相続 土地の価格

質問

遺産の相続について教えてください。

○関係概略
叔父：被相続人（昨年他界）
父　：２年前に他界
　　　　-自分
　　　　-長女
　　　　-次女
叔母：存命

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被相続人には、配偶者/子/両親がいません。
自分は、代襲相続人にあたると考えています。

質問(1)
相続の割合ですが
　叔母：50%
　自分+自分の兄弟：50%
であっていますか？

質問(2)
遺産は主に土地です。
ただ、価値がわかりません。
登記上、400m2の宅地は400万ですが
隣の畑は800m2で4万円とか。。
地目でかわるものでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.5

pott64

No2です。

父（死亡）｜ー長男《被相続人》
｜ーーー｜ー二男（死亡）　　　｜ー二男の長男（本人）1/6
母（死亡）｜　　｜ーーーーーー｜ー二男の長女　1/6
　　　　　　｜　（配偶者）　　　　　｜ー二男の二女　1/6
　　　　　　｜ー長女　1/2

こういう関係ですね。この場合は、二男の子供と長女で、長男の遺産を按分します。相続税の基礎控除は５０００万に相続人4人の９０００万となります。

　問題は、相続の際の評価金額です。民法上の相続分配の評価は基本的には時価、すなわち実勢価格ですが、税務署に支払う際の相続税は相続税評価額、すなわち前回の回答通りです。つまり実勢価額と相続税評価という２つの評価基準があって、これを踏まえなければなりません。
　これとは別に、固定資産や都市計画税の賦課のための評価基準として固定資産税評価額があります。この場合の評価額は、相続税評価額が路線価が無い場合の倍率方式の場合、不動産登記の際の登録免許税の計算に用います。ですので、登記簿の価額は、登記当時の固定資産評価額です。

今回はおそらく倍率のような気がしますが、まずは国税庁のＨＰで路線価があるか調べ、無い場合は、叔父さんの固定資産税の納税通知書に国税庁の倍率表で倍率を掛けて算出してみてください。（死亡が昨年なので１９年度です）
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h19/index.htm

一番大きいことは、おばさんや、あなたの兄弟と当事者間の話し合いで合意が出来るかどうかです。合意できそうもない場合は、弁護士に相談を。

仮におおよそ、税金がかかるような感じ（もしくは税務署から申告書が送付されているケース）ならば、相続税は死亡後１０ヶ月以内です。税理士に相談を。

税金がかからないような感じで、当事者間で合意が出来、畑の相続もありますので、遺産分割協議書等の作成等ある場合は、一般的には司法書士や行政書士と考えがちですが、このあたりは、結構専門知識があれば問題ないのですが、おおはずれの先生の場合は素人以下です。こうしたことから、この場合も弁護士に協議書を作成してもらった方が個人的にはいいと思います。

費用はこれを参考に
http://www.nichibenren.or.jp/ja/attorneys_fee/

お礼

回答ありがとうございます。
自宅にネット環境がなく、ネットカフェからなので、遅くなってしまいました。すみません。

評価額について、確認させて下さい。
- 実勢価格
- 相続税評価額
- 固定資産税評価額

相続税評価額は、路線価or倍率方式で算出できることは理解できました。
実勢価格はどのように調べればよいのでしょうか？
固定資産税評価額との差分は結構ありますか？
無いようであれば、登記簿に載っていた固定資産税評価額でザックリ考えてもいいのかなと思っています。

あと。。やっぱり、弁護士って高いですね。。

回答No.4

namacya

１．正解です。
　　叔母は叔父の配偶者ではない。
　　（被相続人には、配偶者/子/両親がいません。）
　　相続するのは叔父の兄弟である「叔母」と「父」だから正解。

よく読んで回答してね！>>　No1, No2

お礼

回答ありがとうございます。
疑問がとけました。

回答No.3

akak71

不動産の価格は時価です。売買価格が基準となります。路線価ではありません。裁判になれば不動産鑑定士による鑑定価格となります。
ただし、高額でない不動産は、路線価で代用しても良いと思います。
公的な評価価格で,一番時価に近い金額が路線価ですので。

農地については、路線価と時価が離れているところがあります。

お礼

回答ありがとうございました。
追加で伺いたいことがあるので、お時間あったら教えてください。
ほかの方の補足にかいています。
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回答No.2

pott64

１．違います。
　両親がなくなっているので　配偶者３／４　兄弟が１／４

　また、基本的なことですが、遺言書がある場合は、それに従います。ただ、この場合兄弟姉妹なので、遺留分は認められません。従って、おじさんが遺言書をおばさんに作り、全部相続させる旨の内容があった場合。あなた方には相続分は遺留分を含め、ありません。

２．土地の評価は地目で変わります。農地の場合は農地法の規制もあります。一般の宅地のようにはいきません。また、相続税評価額は路線価によるもの（路線価方式）と、固定資産税の評価額に一定の倍率を掛けて求める（倍率方式）ものがあります。どちらになるかは、路線価があれば路線価方式、なければ倍率方式です。
　そもそも、この評価金額が単純な固定資産税評価額なのか、何に基づく金額なのか不明ですね。

お礼

回答ありがとうございました。
追加で伺いたいことがあるので、お時間あったら教えてください。
ほかの方の補足にかいています。
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回答No.1

teinen

相続人が配偶者と兄弟姉妹（代襲を含む。）の場合，配偶者の相続分は４分の３です。
　よって，　叔母75％　質問者の兄妹の合計　２５％　です。

　土地の価値は，国税庁の路線価を元にして決まります。固定資産評価額とは異なります。登記簿に土地の価値が記載されている訳ではないので，質問者の方が「登記上、400m2の宅地は400万です」と書かれている根拠が分かりません。もちろん，隣り合わせで同じ道路に接している同じ広さの土地であっても，宅地と農地（田・畑）とでは評価額が違います。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%9B%B8%E7%B6%9A

補足

回答ありがとうございます。
また、質問１ については、わかりにくい表現ですみませんでした。

土地の価格は、叔父が、祖母から土地を受け継いだ際の”登記申請書”にあった”価格” の欄を見ていました。

すみませんが、追加で質問させてください。

相続について、まったく知識がないため、専門家に相談すべきかと考えています。
弁護士/税理士/司法書士/行政書士 のどちらに相談すべきなのでしょうか？
また、費用感もご存知だったらご教授下さい。

土地は、九州の田舎の畑が 3000m2 くらいです。
現金、預金は数百万程度だと思います。
（+死亡退職金？）