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競売に係る不動産に引渡しについて
はじめまして。 今度、初めて入札をしてみようと思っております。 入札から落札までの流れはだいたいわかったのですが、 落札して、入金して、その後が少しわからずご質問できればと存じます。 まず、占有者（住んでいる人）がいるのですが、 流れとしては、 (1)電話して、会う約束をして引渡してもらう (2)ダメなら、引渡し命令の申し立て（強制執行？） の手順が普通でしょうか？ それとも、 (2)→(1)の順が普通なのでしょうか？ ご教示いただけましたら幸いでございます。
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質問者が選んだベストアンサー
まずその占有者が落札人に対抗できるのか否か、が問題です。 対抗力を持った占有者の場合は、強制執行はできません。 対抗力を持たない場合は、悪質な占有者であることが大半なので前回答者さんの言われるように、物件をめちゃくちゃにされて逃げられる可能性があります。 曰く、床下の柱を全部切られていた。家の中で焚き火をした、家の中の床、壁、天井をすべて糞尿だらけにされた、言葉の通じない外人を住まわせる、精神病の人を住まわせる、などの嫌がらせの事例があります。 強制執行をするにしても請求して執行されるまで日数がかかりますので、強制執行の通告を受けた占有者は、上記のような荒業を繰り出してくる可能性があります。 要するにこのような占有者には、なにがしかの金を握らせて退去して貰うしかありません。 これらの交渉は競売物件の落札を専門にしている不動産屋があるくらい、やっかいなプロの仕事です。 相場の半値で買えそうだ！なんて思って参加してると精神的、金銭的に大打撃を被る可能性がありますよ。
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金が有り余っていて道楽で参加するのであればとめませんが、そうではなくて真剣に自己居住用の家を手に入れようとしているのであれば、占有者のいる物件に素人が手を出すことはお勧めしません。 過去の質問等もよく見て欲しいのですが、強制退去させられる前に家を滅茶苦茶に破壊されたりなど何が起きるか予測出来ません。 あなたが不法に損害を被ったとしても、金を持っていない債務者から金を取り立てることは実質的に不可能ですし、競売落札後は何が起きても全てあなた自身の責任と負担で対処することになります。金銭的余裕や時間的余裕、労力など含めて、そこまでの覚悟があるなら別ですが、そうでないなら占有者有りの物件はやめときましょう。
- red_kids
- ベストアンサー率44% (78/174)
投資用として現在の占有者が払っている家賃を毎月貰うだけで問題無いのでしたら占有者の方とお話されれば如何ですか？占有者によっては交渉そのものが簡単には行かないと思いますので、そこにあなたが住みたくて競売に参加するなら占有者の居る物件を落札するのは止めた方が宜しいかと思います。
- nrb
- ベストアンサー率31% (2227/7020)
そんな知識じゃ競売は無理ですね 元々いた占有者（居住者）に居住権がありますで・・・・ 落札しても・・・追い出せません 相手と交渉して出て行ってもらう事になります 普通は立退き料を払って退去して頂くことに成ります 相手は出て行く必要はありませんので・・・・
補足
ご回答ありがとうございます！ お知恵いただきありがとうございます。 占有者＝ほぼ所有者です。 簡単に申しますと、土地＝会社、建物＝本人 のもので、対抗力を持たない占有者であり、裁判所の方も、使用権？と認めるのが相当、と書いております。 本人とその家族が住んでいるようです。 強制執行も可能だと思いますし、任意の話も可能のようで、銀行の話によれば、既に別の住まいもお持ちのようなんです。 ご回答になっていたら幸いです。 こういう場合、 (1)電話して、会う約束をして引渡してもらう (2)ダメなら、引渡し命令の申し立て（強制執行？） の手順が普通でしょうか？ お知恵をお借りできましたら幸いでございます。