時効取得回避で抵当物件を売却したい

質問

何点かありますがよろしくお願い致します。

自己所有地を、隣人の時効取得を回避する目的で弟に売却後、再度弟から買い戻す事は違法ですか。合法な売却の条件は何ですか。

この場合高額で売却する必要はないのですが、金額の下限や、最売却の時期に下限がありますか。

その土地は2件の抵当に入っていて該当地番は一番広いです。
連帯保証人の立場ですが弟に売却する時点で債務を全額返済しないといけないのですか。

これらが不可能ならほかにどうしたら時効取得を回避できますか。

回答No.4

kuwagata2 · ベストアンサー

質問者さんの考えている方法は、偽装売買と判断され登記しても回避できない可能性があります。
売却価格も適当でないならなおさらです。
それ以前に、隣人が時効の援用をしていないにもかかわらず、質問者さんが時効が成立しているといった判断をしてはいけません。

民162条の「20年で取得する」だけに注目してしまい、あたかも20年経つと自動的に所有権が移ってしまうかのような解釈は間違いです。
所有権の取得時効は、権利のない占有状態を権利にまで高めてくれる制度ですが、一般的に考えれば「ずるい」と見えますよね。
無過失に占有し続けた人が、法律によって“強引に”「ずるい人」にさせられてしまってもマズいんです。

ですから、隣人の意思表示（援用）がなければ、裁判所が裁判をする事はありません。
しかし土地の名義人（質問者さん）が時効の成立を認めているのなら、裁判で争う必要はないですよね。
だから質問者さんが「時効が成立している」なんて判断をしてはいけないんです。

質問者さんにはそんな状態まで自分の土地を放置した責任があり、相手の出方によっては法律は質問者さんを保護しません。
つまり明確な回避の方法はないんです。

回避ではなく、歩み寄る方法も検討してみてください。

お礼

ありがとうございました。
とても考えさせられるご回答でもっとお聞きしたい心境です。
今、筆界特定制度により意見書の提出などを行っておりますが、筆界＝境界ではないと言う事で悩んでいます。

事が起こった時の家族は祖母、母、わたくし(幼少）の三人で、男手はなく、おじとかいとこも皆無です。それで、ちょっとまったと言ってくれる人がなく、売ったり差し上げたりしていないので、家族は、あくまでも自分の土地だと思って亡くなりました。

隣人は弁護士さえ雇える権威者で、いいからいいからと言う感じでじわじわ越境してきた訳です。
こういういきさつを法律は保護してくれないのかとちょっと悲しいです。

回答No.6

kuwagata2

境界には筆界と所有権界の二種類があると考えられています。
法律上も区別してますから、私たちも区別して考える必要があります。
筆界は公法上の境界ですから、土地所有者などが合意して移動させたり、越境の事実を持って変更したりする事は出来ません。

本来は同一であった筆界と所有権界が、隣人の越境などによってずれたのでは？という事が問題なわけです。

筆界特定で特定するのはあくまでも筆界ですから、隣人の越境が事実ならば、越境前の本来の境界が筆界と特定されるはずです。
これによって隣人の越境が明らかになり、その上で、では越境後20年以上経過している土地の所有権はどうなるのか？といった話に進むんじゃないかと思います。

筆界特定の申請は隣人がしたとしても、調査員として調査に関わる弁護士や土地家屋調査士は、別に隣人の味方ではありません。
調査員が調査するのは、所有権界ではなくて公法上の筆界だからです。

最初の回答は、質問者さんは土地を取られたくないし、隣接者も人の土地を取って近所から白い目で見られて生活するのも気分悪いんじゃないかと推測して、ならばお互いに歩み寄れる方法を検討した方が・・という気持ちで回答しました。

補足

ありがとうございます。
大変理解しやすくお話し下さって本当に気持ちが楽になっています。

最後の方にお話下さった事がポイントだと思います。
権利を言うなら、隣人は人の土地を貸し借りの契約もなしに使用する権利はなかったわけですが、この事はこちらが言わないほうがいいでしょうか。

こちらも黙認したので差し上げてもいいと思っていたんじゃないかとなれば何とも言えませんが、実際土地を人に差し上げるなんて常識ではありえないし、こちらの家庭事情を考えればなおさら手を出してはいけない土地だと思うのは虫が良すぎるのでしょうか。

余談ですが、実は、別の隣人は物置がないので我が家の敷地に私物を置いていましたが、私が連れ合いと共にこの実家に住む事になった途端に私物を引っ込めました。（これが常識だと思います）

回答No.5

tk-kubota

意見が分かれていますネ。
「取得者の意思表示を要件としていません。」と
「意思表示（援用）がなければ・・・取得できない。」
この2つは、以前から、幾つも学説も判例もあります。
前者を「確定効果説」、後者を「停止条件説」と呼ばれています。
でも、今回は、少なくとも、1buthiさん(利益を喪失しようとしている者)は「時効が成立しているようだが、弟に所有権移転すれば、時効は免れるのではないか」と云うようです。
それならば、弟に所有権移転する前に、明渡訴訟(引渡訴訟)をすればいいと思います。
しかし、その訴訟で、相手(隣人)が「時効が成立していて、私の所有だから応じられない。」と云えば、敗訴は間違いないでしよう。
しかし、その場合は、相手(隣人)が抵当権を負担するので(一概には言えませんが)援用しないかも知れません。
それと、1buthiさんは、弟に所有権を移転することで、抵当権の被担保債権も弟に移転すると考えているようですが、これは違います。
所有権が移転しても債務者が変わるわけではないので「移転できない」又は、移転すれば「即、全額返済」などの心配はないです。

補足

ありがとうございます。
相手が時効取得を申し出る前に売却すれば土地は失ってもお金が残るわけでこの方法もある事を知りました。
しかし、贅沢なのですがお金より先祖からの土地を護りたいので、義弟に売却すれば買い戻すのも容易だと思うのですがこれは偽装売買に当たるというご指摘をいただきました。
一時的にしろ本当に義弟に所有権移転をするのですが偽装に当たるのでしょうか。

それから、相手が時効取得すると抵当権も負担になって、弟に売却すれば抵当権はくっついて行かないのですか。

よろしくお願い致します。

回答No.3

akak71

＃２追加
二重譲渡の時も、片方は損害賠償請求権をもつ。

時効の登記関係も、二重譲渡の関係と類似します。

回答No.2

akak71

民法162条によると所有権を取得するとあります。取得者の意思表示を要件としていません。

質問者が売却すると、　　登記が自分のもであることにじょうじて、他人の物を売却したことになり、損害賠償の対象となる可能性があります。

補足

ありがとうございます。
http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/tonarikinjyo/rinti01.htm
こちらは立場が逆ですがQ3がヒントになりました。
権利援用されないうちに売却すれば時効取得できないと理解したのですが勘違いでしょうか。
よろしくお願い致します。

回答No.1

tk-kubota

「隣人の時効取得を回避する目的で弟に売却」と云いますが、これは、隣人が1buthiさんの土地を時効で取得されそうなので、弟に売却すれば、時効取得が免れると思ったのですか。
そうだとすれば、違います。
「時効取得の効力は起算日にさかのぼる」と云うことになっているので、10年又は20年のあいだに登記名義人の変更があっても変わらないです。
また、抵当権も、所有権の変更に影響はないです。
なお、時効取得を回避したいならば、所有権に基づいて土地の明渡訴訟すればいいです。
抵当権は、被担保債権が消滅しておれば、消滅し、被担保債権が消滅していなければ、消滅していないです。

補足

ありがとうございます。
もう時効は成立していますが隣人がまだその権利を主張していないのでその間に売却すれが今までの時効は消滅すると聞きました。
この売買は時効取得阻止を目的とするものですので弟からすぐに買い戻せて代金も売買の事実が成立する最低の金額で行いたいのです。

債務において抵当物件がわが手を離れるのわけですが弟に債務がおよぶとか、直ちに返済とかにならないですか。

時効は成立しているのですが明渡訴訟は効果がありますか。

よろしくお願い致します。