地盤改良費はあくまでも買主負担ですか

質問

土地を購入しました。近隣の土地で軟弱という話はほとんどなく
この土地もしいて言えば盛土部分がどうか位　かなと思っていました。

売主から購入前の土地の調査は勘弁してほしいとの事で
購入後ハウスメーカーにより調査してもらいました。
その結果15メートル前後掘ったところでも緩い部分がある
との事で地盤改良に200万円位かかると言われました。
(建売なら地盤改良はせず、建ててしまっているかも
　しれないと言っていました。要は表面的にはわからない状況)

土地は現況渡しが原則のようで、仮に土地の売主が地盤か緩い事を
知っていたとしても、この費用を求めるのは無理な話でしょうか。

回答No.4

Pigeon

建築した会社が地盤調査会社に依頼してＯＫと言う事で施工しているのではないでしょうか。

http://www.j-shield.co.jp/
http://www.shield-agency.co.jp/

上記のようなところがあります。調査した上で不具合が出ると改良工事の費用は調査会社持ちです。（調査会社はその為の保険にも入ってます。）
瑕疵担保責任を盾に建築した会社と交渉してみては如何でしょうか。

お礼

ありがとうございます。
建て物はハウスメーカーは決まっていますがまだ着工していません。
そのハウスメーカー指定の調査会社によって軟弱が判明しました。

と言う事で土地だけの状態で土地売主に瑕疵担保責任を
問えるのかわからないんです。

回答No.3

kita52326

最近はＨＭや工務店が地盤強度についてたいへん慎重になっており、
基礎補強や杭基礎、地盤改良などを何も行なわない現場は殆どないと思います。
その結果、安くても数十万円程度はこれらに費用がかかっているようですが、
２００万円という地盤改良費用はやや高額の部類に入ると言えるでしょう。
ただ、地盤調査の数値結果からどういう対応を考えるかは、
施工会社がどこまで安全率をみるかという問題なので、なかなか単純には言えません。

「建売なら地盤改良せず、建ててしまっているかもしれない」と言うのは、
建売業者は地盤沈下しても気にしないということではなく、
（建物が傾いたら、建売業者も瑕疵担保責任を問われます）
その施工会社がより慎重な対策をとっているということもできます。

但し、個人ならともかく業者が自ら開発した新規の分譲地なら、
造成時の資料は当然保有しているはずなので、
地盤に関する説明や資料の提供がないのは、たいへんに不誠実な対応です。
建物の施工会社が「全くお話にならない酷い地盤」と言うほどではないようなので、
土地の売主への地盤改良費の一部負担が法的に認められるかどうかは、
事実確認、評価、立証など面倒な話になっていきますので、そこまでは想定せず、
「多少のことは覚悟していたが、こんなに多くかかるのは納得がいかない。」
「当然地盤の状況は知っているはずなのに、説明がなかったのは重要事項説明違反だ」
ということで、個人対応できる範囲で素直に疑問をぶつけてみて、
５０～１００万円程度の費用負担をダメ元で求めてみる、ということではないでしょうか。
（先方に多少やましいところがあれば、多少の反応はあるかもしれません。）

お礼

ありがとうございます。
費用負担をかけ合ってみていいものなのか、迷っているところです。
私が依頼しているハウスメーカーだと地盤改良に200万かかるが
他のメーカーだと改良の規模が少ないとみて100万円程度で済む
と言う事も想定されそうで。
結局回答者様の言うように「安全率をどうみるか」なので
かけあったところで拒否されてしまうのかなー。

回答No.2

noname#79340

売主は業者でしょうか？個人でしょうか？

質問者様の件でどのように判断されるかはわかりませんが、売主が、「当該土地が明らかに軟弱地盤であると知っており、地盤改良に多額のお金が必要であると知っていて、そのことを知られるのを避けるために売買の前の地盤調査をことさらにを拒否した」というのならば、現況渡しであるとの抗弁は通らないように思います。
ただ、そのことを立証するのは不可能に近いかと思います。

また、売主が宅建業者であって、質問者様が地盤調査のことについて、事前に売主に問い合わせておられたというような場合は、何らかの責任追求が可能なような気もしますが、判例等良く勉強したわけではないので、これ以上のことはわかりません。

全国的にはどうなのか知りませんが、地盤の性状（地盤改良工事を要するか否か）を土地の売買価格に反映させることは、少なくとも私の地域では行われておりませんし、通常は買主が負担します。

お礼

売主は不動産業者で、今回の土地は畑と竹藪を造成して
いくつかの区画に分譲した土地でした。

いろいろ調べたのですが、購入前に地盤調査をさせてしまうと
地盤改良費用がかかる場合に、土地価格の値引き迫られるので
事前調査はさせてもらえない事が多いとの事でした。

被害者的な言い方をすると何だか損した感じなんです・・・

回答No.1

URD

通例上　無理です。
土地を買った人がどの程度の（地盤の強度が必要な）家屋を建てるかまでは土地の売買時に予想できませんしね。
ただし売主が産業廃棄物を大量に違法に埋めていたのが原因とでもいうなら撤去費用を請求可能です

お礼

やはりそうですか。
ありがとうございます。