リノベーション物件、どれぐらい古いのまでなら

質問

現在、リノベーション済のマンションの購入を検討しております。
値段の割りにとても綺麗で使いやすそうで魅力はあるのですが
紹介してもらった物件には昭和45年建築（！）なんて古いのもありました。

今から30年～40年ぐらい住むとしたら
いくら見た目や中が綺麗でも
築年数があまりにも古いのは避けた方がよいのかなと思っております。

不動産屋の話だと、昭和56年を境に耐震基準が変わったから
それを目安に探すのもいいとのこと。

一体築年月は最低いつ以上のものがいいのでしょうか。
参考にご意見お聞かせ頂ければ幸いです。

もし、既にリノベーション済の物件に住んでる方がいらっしゃいましたら
住んでみてのご感想などもお聞かせ頂ければ幸いです。

よろしくお願い致します。

回答No.4

mikio1229

リノベーション物件で古いものが駄目という事はないと思います。しかし、下記の点について注意が必要です。
●昭和56年以降の建築物の確認＝新耐震基準に適合しているかどうか？または耐震基準適合証明書の取得の有無または、信頼できる施工会社の建築かどうか？
●管理・修繕状況について　リノベーション物件の中でも築年数が30年経過していても良好な管理・修繕体制が整っており共同住宅としての運営ができている物件が良いと思います。要は、築10年でも管理組合が借入をおこし、運営自体に支障をきたす物件は、修繕が必要な部分を工事する事ができません。しかし、きちんと運営している物件は、メンテナンスを行う事が出来ています。
●住宅ローンです。住宅ローンは金融機関により異なりますが、60年とした数字を基準としているところもあります。築35年なら25年のローン期間しか借入できなったり、築40年なら20年であったりします。今後は整備されることも予想されますが、あまりにも古すぎるとローンを組む事が難しくなります。
●永住スタイルから脱却を行う考えが必要です。リノベーションの一番のポイントはスクラップビルドから、ストック社会への切り替えです。現在日本の住宅を、必要な人に必要な時期に使用していく。しっかりとした、構造・管理の物件であれば、転売や賃貸に出しても問題はありません。例えば、家族2人で家賃がもったいないので２LDKのマンションを買うとします。その後お子さんができ、３LDKや4LDKに住み替えます。初めから、４LDKに2人で住むために買う方はなかなかいません。また、子ども巣立ち４LDKに2人で住む方もいらっしゃいません。
大きな家から、自分たちにあった広さの住まいへと住み替えて行く。リノベーション物件だと新築よりも価格が安く住み替えがしやすいという、ストックの有効利用へとつながります。

回答No.3

mune_masa

設計関係で働くのものです。

最近のリノベーションマンションはものすごく綺麗で、専門のデザイナーが設計した物件も多いので魅力的ですね。

耐震基準についてはおっしゃるとおり昭和56年を境に変わっていますのでそれより後の建築物件を選べばまず問題ありません。
ただし、偽装問題が公になっていないだけで少なからずあるかもしれませんので信頼のできるマンション業者の物件を選ぶと良いでしょう。良いマンション業者はその後の管理までしっかり面倒見ていることが多く、共用部分の修繕なども計画的に行っていると思われるという部分も安心できます。それに何かあったときの補償問題でもめることも少ないだろうと思われるからです。

しかし、私はリノベーション物件はけして価格が安いとは思いません。中古物件購入費＋改装費にかなり上乗せされています。自分で中古を購入し改装するのはかなりの労力ですが、何百万も安く済むでしょう。賃貸ならいいですが分譲のリノベーション物件はいろいろリスクがあると思います。

しかし、今現在の新築物件も原油・材料高のため数年前に比べ２～３割高くなっています。
よって私ならここ数年から十年くらいまでの中古物件を購入するのがよいかと思います。
リノベーションしたところでフレームの構造や配管・配線などが20年前と現在はぜんぜん違うため、柱・梁の無駄な出っ張りがあったり最新の通信や共用部のセキュリティーが使えないところが多いからです。それに分譲マンションは不動産なので新しいものほど売るとき高いというのもメリットですね。一生そこでいいと言うなら売る価格は問題ないですが・・・

回答No.2

skytrain_2005

私は中古マンション購入、自分でスケルトンリフォームしようと
対象になるマンション等を探しています。
（かなり勉強しました。）

私の場合は平成元年建築のマンションを目星付けていますが、
スケルトンリフォームで自分の思う通りに施工しても
建物が持つかどうかが問題があります。

現在私は３０歳代ですが、建物はすでに２０歳
６０になったときは建物は５０歳。
たぶん余程管理がしっかりしていないと立て替えは免れません。
マンションの場合は築年数が経過するに当たって賃貸率が増え
管理が行き届かなくなる傾向があります。

６０歳はいまよりかなり体力も低下し、立て替えといえど簡単には引っ越しできなくなります。
もし立て替えとなっても、リフォームした建物内部はまだまだ持つのに
壊さないと行けなくなります。

その点を考慮し新築マンションが良いかな？と思います。
４０～５０歳の人がリノベーションは良いですが、先の長い私たちの場合は向かないと私は考えます。

お礼

ご自分でリノベーションされるんですか！

かなり、勉強されたとのこと。
やはり自分でやるにはかなり知識とがんばりが必要ですね。
でも、素晴らしいですね。

築年数については、私も主人もまだ30前後で
これから長期的に住もうと思っているので
確かにいくら綺麗だからといって
昭和45年・・なんて物件に住んでちゃ
ある程度の年齢になってから後悔しそうですね。

とても参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞値段の割りにとても綺麗で使いやすそうで魅力はあるのですが

最近のリノベーションマンションは本当に良くなりました。仰る通り「部屋の中だけ」ならピカピカで、大変魅力的です。
また、最近のリノベーションマンションは業者による「１０年保証」等で「部屋の中だけ」は万全のバックアップ体制が整ってます。

＞いくら見た目や中が綺麗でも築年数があまりにも古いのは避けた方がよいのかなと思っております。

仰る通りです。しつこいですがピカピカで保証されるのはあくまで「部屋の中だけ」でマンション自体の「躯体、配管」は古いままです。特に配管は年代によって大きく素材が違いますので、最悪古くなった場合でも交換できずにマンションの外壁から飛び出して（バイパスのように）設置する事もあります。（昔の公団団地のように）

＞一体築年月は最低いつ以上のものがいいのでしょうか。

管理状態にもよりますが、築２５年以内を選ばれた方がよいでしょう。それなら耐震基準も新耐震に適合してますし、各種税制優遇（公簿上５０m2以上）も受けられますので。

ご参考まで。

お礼

とても具体的で参考になるお答えをありがとうございました。

>種税制優遇（公簿上５０m2以上）

というのも初めて知りました！
高い買い物ですから金利が１％違うだけでも
総額がかなり変わってきますものね。

築25年以内を目安に探そうと思います。
ありがとうございました。