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内容証明の効力について
内容証明の効力について教えてください。 現在、以前住んでいた分譲マンションを、賃貸として借りていただいてました。 借主は企業さんなので、入居者は社員の方です。 事情があって、その土地に戻ることになり、昨年強制退去をお願いしました。 その際に、内容証明で「そのマンションに住むため、退去願います」のような 内容で、お送りいたしました。 家賃などのやり取りは、代行会社がしていたため、その代行会社より返答を いただきました。 立退き料に納得いただき、合意の下、来月退去していただくことになっております。 ですが、こちらの事情が変わり、そのマンションに戻ることが、出来なくなりました。 引き続き、今の所に住むことになったのです。 また、借りていただいているマンションに引き続き住んでもらうつもりも ありません。入居者の方も新しい引越し先が決まったそうです。 そこで、気がかりなのですが…、内容証明には私たちが住むことで退去していただく ことに同意していただいたのに、実は住まなくなったことで、私どもが何かペナルティーを 受けることはありますか？ 場合によっては、売却するかもしれないのですが・・・。 色々事情があって、動けなくなったことなので、ペナルティーが科せられたら どうしようかと悩んでおります。 よろしくお願いいたします。
- myucci0204
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質問者が選んだベストアンサー
素っ頓狂な話はそろそろ終わりにしたいのですが、質問者を不安に陥れかねない回答が続くので、それだけは防衛しておこうと思います。 質問者の文面から見る限り、質問者が結んだ契約はとっくに解約されています。契約解除の合意（いわば解約の契約）がすでになされています。 ただ、明渡しの時期が来月に設定されているだけと、文面からは判断されます。 合意の成立時期とその履行時期は別個独立の問題ですから、ご安心ください。 ちなみに、立ち退き料が何百万になるとかどうとか、質問者の所有する分譲マンションの価格をご存じの方がいらっしゃるということは、どこかで個人情報が漏えいされているのではないでしょうか？ 私は、むしろこの点が心配です。 私は、質問者の文面から読み取れることにしか答えることができません。したがって、この点には質問者に有益な示唆をすることができません。申し訳ありません。 本質問について、私が「質問者に対して」お答えできること、またお答えすべきこと、質問者にとって有益であると思われる情報は、すべてお伝えしました。 この場は、回答者同士が議論をぶつけ合う場ではありません。もちろん、質問者に有益な回答を導き出すために、回答者が他の回答者の意見を斟酌して自らの意見をブラッシュアップすることは有意義ですが、自ら他の回答者の回答を引用してこれを否定しておきながら、質問者に誤解のないようにさらにコメントした回答者に対して、あたかも質問者を無視するかのように他の回答者に対して「自己防衛的攻撃」をしてくることは、このサイトの趣旨に明らかに反します。 このサイトは、あくまで質問者の利益のためにあります。 質問者の利益のためを思えば、「明渡しを求める正当な事情は、合意時に存在すればよいのであって、仮にその事情が合意後に消滅したとしても遡って影響を与えることはない」という私の見解に対して、これを否定する回答が出てきたときに、ご留意なさるのがよろしいかと存じます。 現時点では、この点に反論の余地がないようですので、質問者としては、とりあえず安心なさることができるかと思います。 この辺で、本質問にまつわる回答を終了させていただきたいと存じます。質問者も、「素人考えのこのサイト」から得られるものが尽きたとお感じになったときに、回答を締め切られるのがよろしいかと存じます。 最後に、質問者には何の落ち度もないし、たいへん優良な大家さんであると、私がつくづく思っていることをお伝えして、この回答を閉じさせていただきたいと思います。 ありがとうございました。
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- kuwazugirai
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質問者の方は、正当事由の消滅によるペナルティはあるのか、ないのか気にしておいでです。 ペナルティはないと言い切ることで、いたずらに質問者を安心させるだけが質問者にとって有益な情報でしょうか？ 私は法律の解釈上、立退き料の増額もありうると考えられるので、そう回答したまでです。 借地借家法によると、建物賃貸借の終了は、正当事由による解約申し入れ期日から６ヶ月をもって終了するといっています（借地借家法第２７条)。 解約の合意期日をもって直ちに建物賃貸借が終了するわけではないのです。 また建物賃貸借の期間終了後も、現に賃借人が居住している場合は、建物賃貸借は終了していないと解釈できる条文があります（借地借家法第２６条２項）。 立退き料何百万円というのは、今まで立退き訴訟で裁判所が認めた立退き料がそうなっているからです。 裁判になった場合、立退き料の算定は完全に裁判所の裁量権内にあり、分譲マンション価格などが考慮されたのかも判然としない判例が多いのが実情です。 ですから、実際判例では、正当事由のない立退き料として、１２０万、７００万、５００万、７００万という判例があるので、何百万円もなる可能性があると、私は言ったのです。
お礼
色々、真剣のお答えいただき、ありがとうございました。 私の質問に、これだけのご意見がいただけたことに 感謝しております。 今回、本当に色々悩んでしまい、このようにご意見が いただけ、安堵や覚悟をすることができました。 特にお二方には議論のの形になり、申し訳なく思っています。 申し訳ありませんでした。 私どもが出来ることは、誠意を持ってやらせていただき もし借主の方から何か言われたら、出来る範囲で対応して いこうと思います。 kuwazugiraiさんのご意見は、実際の判例なども踏まえ、 そういうこともありうる可能性を教えていただき、安心しきって いてはいけないと、思うことができました。 この度は真剣なお答えに、感謝しております。 ありがとうございました。
- kuwazugirai
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素っ頓狂な話でしょうか？ 今現在住んでる人がいるわけですし、契約は解約されていません。 正当事由があるからこそ、立退きに応じたわけであって、それは正当事由があるのに賃貸人と争ったって、認められる可能性は少ないからです。 正当事由がなくなったのに立退きを求められたら、何百万も立退き料を請求できるのだとしたら、何百万も差が出るお金の絡むことですよ？借りてる企業だって、現に住んでる人だってどう考えを変えるか分かりません。 逆に、ほんとに合意時に家主が使用するつもりがあったのか疑わしいと悪意の存在を主張することさえもありえます。 それに、無効というのは立退きが無効なのではなくて、特約が無効ということです。 何百万円もの請求する権利は十分賃借人にあるのではないかということです。
- P-Tech
- ベストアンサー率54% (144/262)
まぁ、禍根を残さないように代行会社に聞いてみればいい話です。 立ち退きの合意ができた時点では、質問者に入居の必要性があったことは事実なのでしょう？ その後に入居の必要性がなくなった、あるいは入居できない事情ができたところで、立ち退きを求めることの必要性は、合意時に存在すればよいのであって、事後に生じた事情が合意時に遡って無効になるなどという素っ頓狂な話はないと思いますけどね。 しかも、実務的に考えてみればよいと思います。借り主である企業は、立ち退きに合意して、立ち退き料をもらって、次の転居先まで決めてしまったのでしょう？ 貸し主である質問者は「戻ってきてもらうつもりはない」と言っていますが、仮に「戻ってきてくれ」と言ったとして、相手にとっては迷惑千万。総務部の従業員が怒り出しちゃいますよ(^○^) 法人契約の場合、実際に住む人間が手続するわけじゃないんですよ。会社の従業員が、「単なる事務」として手続するんです。面倒がないほうがいい、１回で済んだ方がいいに決まってるじゃないですか。 立ち退き無効の訴えとか、そういうものは借り主にメリットがあるから動くのであって、メリットどころか…。 あ、ちなみに、内容証明郵便は、単に「こういう内容の郵便物を送りました」ってことを証明するだけで、それ自体が何か法律上の効果を発生させるわけではないので、大丈夫ですよ。
- kuwazugirai
- ベストアンサー率50% (25/50)
規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする（借地借家法第３０条）。 ６ヶ月間の猶予のない立退きや正当事由のない賃貸借契約解約は、特約にそうあっても、無効です。 借地借家法では、賃借人として、法人・自然人の区別をしていないので、法人にだけ不利な特約が有効とは、考えられません。
- P-Tech
- ベストアンサー率54% (144/262)
代行会社に確認なさったらよいかと思いますが、ふつう、法人契約では、賃貸人から明渡しの要求があった場合には（もちろん一定の猶予期間を与えて）、法人は立ち退きに応じる旨の条項があるはずです。 そうでなければ、「個人に貸すより法人相手の方が楽、安心」といわれる一般常識は生まれないし、間に代行会社を立ててマージンを支払う意味もないと思います。
- kuwazugirai
- ベストアンサー率50% (25/50)
＞質問者が住むことになった云々は、あくまで賃貸者の内部事情であって、借り主と合意したのは「立ち退き料支払いと引き換えに明渡し」というだけですから、何ら借り主からとやかく言われる筋合いはありません。 そうでしょうか？ 家主が住居として使用すると内容証明で送付しており、その請求正当事由をもとに、立退き料が算定されています。 判例では、解約申し入れ時に家主の住居使用という正当事由が必要とされており、それは最低６ヶ月間存続し、紛争となったときには、裁判での口頭弁論終結時までの正当事由存続の必要性にも言及しているものもあります。 正当事由が消滅した、もしくは存在しない場合の、立退き料単独での事由による解約の妥当性について次に問題になるわけですが、判例では、かなり高額の立退き料支払いで、正当事由の弱さを補いうるとしています。 それは何百万単位の立退き料が必要と認定されており、今回のケースでいくら立退き料を提示したか分かりませんが、明らかに事情変更による立退き料の増額が必要なケースと考えられます。 しかし、以上の法的考察は、あくまで紛争となった場合でありますが、家主の居住使用という事由は法的に重要な要素であると言えると思います。
- P-Tech
- ベストアンサー率54% (144/262)
質問者が住むことになった云々は、あくまで賃貸者の内部事情であって、借り主と合意したのは「立ち退き料支払いと引き換えに明渡し」というだけですから、何ら借り主からとやかく言われる筋合いはありません。 「アパート建て替えのため借家人に出て行ってもらったとたん、景気が悪化して建て替えができなくなった」といったようなケースは、いくらでもあるでしょう。 とはいえ、お互い世話になった関係ですから、菓子折を持ってあいさつに行くのはよいことでしょう。しかし、別に「結局住めなくなったんです」などと説明する必要はありません。話の流れでどうしても言わなければ具合が悪いという状況になれば、別に言ってもかまいませんが。 相手が個人だと、法律問題とは別に感情問題であれこれケチをつけられる可能性はありますが、法人契約でしょう？ ドライなもんですよ、ふつうは。
お礼
P-Techさま 経験者ということで、とても参考になりました。 ちょうど主人と「実は住めなくなったんです」と言うべきか 言わなくてもよいものか・・・話していたところでした。 P-Techさんのおっしゃるとおり、法人契約ですし、私どもと 借主さんの間に代行会社が入っており、借りていただいていた 会社の方とも一度もお話したこともないんです。 個人さんの方が、いろいろありそうですね。法人さんの方が キッチリしていてトラブルが起きるのかと、少々臆病になっていました。事務的なのですね。 近々、退去立会いで始めて入居者の方にお会いするので、 その時に菓子折りを渡したいと思います。 この度はありがとうございました。
- kuwazugirai
- ベストアンサー率50% (25/50)
大家さんが自分で使わなくなったということならば、立ち退き請求の正当事由がなくなったということになり、借主が立ち退き請求無効を言っても合理的な主張となるでしょう。
お礼
kuwazugiraiさま 回答、ありがとうございました。 おっしゃるとおり、もし立ち退き請求無効を言われる可能性も あるんですよね。 アドバイス通り、そのことも少し覚悟しておきます。
- ojisan-man
- ベストアンサー率35% (823/2336)
立退き料も払い、円満に納得して賃貸契約を破棄したのなら、なんら問題はないでしょう。 理由は何であれ立ち退くことを双方が合意したわけですから。 内容証明郵便かどうかも何の関係もないですね。 ＞強制退去をお願いしました これはちょっと意味不明です。強制退去は嫌がる相手を無理やり（もちろん法律の範囲内で）退去させることです。 今回は立退き料を払って、円満に解決したんでしょう？
お礼
ojisan-manさま 大丈夫だよ！と言っていただけた感じがして 少し安心しました。 こういうことが起こるとは、思ってもいなかったので どうしようかと悩んでおりましたので。 この度はありがとうございました。
補足
＞＞強制退去をお願いしました ＞これはちょっと意味不明です。強制退去は嫌がる相手を無理やり（もちろん法律の範囲内で）退去させることです。 今回は立退き料を払って、円満に解決したんでしょう？ すいません、強制退去の理解が間違っていました。 おっしゃるとおり、円満にお話が進みました。
- neKo_deux
- ベストアンサー率44% (5541/12319)
> ですが、こちらの事情が変わり、そのマンションに戻ることが、出来なくなりました。 その事情、それ以前に立ち退きをお願いする事になった事情は、会社で辞令が出たとか、避けることが出来ないような物だったのでしょうか。 その経緯、日時などをしっかり記録しておけば、特に問題は無いかと。 そういう事が無ければ引っ越しせずに済んだ、余計な労力を浪費したとかって事で賠償請求されても、そういう事情を説明する事で、説明責任は果たせます。 必要なら、その事情の原因になった会社や団体などに請求してもらうとか。 内容証明郵便は、 > その際に、内容証明で「そのマンションに住むため、退去願います」のような > 内容で、お送りいたしました。 そのお願い、送付をした日については、そのつもり、予定だったって事を証明するのみです。 丁寧に対応するのなら、こういう経緯で住まない事になりました、お手数おかけして申し訳ありませんでしたって、詫び状と菓子折り(領収書はしっかり残して)でも持って行くとか。
お礼
neKo_deuxさま この度はアドバイス、ありがとうございました。 主人と話して、菓子折りを持って行くことに致しました。
お礼
色々、真剣のお答えいただき、ありがとうございました。 私の質問に、これだけのご意見がいただけたことに 感謝しております。 今回、本当に色々悩んでしまい、このようにご意見が いただけ、安堵や覚悟をすることができました。 特にお二方には議論のの形になり、申し訳なく思っています。 申し訳ありませんでした。 私どもが出来ることは、誠意を持ってやらせていただき もし借主の方から何か言われたら、出来る範囲で対応して いこうと思います。 P-Techさんのご意見は、私どもの不安な気持ちを読み取って いただき、ご配慮いただいたアドバイスで本当に感謝しております。 ありがとうございました。