土地の契約後、境界確定→地籍校正費用を負担するように言われました

質問

土地の購入にあたり、契約金を支払いました。
ローンの申込をしたところ、一箇所だけ境界確定が出来ておらず、
確定後、地籍校正を行わないと、ローンの許可がおろせない。
と言われました。
不動産屋さんに、手続きをお願いしたところ、
・費用を買主である(私）が負担する。
・測量手配も買主（私）が行う。
・この土地は、元々抵当に入っており、法外に安く手に入れたのだから、気持ちよく負担したら良いのでは？
・そもそも、売主が境界確定まで行って引き渡すのは稀だ。
と言われました。
なんとなく納得がいきません。
普通は、売主さんがきちんと測定し、境界を確定してから
引き渡すものではないのでしょうか。
しかも、費用は４０万円以上になります。
まだ、本契約には至っていません。
なんとか折半でもいいので、交渉は出来ないでしょうか。
よろしくお願い致します。

回答No.1

kuwagata2 · ベストアンサー

地積更正とは、登記記録（登記簿）に記載されている面積を正しい面積に訂正する登記です。
この登記は、当然全ての境界が明らかになった時点で申請する必要があるかどうかがわかりますが、現地の状況からすでに面積の違いが明らかなのだと思います。

不動産売買においては、売主が境界をはっきりさせた上で売買する方が一般的ですので、「売主が境界確定までして引き渡すのは稀だ」という不動産屋の話は不誠実な印象があります。
しかし、売主が境界確定をせずに取引することも特殊ではなく、一般的には「公簿売買」とか「登記簿売買」と言われ、これは実際の面積と登記簿の面積には違いがあるかもしれない事を前提にした売買です。
全ての境界が明らかな土地よりも安く売るのは当然で、この点についての不動産屋の話は正論です。
したがって、登記簿売買で購入した土地について、地積更正までの費用を不動産屋に負担させるといった交渉は常識的にありえません。
ここまでは不動産屋と質問者さんの問題です。
不動産屋の説明不足といった印象はありますが、特におかしなことはありません。

これに対して、地積更正をしないと融資できないのは、銀行と質問者さんの問題です。
お金を貸すのは銀行ですから、貸すかどうかは銀行が決める事です。
銀行は担保の土地を売る事を想定して融資の判断をします。
ですから境界確定と地積更正が貸す条件とだする銀行の判断も一般的で当然です。

境界確定や地積更正登記は、売主や買主を含む土地所有者に義務がありません。
銀行に「しなければ融資できない」と言われるからするのであって、融資を受ける購入者が負担するのは当然であるといった結論になります。

境界確定、更正登記の専門家は土地家屋調査士です。
境界確定が難しい土地ならば40万は妥当な金額だと思います。
不動産屋の紹介する調査士ではなく、質問者さんが信頼できる調査士を探して依頼してもいいと思います。

お礼

とても分かりやすいご回答をありがとうございます。
また、問題をきちんと整理して頂き、
すっきりとしてきました。
騙されているのではないか？
とモヤモヤしていましたが、そうではないのですね。
間違いではないにしても最初に説明がなかったことや
その後言い逃れのような態度をとった不動産屋には
信頼感を持つことは出来ません。
こちらで調査士さんとお願いすることにします。
ありがとうございました。