発生し、その権利を金額に直せば土地価格の7割位に相当します。

つまり地主の持ってる所有権は三割程度ということであり、それが「底地」の価値ということです。

つまりその土地が仮に1000万であれば、土地賃借人は700万相当の賃借権を既に持っており、残りの所有権を300万位で地主から買えば良いということです。

もちろん底地を売る売らないは地主の自由であり、強制することはできませんから、すべては交渉しだいということになります。

ちなみに不動産は売ってくださいと言えば、高く吹っかけられると思って間違いありません。その逆で相手が買いませんか？と言ってきたなら値切ることができます。

お礼

ご教授ありがございます。
土地賃借権や地上権というったものは、例えば家主から立ち退きを迫られても拒否が通る可能性が高いといった感じでしょうか。
例としての、700万相当の賃借というところがいま一つ理解できません。