自宅兼賃貸アパートへの立て替えで悩んでいます

質問

初めて質問いたします。

実家の建て替えを検討しています。15坪の狭小地ですが、駅から近い場所にあります。もともとは自宅兼店舗として両親が商売をしていましたが、現在は何もしておりません。既に築40年以上経っているため、1階を住居、2階と3階をそれぞれワンルーム(あるいは1K)2部屋とした木造三階建てへの建て替えを考えています。

1. 1階を住居とするのは落ち着かないでしょうか？母が車椅子を必要とするようになった場合を考え1階にしましたが、却ってストレスになるんじゃないかと危惧しています。周りは住宅地ですが、駅への通り道のため人通りが絶えません。狭小地ですがフェンスで気にならないようにできるものでしょうか？

2. 仮に2階を住居にして1階と3階を貸す場合、1階をワンルームにすると借り手がつきにくいものでしょうか？店舗として貸す方が確実でしょうか？

3. 仮に1階を店舗として貸す場合、店子さんとのトラブルが気になりますが、やはり何もないことの方が珍しいものでしょうか？何かあった場合に余程のことがない限り出て行ってもらえないと聞きます。また、商売がうまくいかなければ賃料の滞納が心配です。

以上、よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#63559 · ベストアンサー

1.落ち着かない可能性はありますね。まぁ2階3階程度ではあまり差異は無いかもしれませんが通行人の声など街の喧騒の問題、又は防犯上の問題、それとオーナーが最上階に入ることが多いのは、やはり借主が上でドタバタされても不愉快だという要素があるでしょう。

2.うーん、1階が1Rだと駄目かどうかは環境や造り方にもよるのでそれだけでは判断出来ませんね。ただアリガチな駅前ビル等の1階店舗で上が住居というのは、それのほうが需要が高い上に賃料を多く取れるからでしょう。
このへんの話は需要の問題ですから、一般論で言っても仕方ありません。今の時代、郊外では駅前通りの1階でもテナント募集をよく見かけるし、全然テナントが付かないようなエリアもあるでしょう。
その地域の事情に詳しい不動産屋等に相談すべきですね。

3.あなたがお書きになっていることは、他人様に貸して賃料を得ようとする「大家業をする上での当然のリスク」の問題です。そういう心配が一切無いなら誰も苦労はしません（笑）
書かれていることが心配で仕方ないのであれば、そもそも他人に貸すべきではないし、前向きに考えるのであれば、なるべくそういう事がないようなテナントをあなたが見極めて貸すしかありません。

お礼

どうもありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。大変参考になります。

1. 母が高齢のため最上階はきついかもしれません。

2. 不動産屋さんにも相談していますが、店舗の方がよいという意見でした。

3. おっしゃる通りですね。質問の仕方が悪かったです。この業態だとこういう問題がよく発生するといったような事例が知りたいなと思いました。また、テナントを見極める上で大事なポイントなどあればご教示いただけると助かります。

回答No.1

detekoiya

具体的な場所がわからない以上はあくまでおおざっぱな一般論です。

人通りとかフェンスでとかは判断しかねます。
具体的に判断できる方に直接相談してください。

入居率だけ考えれば、１階を自己使用、上をワンルームのほうがいいでしょう。
店舗のほうが坪単価は高く貸せますが、いわゆるハイリスクハイリターン。
空いたときの募集期間も長くなるし、滞納率もまあ住居より高いでしょう。
ならしてみれば、ワンルームのほうが確実かもしれません。

駅近くの狭小地なら買い替えも視野に入れて検討したほうがいいようにも思えます。

どちらにしても、ネット上で書き込みの範囲では詳細な判断は不可能です。
近隣の不動産会社等に相談されたほうがいいと思います。

お礼

どうもありがとうございました。

補足

早速のご回答ありがとうございます。一般論でも参考になります。

確かに具体的な場所がわからないと回答は難しいですね。もう少し具体的にすると、比較的繁華な駅の線路沿いで1分以内のところです。

母が高齢で別の場所に住むことを嫌がっています。