隣家との境界のトラブルで悩んでいます

質問

今回問題となっている隣家との大雑把な境界は、昔、家族が病気を患っていた頃に決められました。
元々、隣家との境界の近くには曽祖父の代には植林され、代々毎年管理し続けてきた垣根があります。６０～７０年以上は経っている筈です。
その垣根の根元は土盛りされ、その外側には２ｍ（一間）程度の空堀のようなものがあり、それを挟んで隣家側にも低潅木による植栽がありました。
垣根は祖父が健在の頃は祖父が手入れし、祖父が亡くなった後は毎年植木屋さんに依頼して手入れし、現在も我が家で行っています。
境界を決めた経緯の詳細は省きますが、町内の世話役だった人に立会いを求めて境界を決めましたが古い時代のことなので、竹竿と目測で決めたもので、かなり大雑把な位置に境界柱を埋めただけのものでした。
また、境界は、家族が小用のためにその場を外した際に、世話役立会いの下で決定されてしまいましたが、世話役の顔は潰せないとのことで、涙を飲んだという記憶があります。

境界を決めてから既に３０年近く経ち、隣家の者が垣根の延長上にある我が家の植栽の根が延びてきているとクレームを付けてきました。一旦は、根が延びているなら切ってくだいとその場は収めたものの、半ば腹立たしかったので、植栽は伐採して根も除去し境界に塀を建てることにしました。
工事着工前に声を掛けた際には愛想良く、境界の位置はここで良いと言っていた隣家の者が、植栽を大方伐採し、工事を進めようとした矢先に、今度は昔大雑把なポイントに埋めてあった境界柱の延長線上が境界であると主張してきたため、一部の工事を中止せざるを得ない状況になってしまいました。

前置きが長くなりましたが、ご相談したいのは、何本かある境界柱の延長線上を境界とせざるを得ないのか、それとも毎年、年に何度も草刈や垣根の手入れを行ってきている既存の管理状態を境界として主張することが妥当なのかについてです。後者の主張は可能と思っています。
また、隣家の主張は現在も伐採していない垣根の内側に大きく入り込ことになり非常に不条理と感じて、反論した結果、ものわかれに終わっています。
具体的にどのように解決を図るのがベストなのかご意見を頂ければと思い、相談をさせて頂く次第です。
なお、登記簿に沿って境界を決めることも可能とは思いましたが、今回は他の解決策を模索しています。

回答No.4

bita333

こんにちは。
kuwagata2さんの適格なアドバイスに感服しました。
私もその通りだとおもいます。

さて
＞この種の相談は土地家屋調査士に依頼するのがベストなのでしょうか？
→ベストだと思います。
　土地家屋調査士の介入で、官庁（法務局・役所など）の資料や、30年前に境界を決めた時の資料であっさり解決する可能性もあります。
　が、文面のみで判断すると、有用な資料も期待できない状態であり、結構難しい問題だとおもいますので、調査士のアドバイスのもと必要であれば司法書士・弁護士なども、、、。

＞相隣関係（というのが正しいのでしょうか？）において、所有者同士で決めた境界（所有権境？）に対し、後々、公法上の筆界をもって対抗できるのでしょうか？
→基本的な考え方は、公法上の筆界がベース。
　所有者同士で決めた境界（所有権境？）が筆界と一致していればベスト。
　上２つが一致しない場合には、その部分を取引して一致させる（分筆して所有権移転）。
　※トラブルの元なのは、所有者同士で決めた境界（所有権境？）を、
その時にしっかり役所（法務局）に登記しておかないからです。
その時はいいが、時間がたってから、子孫がトラブルに巻き込まれる。

＞工事のため植栽（といっても雑木です）を伐採していて気がついたことは以前に埋めてなかった個所に何らの合意もなく新たな境界柱が埋められていたことやその他いくつか疑念を抱くようなことがありまして・・。
→登記（役所が図面を永久保存）してればよかったのに。
　していれば、隣が越境しているとか、あらぬところに勝手に杭を入れられたとかすぐ分かったのに。
　本当のところは30年前の当事者しか知りません。
　亡くなってしまえば、生きている方は都合のいいことを言えます。
　もし、新な境界柱が専門家が入れたものであれば、なんらかの根拠があるものと思われますが、、、、。
　そうでなければ、、。

まとめると、kuwagata2さんの意見に賛成です。
泥沼状態になってからでは、決まるものも決まりません。
あまりあなたが動かずに専門家にお任せの案件だと思います。
相談→測量→結果→筆界（公法上）と現地（当事者で決めた）の違い
→どうするか→対応→解決

うまくいくといいですね。

お礼

bita333さん、詳しいアドバイスを頂き有り難うございました。
登記の重要性痛感しました。
また、御近所だからということで甘い考えで対応し過ぎてきたことも痛感しました。
まず、公図を取得し、現在の地形と対比してみたいと思います。
公図からは地形しか分からないようですが、専門家であれば測量結果などを基にある程度の確率で判断はつくのでしょうね。
普段聞き慣れない用語の連続で困惑気味ですが、将来の不安要素はなるべく早めに取り除きたいと思っています。

回答No.3

kuwagata2

非常に面倒な事になっています。
地元の誠実な土地家屋調査士に相談してください。

本来の境界がわからないまま合意したり、さらに根拠の不明確な主張により解決を図ろうとするのは、問題をややこしくするだけです。
むしろ塀を完成させる前で良かったです。

土地の筆界は公法上のものですから、土地所有者同士で勝手に合意して変更する事は認められません。
何十年経っても同じです。
「敷地にある垣根を代々管理してきたのでここが境界です」という主張も正当性がありますが、法的には垣根の管理境と筆界は無関係です。

「登記簿に沿って境界を決めない」という表現をされていますが、この公法上の筆界に基づく解決ではない、まず最初に他の解決方法を模索するのは、境界トラブルの解決手段としては間違いです。
同じ事の繰り返しで、問題の上積みとなる可能性があります。

また、公法上の筆界に対し所有権境というものがあります。
垣根の管理境を所有権境として主張する事ができ、時効の要件も揃いそうです。
ただし時効を援用して解決する方が質問者さんにとって“得”かどうかはわかりません。
専門家と良く相談して判断してください。
今の段階でむやみに「時効」を口にするべきではありません。
慎重に判断してください。

土地家屋調査士は役所などで定期的に無料相談会をしています。
そういった機会に、資料を揃えて相談に行っても良いかと思います。

お礼

kuwagata2さん
アドバイスを頂き有り難うございました。仕事の関係でお礼が遅れまして申し訳けありませんでした。
また、専門家としてのアドバイス有り難うございました。インターネット上で調べていて難しくて分からなかったのですが、kuwagata2さんのご説明で何となく用語とイメージが近づいてきました。できましたら、次の点も御教授頂ければ幸いです。
この種の相談は土地家屋調査士に依頼するのがベストなのでしょうか？
また、相隣関係（というのが正しいのでしょうか？）において、所有者同士で決めた境界（所有権境？）に対し、後々、公法上の筆界をもって対抗できるのでしょうか？
工事のため植栽（といっても雑木です）を伐採していて気がついたことは以前に埋めてなかった個所に何らの合意もなく新たな境界柱が埋められていたことやその他いくつか疑念を抱くようなことがありまして・・。
できましたら、アドバイス宜しくお願いいたします。

回答No.2

y_dunhill

sionoyaさん　　こんばんは

大げさを言うようですが、土地の境界はご質問者様の代で決着をつけるべきです。私も同じような経験をしました。私も祖母の代から今の土地に住んでおります。一昨年隣地を購入しましたが、売主は、ある筈の無い土地（私はそう認識しておりました）があるとの主張でしたので法務局へ行き公図ををとって確認しました。そうしたら売主の言っている土地がありました。

昔は境界など雑に決めていたので曖昧な部分が出てきます。境界と思われる垣根を管理していたとの事ですが、この場合既得権は認められないと思います。従って公図をとって確認をし、出来ればお子様の代に同じような問題が起きないようにお金をかけてでも境界は明確にすべきです。

お礼

y_dunhillさん
アドバイスを頂き有り難うございました。仕事の関係でお礼が遅れまして申し訳けありませんでした。
公図、聞き慣れない用語だったので、インターネットで調べてみました。
公図は地域によっては古いもののようですね。現在の地形と対比できるかちょっと心配です。でも、まず法務局へ行ってみないことには始まりませんね。

回答No.1

explicit

よく読ませていただきましたが、状況を把握し辛いです。

アドバイスするとすれば、大雑把であっても以前に決めた境界との対比で、どちらの主張が近いのかになります。恐らく、質問者様は思ってもいなかった境界の形状に驚かれてのご質問だと思いますが、誤差もあるでしょうから。ただ、どちらも主張を譲歩しなければ不調になります。

専門的に言えば、測量士や土地家屋調査士を入れて、状況を専門的に分析した方が話はまとまりやすいです。当然費用もかかるのでよくお考えになってお隣さんとも相談してみてください。

お礼

explicitさん
アドバイス頂き有り難うございました。仕事の関係でお礼が遅れてしまい申し訳けありませんでした。
やはり専門家を入れた方が良いのかもしれませんね。