分譲マンション賃貸の契約

質問

分譲マンションを貸しています。
最近借主の方に賃貸の更新をしていただいたばかりなのですが
仕事の都合で海外に転居することになってしまいました。
永住の可能性もあります。このため、賃貸の契約は今回までとして,今回の契約が切れた後にマンションを売却したいと考えています。
仲介を依頼している不動産会社の担当者によると、次回の更新をなしとするのはこちらが決めることはできなくて、借主の方にお願いするしかないということでした。法律的にはそうなっているのでしょうか？
今回、更新料をいただいているのですが、今から次回の更新を無しとすることはできるでしょうか？
法律、常識ともに疎いのでどなたかご教授いただけないでしょうか。

回答No.4

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　お持ちのマンションを転勤理由で通常の賃貸借契約を結んでしまったのは質問者様の取り返しのつかないミスと言うか、お願いした不動産会社のアドバイス不足でしょう。それとも『定期借家契約』で家賃が相場より２、３割安くなるのが嫌だった？

　不動産会社の言う通り、質問者様の方から『更新拒否』とか、『立退き要求』とかは出来ません。借主は気の済むまで設備の修理や更新は貸主持ちで同じ家賃で住み続けることが可能です。

　質問者様が立退いて貰うには相手の納得する立退き料を支払わなければなりません。通常（相場？）は６ヶ月前の通告と、家賃６ヶ月分の立退き料らしいですが、これとて相手の承諾があってのことです。

　勿論、居住者の居るまま売買可能ですが、買手はその契約を無条件で引き継がねばなりませんのでそれなりの利回りが無ければ手を出さないでしょうから価格設定ではその辺も配慮しなければなりません。

　他の方のご回答にもありますが、表面利回りが１０%であればすぐに買手もつくでしょう。不況下で不動産物件も過剰になって来る（来ている？）でしょうから早めの決断が必要かもしれません。

お礼

元々は転勤が多いので、自分のマンションには再び住めそうにないので
通常の賃貸契約でいいかなと思っていましたが、マンションが古くなって建て替えの話がでても払えそうにないし、今回は海外への長期転勤
（いつまでか全くわかりません）なので、いろいろ心配でいっそのこと
売却するべきかと思っています。違約金を出して立ち退いてもらったあとで売るのか、そのままで売るのかどちらが得なのか、やはり不動産会社に相談するのがいいのでしょうね。ありがとうございました。

回答No.5

zenzen123

no2です。
立退き料は特に法律でいくら以上などの定めがないことから立退き料相場という金額は様々ですね。（家賃にもよりますが数十万円～数百万円と幅が広い）

私としたら家賃の１年分は保証して欲しいですね。

お礼

ありがとうございました。参考になりました。

回答No.3

m_inoue222

大家してます

＞法律的にはそうなっているのでしょうか？

そうなっています

＞今から次回の更新を無しとすることはできるでしょうか？

出来ません

その為にサラリーマンの持ち家などは「定期借家契約」にしておく必要が有ります

入居者は強力に守られています
大家は守られません

相手が承諾しない限り「定期借家契約」への変更は出来ません

なお、「入居者が居てもそのまま売ることは可能です」
投資物件市場で売れますので追い出す必要は有りません

読めないかも知れませんが．．．一例です

http://www.wavehouse.co.jp/buy/detail/no/16157

[備　　考]賃貸中．．．表面利回り／10.64%

とか書かれて売られます

http://www.wavehouse.co.jp/Invest/list/

契約中でもいつでも売れます

お礼

ありがとうございます。
大家は弱い立場なんですね。

回答No.2

zenzen123

不動産投資をしている者です
今から借主に対して出て行けは相当の違約金、立退き料を払わないといけません。
提案できる方法としては
1、サブリースにするつまりすべて管理等を管理会社に
　委託する方法多少手数料は高くなります。その後残りの賃料をもらえます。

2、入居者がいるごとマンションを売却をする。
これは入居者への承諾は不要です。
入居者に支払能力があれば一番最初に売価話をするのもいいでしょう。
買主も投資用として買うので場所にもよりますが
表利回りが年利5～6％の収益物件が平均で
売却価格の設定を8％以上出せる価格設定であれば早い売却が可能ですね。
このように入居込み販売する物件は関東近県だけ１日で何百戸の物件が
でてきます。

お礼

ありがとうございます。今回の契約の終了はほぼ２年後です。
それでもかなりの額の違約金をはらわないといけないのでしょうか？
具体的にはどの程度でしょうか？

回答No.1

noname#100021

こんばんは。不動産の営業をしています。
契約は「普通賃貸借契約」でしょう。
この場合、双方の合意がなければ、契約を変更する事はできません。
次回の更新をしたくないのであれば、次回の更新日の半年前に、出て行って欲しい旨を告げます。
それで相手が同意をせず、どうしても出て行ってほしいなら、立退料とか慰謝料を支払うしかないと思います。
あとは、オーナーチェンジといって、賃借人ごと売りに出すと言う事もできます。
不動産会社にご相談してはいかがでしょうか？

お礼

今回の契約の終了はほぼ２年後です。いまからお願いすれば借りていただいている方にも時間があるのですぐお願いしたほうがよいのでしょうか？