契約更新・一軒家（定期借家）の家賃を更新時に見直したい

質問

転勤のため定期借家の家主をしています。
入居管理ともに地元管理会社におまかせいています。

まだ先の話になるのですが、契約更新時期になった時（定期とはいえ２年ほどでは地元には戻れません）、家賃の見直しをしたいと思っております。
どのくらいが妥当な金額か意見をお聞かせ下さい。

物件：地方都市のはずれだが駅近く（しかし地方都市では駅の意味はあまりなし）
　　　築15年程度、きれいな状態です。入居前にクッションフロア及びクロスは全面貼り替えしました。
　　　4LDK、占有120程度。
　　　駐車３台含む。
　　　※こちらの条件として庭の現状維持（水遣り）を頼んでいます。
　　　芝生もあり、塗装部分もあるので雑草とりはほぼ不要です。
入居者：30～40代夫婦＋小学生子ども2名、犬１匹
家賃：現状7万（周辺の新築2DKアパート・駐車2台で6万程度。水遣りの手間の分家賃設定を低くしました。水道代は管理料に含まれていてそれは管理会社の収入です。）

こちらとしては当初この家賃には満足していたのですが入居者に多少問題があり、退去を求めるほどではないが、次回は家賃を見直したいと考えています。

このように考えるには以下の理由があります。

・現状維持を頼んだ庭の花木に蜂の巣がついたということで、こちらに何の連絡もないまま根こそぎ撤去された（これは連絡があればもちろん応じたつもりです）
・ペットは「応相談」としていましたが、やはり何の連絡もないまま飼われ近所の方の連絡により発覚。「報告するつもりだった」と言われましたが、そもそも「相談」によりけりと明示しているのに、相談なく勝手に飼われた点が不愉快。申告によるなら室内ゲージ飼いです。
ペットはポメラニアンとのことです。
ペットの件は許可なく飼ってはならない旨、契約書に明記されています。

この2点により、入居者への信頼はあまりありませんし、もとの家賃設定の意味がないのです。
管理会社を通じて注意してもらいました。
どちらの件ももちろん管理会社は知りませんでした。

「ペット可能」であれば本来もう少し高い家賃設定が可能なところを、ペットを飼わない人もいますから、「相談により家賃を設定しなおす」意味合いでした（管理会社とそのように話していました。）

いくらアップが可能かご意見お聞かせ下さい。

回答No.1

noname#63559

＞まだ先の話になるのですが、契約更新時期になった時

まずこの点ですが、定期借家契約の様子ですから「更新」という概念はそもそもありません。せっかく定期で貸しているのですから、その様な認識はしっかり持つべきです。
基本的には期間満了を持って契約は終了。そして引き続き貸し続ける、借り続ける意思が双方にあるのであれば「再契約」となります。

再契約ということは新規契約と変わりがありませんので、再契約をするかどうかの意思決定前において、賃料など含めたの契約条件の見直しを主張することは可能。相手が条件を呑まなければ再契約を拒むことも可能。

ですから、色々と違反行為のある借主さんに対して、「再契約をするならばペット等で条件が守られてない面もあるので賃料○円という条件でお願いします。それが無理なら解除します」という交渉は可能です。

＞いくらアップが可能かご意見お聞かせ下さい

可能かどうかは結局「双方が合意した金額」となりますので、特に具体的なアドバイスは出来ません。むしろ1万円UPでも2万円UPでも「あなたが納得できる金額」を提示すればよろしいかと。
お金の問題は借主にとっても死活問題ですから、話がまとまらなければ退去を選択する可能性もあります。不動産屋と相談してみても良いかもしれません。

以下は注意点として。
・あなたが色々考えるまでもなく、借主は定期借家という認識で期間満了後に再契約する意思はそもそも無いかもしれず、全てがあなたの杞憂に終わる可能性もある。
・定期借家は普通借家と異なり、更新が無い分、借主に少々不利な面がありますので、あまり欲張ると借り手が付かない恐れがある。
・期間満了において、あなたが退去を求める場合には、法律上6ヶ月前までにはその旨の通知をする義務があるので、一連の交渉は6ヶ月前までに終わらせる必要がある。

と、いったところです。

補足

いろいろとありがとうございます。
勉強になります。
教えていただきたいのですが、管理会社（不動産屋）を通じてこの契約は「最低2年」の契約にしてあります。口頭でできれば5年すみたいといわれています。
この場合、2年したら再契約でその場合契約内容を見直しできるとしてよろしいでしょうか？
教えていただけると助かります。