ビル屋上の手摺壁がひびだらけ

質問

祖母の建物でご意見を伺いたく、投稿させて頂きました。長文です。
有名な大手ゼネコンM建設で建てたマンション築12年で最近雨漏りがするので新築以来始めて屋上に上がったところ、8階屋上手摺壁内側がひびだらけで建てた会社に見て頂いたところ経年劣化で、ありがちで仕方が無いと言われたのですが、地元の建築屋さんに再度見て頂いたところ、手摺壁内側のひび割れは表面の割れではなく、その厚み分15cm位がそっくり割れていて表側タイルも同じ位置で割れて白い塩の塊の様な雨だれが流れ出ていました。それも1箇所2箇所ではなく10箇所以上で・・。更に新築より工事は一度も入った事がないのに内側手摺壁のひび割れは表面をカットしてコーキング？材が粗全箇所に入っていました。地元業者さんは間違いなく新築工事中に割れたので引渡し前に補修したと言っています、その上、８Fの屋上手摺壁では風を受けたりする力を逃がす為にわざと切れ込みを入れてコーキング材を打つ筈が入っていない上に、入っていると見せかける為に３ｍごとにタイルの目地部分に厚み1mm位のコーキングが塗ってあり悪質な手抜き工事だと言われました。
それが雨漏りの直接的な要因とは断言出来ないが、浸水している事は表側タイルひび割れから白い何とかという物質が流れ出ている事で間違いなく修繕には足場も必要で大変な金額の工事になると言われてしまい、祖母は卒倒しそうでした。
元々無理して建築したマンションで12年での収益では修繕費等、全く回収できておりません。
そこでまず疑問があります。
(1)大手ゼネコンの経年劣化という説明は普通なのですか？
(2)地元建築屋さんの調査報告は如何でしょう？
(3)そもそも大手ゼネコンが省略する様な事をするのでしょうか？
(4)もし建築屋さんの言う通りとして防水の保証書が10年となっている中で築12年での雨漏りですが、ゼネコンの責任として訴訟を起こして戦った方が良いのか？
(5)更に問題として、お住まい方がかなり怖い方（普通の職業には見えません）で、雨漏りの苦情を怒鳴り込んできた為、恐ろしくて恐ろしくて・・何とかしなければなりませんが、上述している通り即座に対応が出来ません。
何をどう対応して良いかほとほと困っています。
皆様のお知恵をお貸し下さい。

回答No.4

noname#121752 · ベストアンサー

マンション等のビルの大規模改修工事の設計・施工管理・マネージメントを行っている者です。

（１）経年劣化では断じてありません。
　　　竣工前からひび割れが発生していたとの事ですから、
　　１）工期が遅れて、型枠を決められた残存期間より早く外した。
　　２）水セメンと比の大きなコンクリートを打設した（シャブコン等）
　　３）有効な伸縮目地・誘発目地（構造スリット）を設けていない。
　　２）＋３）に依る乾燥収縮クラックの可能性が大きいです。

（２）「地元建築屋さんの調査報告は如何でしょう？」との事ですが、
　　　地元建築屋さんが、ＲＣの建物、コンクリート構造物・コンクリートに精通しているなら大丈夫です。
　　　但し、補修工法を含めた補修計画策定など、相当に専門的知識と経験が必要になりますので、
　　　俄仕込みでは対応できないと思います。

（３）「そもそも大手ゼネコンが省略する様な事をするのでしょうか？」
　　　その大手ゼネコンが本当に施工したのでしょうか？。
　　建物のハッキリとした規模は分かりませんが、「監督が掛け持ちで工事」とありますから
　　小規模のマンションのようですね、スーパーゼネコンと呼ばれる所は
　　現場に看板だけを出して、所長はじめ監督連中も全て下請けからの出向でまかなっていることもよくあります。
　　所謂、丸投げです。
　　元請けの大ゼネコンの仕事は上前を看板料という形でピンハネするだけの事もあります。

（４）１０年の瑕疵保証期間も、防水等の保証期間も切れていますので、原則としては望みはありません。

（５）入居者がどのような職業であろうと、大家として建物の安全を確保・維持しなければなりません。
　　　誠意を持って話し合うことが大切でしょうね、場合によっては専門家に依頼するかですね。

竣工後１２年経過しているとのことですが、保証と初回の補修時期は大体下記のようになります。
　　保証部位　　　保証期間　　　初回の補修　　
　鉄部の塗装　　　　　　　　　　５年
　外壁の塗装　　　５年　　　　　７～１２年
　屋上防水　　　１０年　　　　　１０年
　シーリング　　　５年　　　　　５～１０年
マンション等新築の時は、収支をシュミレーションした計画書を作成して３５年位までの修理費等も計上します。
そのような計画書がないか、捜してみてください。
もし無かったら、大至急今後の収支をシュミレーションして、事業としての有効性を検証することが大切です。

回答No.5

2009ken

海の近くであれば、塩害によりコンクリート等の劣化スピードは速くなります。そのうえで、12年も補修なしであれば、当初がどうであれ、ひどい結果になると思われます。

お金がないでは済みません。あなた方は、賃借人に対し、正常な住居を提供する義務があり、それを維持管理する義務があります。居住者から訴えられたら、損害賠償さえ視野に入ります。維持管理する金がないなら、物件や土地を担保に借り入れるか、放棄して売却するしかありません。何がなんだかわからなければ、弁護士にでも相談。

あなたがたとゼネコンの施工不良の問題と、あなた方と居住者の賃貸契約の問題は、まったく別の問題です。

お礼

ご回答ありがとうございます。
まさに仰る通り、耳が痛いです。
八方塞がりの感はありますが、行動しないと何も進展しませんので色々と手を尽くしてみます。

回答No.3

noname#78261

まず、１２年で点検をまったくしていないことに驚きます。

つぎに、白い塩の塊の様な雨だれは２の方のいうとおりでそれ自体は雨などででたモルタルのあくですから卒倒するようなことではありません。
ひび割れは表面をカットしてコーキングというところは、もし補修しているなら無収縮モルタルやエポキシ樹脂です。新築当時からというならそれを承知で引渡しを受けたということにもなりかねないことです。見に行っていないだけで見えないところではないですから。
切れ込みはＲＣのときに入れますがバックアップの上同じように塗装すれば見えないこともありますので判断しかねます。ちなみにコーキングを厚み１mmなんかでは打てないと思います。
修繕費等、全く回収できておりません。とありますが修繕計画は建てたことがないのでしょうか、１２年も過ぎれば鉄部塗装くらいは必要で、そろそろ防水メンテが必要であり毎年点検をするくらいのことは普通のことですよ。

(1)見なければわかりません。
本当に手すり壁が厚み分割れているのであれば経年劣化ではありません。
(2)これも見てないのでわかりません。しかし、あたらずとも遠からずではと想像します。ちょっと不安を助長するようないいかたが気になります。
(3)施工しているの多くは資格のない方々です。なぜこの形状なのかわからずに楽に施工できる方法を現場が選びそれを施工監督が気づかずにいるということは発生しうることですね。図面にあるが「省略」してしまったのを「確認して是正」出来なかったとすれば工事監理のミスですね。
(4)防水も建築も１０年で保証は切れているのではないですか？
ただ、当初からの瑕疵であるならば発見して１年以内に賠償請求は出来るとおもいます。民法で戦うこととが可能か弁護士に聞いてみて下さい。
(5)住まいというのは心の安定する場所であるべきです。誰でも雨漏り被害にあえば怒りますよ。それよりもオーナー自身まったく建物の維持管理に疎かったようでこれは住まう方にお詫びを言うべきであると思います。まずは、雨漏り原因であるところを写真を撮り安全にシートなどで養生をしましょう。そして保険などで入居者の雨漏り被害に対応してあげること、そしてすぐ建築専門の弁護士に損害賠償の可能性を確認してから、建築の専門家の検査をきちっと受けて報告書を作ってもらうことがいいでしょう。そして弁護士やその検査をした建築士と方向を相談してください。

お話を聞いていると３年毎の定期調査報告が必要な建物のようですがそれもやっていないようですね、お抱えの建築士がいれば近くの工務店などには聞かないでしょうからね。
この機会に建物の管理方法が非常にまずかったことも勉強したほうが財産保全に有効だと思います。
工務店がいうように壁全体が割れているなら早期に改修を対処しないと鉄筋がさびてもっとひどくなります。
それに雨漏りの原因は１箇所でないことも多いのでよく確認してください。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私ども祖母1人孫（私）1人の家族構成で諸事情があり多額の借金のを払い続けており、維持管理にまで手が廻らなかった次第です。
(1)そうなんです、私も見たのですが表裏一体というか見事に同じ位置で「バキッ！」と言う感じで10箇所以上割れているんです。
(2)親切を絵に描いた様な建築屋さんなんで嘘は言わないと思うのですが知識が伴っているかが不安でして・・。
(3)無資格なんて、大多数がそうなんですかね。やはり監督が掛持ちで工事をしていたとか聞いていますから、管理不足ですかね。
(4)10年保証と書いてありました。瑕疵工事かどうかですね。
(5)すべてこちらが悪いんですが、アニキから貰った置物が濡れたとか怒り方がすごく自分の膝が笑うと言うのを始めて経験したぐらい怖かったです。専門家の仲介をお願いする様にします。
3年毎に調査が必要なんですか？大変です・・。お金が無いだけに頭を抱えてしまいます。

回答No.2

2009ken

とりあえず、その白いものは、コンクリート内の石灰質が雨等で流れ出したものです。いわゆる鍾乳洞の鍾乳石みたいなもの。それがは発生すること自体は、卒倒するような異常事態ではありません。

＞１
経年ではあるでしょうが、実際を見てないので断言はしませんが、程度が進みすぎのような気もします。塩害など、環境が悪い地域なのでしょうか。

＞２
わかりません。訴訟になったときに証言するとまで言うなら、本物でしょうが。ただ、他人の仕事にはことさら悪く言うのは、建築関連業者の性だったりもします。

＞３
ゼネコンが確認漏れしたということは考えられます。あくまで施工したのは、下請けの連中ですから、中にはとんでもない奴もいます。

＞４
明らかな瑕疵があれば、可能でしょう。ただ、それをどう証明するかでしょうね。

＞５
あなた方もそれで生活してるなら、正面から、臆することなく、対応しましょう。ただ、脅迫されたとかであれば、警察に。どうしても気が弱くて対応が苦しいなら、弁護士か、その工務店に工事させることを餌に代理人に立て、今後そちらと対応してもらう要してはいかがでしょう。あまりお勧めしませんが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
石灰質ですか、なるほど。
(1)海のそばです
(2)参考意見としての書面は提出してくれるそうですがゼネコンの工事もやられているので矢面には出たくないそうです。
(3)とんでもないヤツに当ってしまったのでしょうか・・やるせないです。
(4)証明出来るのかな・・難しそうですね。
(5)私は他地域で居住していて大好きな祖母のSOSで駆けつけた次第ですが、ものすごい刺青の人に１０ｃｍ位の距離から恫喝され死ぬかと思いました。恥ずかしいのですが代理人を立てたいです。

回答No.1

dekacho

(1)「施工不良」という言葉が該当すると思いますが、12年間気が付かなかった（気づかれなかった）ので、今更施工当事者が自分の非を認めることはないでしょう。
(2)見てないので何とも言えませんが、見る人が見ればすぐにわかるものなので、おおよそ合っているものと考えられます。しかし、地元建築屋は工事のための調査（仕事を取るため）なので、補修と調査を切り離した第三者的視点で調査してもらうのが一番です。
(3)大手でもスーパーゼネコンでも現場担当者の力量に掛かっている部分が多いのが現実です。特に大手の小規模な建物だと若手の勉強に使われたりしてしまいます。
(4)防水の保障は「防水されたところ」の保障であって、防水されていないところからの浸水や、保証書の免責事項に記載されている適切なメンテを行っていない場合は保障されません。保障期間は切れてしまっているし、一般的瑕疵担保保障期間も過ぎているので難しいと思います。
(5)人は見かけによらない場合もあるので、こちらの状況も含めてじっくり話し合うしかなさそうですね。逃げるのが一番良くないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
(1)そうなんです。責任は無いと言っています。
(2)なるほど第3者への調査依頼ですね
(3)名前を出したいくらい○○建設、大手で安心していたのですが・・
(4)保証10年と書いてあります・・ダメですね。
(5)本当に怖いのですが、何とか頑張ってみます。