更新料を払わないと賃貸契約は解除されるのか？

質問

一軒家を借りていますが、更新の時期が来ました。
風呂の戸が壊れているので直して欲しいといったところ、「それは折半で」と大家は言ってきました。
風呂の戸は消耗品ではないので、修繕ではなく家の資産価値が上がることだから、大家がすべきものと言った所、そんなに家賃ももらってないのに直せないと言いました。
この大家はケチで、これまでにもこうした修繕のたびにもめてきたので、「それなら更新料は払えません」といった所、「それならそれで結構。無理に借りてもらわなくても」と大家は気色ばんでいます。

しかし、更新料というのは、払わなければ借り主としての権利を失うということではないと認識しています。
私は、もし大家が本気なら、裁判所に家賃を供託して、権利を守るつもりですが、ここで質問したいのは、

・更新料は払わなければならないものか
・今回のような要請（風呂の戸を直して欲しい）は当方に無理があるのか

この２点についてお教え下さい。
なお、更新料を払わないと大家との関係が悪くなる等、法的な問題以外のアドバイスはご無用です。

回答No.9

teinen · ベストアンサー

更新料については，現在係争中です。
　京都地方裁判所に借主が家主に対して，更新料の返還を求めた訴訟があります。借主側に借家人支援の大弁護士団が付いて訴訟を提起したところ，家主側にも家主支援の大弁護士団が付き，京都弁護士会を二分する訴訟となりました。
　京都地方裁判所の判決は，家主側勝訴でしたが，借主側が大阪高等裁判所の控訴していますので，今後どのようになるかわかりません。
　現在のところ，更新料の定めのある契約ということは，期限の定めのある賃貸借契約であろうと推測されますので，借主・家主いずれかが相手側に対して，契約を更新しない旨を意思表示すれば，賃貸借期限が到来すれば，賃貸借契約がなくなり，借主が引き続き居住することができないというのが原則です。

　さて，現在の家賃がいくらで，近隣の同じような物件の賃料と比較して高いのか，安いのか，相応なのかわかりませんし，風呂の戸の修繕にどのくらいの経費がかかるのか分からないので，判断しようがないのですが，このような修繕は原則的に家主負担です。しかし，家賃が低廉である場合は，小修繕程度のことは，借主負担であっても良いと裁判所が裁定することがあります。

回答No.8

ok2007

念のためですが、造作買取請求権は「同意」と「付加」が要件となっており、このうち「付加」には修繕は基本的に含まれないため、修繕のケースであれば、必要費償還請求権（民法６０８条１項）に根拠を求めたほうがよろしいかと思います。

回答No.7

trent1000

更新料の件については他の方が書かれている通りです。

風呂の戸については、契約内容を良く読んでください。
通常は大家が負担すべきもので、一般論から言うと貴方の主張に無理はありません。
この場合、大家に負担させる方法は2つあります。
１，取り敢えず自分で負担し、賃貸契約に基づいて大家に支払を求め、支払わなければ裁判に訴える。
２，取り敢えず自分で負担し、部屋を出て行く時に造作買取請求権を行使して大家に支払を求め、支払わなければ裁判に訴える。

ただ、どちらの方法も面倒ですよ。
折半で折り合いをつけた方が無難かと思います。

※造作買取請求権
借地借家法　第33条
　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。
　２　前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

回答No.6

noname#65504

まず風呂のドアは、風呂からの湿気を防ぐ意味もあり重要な備品ですので大家に修繕義務があります。

次に更新料ですが、
借地借家法では、更新の際に条件が折り合わない場合で、借り手が望めば、更新できることになっています。
つまり更新料の支払いを拒否しても更新できます。
このような更新を法定更新といいます。

法定更新をした場合、ほとんど今までと同じ条件で更新をすることができます。ただし契約期間については、期間の定めのない契約となります。つまり今後は更新はなくなります。
期間のない契約の場合、大家側からなら６ヶ月前に、借り手側からなら３ヶ月前ならいつでも契約解除を申し出ることができるようになる点が変わりますが、大家側からの解除には、大家に正当な事由があることが条件ですので、ほとんどのケースで退去を求めることはできなくなります。

＞更新料は払わなければならないものか

更新料の支払いを拒否しても契約は法定更新されます。
しかし更新料の支払いについては過去の判例でも対応が分かれています。
法定更新した場合でも今回の分は更新料の支払いは必要とした例もありますので。

この場合の根拠は以下の通りのようです。
更新料の支払いについては、１回目の更新なら最初の契約時に、２回目以降の更新の場合なら前回の更新時に事前に合意により決めたものだから、契約に従って支払うべき。次回からは更新料の合意がないので支払う必要はないということです。

なお、このよう判断をされた場合、支払いを拒否するのは、契約違反となりますが、大家との信頼関係を崩壊させるほどの重大な契約違反ではないとして、契約を解除されることはまずないと思われます。

なお、供託制度を誤解しているようなので補足しておきますが、供託は支払いをしようとしているのに大家が受け取りを拒否した場合に使うものなので、相手が受け取るつもりでいる場合は、利用できないと思います。供託というのは受け取りを拒否する大家に代わって、法務局が受け取る制度ですので、法務局に供託しても大家が法務局から受け取れば、更新料の支払いについて合意があったことになりますので、更新料は支払われたことになります。

回答No.5

noname#58531

すみませんが、お風呂の戸のことはわかりません。
多分、修繕請求は正当だと思いますが。

更新料のことは、結論からいうと明確には言えませんが、
基本的には、契約内容によるということになります。

普通、契約内容は契約書によります。契約書になんて書いてありますか。
また、払わなかった場合どうなると書いてありますか。

・支拂い義務について
契約書に
「更新する場合、借主は貸主に更新料○○円を支払わなければならない」
「更新の際、借主は貸主に更新料として頭書記載の金額を支払わなければならない」
などと明確に書いてあった場合、問題となります。

この場合、
「更新料など払わなくてもかまわない」とか
「契約書に書いてあるのだから払わなければいけないのは当たり前だ」とか
色々な人があれこれ言いますが、簡単には断言できません。

「法的な問題」というのだから訴訟の場合の結論も視野に入れて考える必要がありますが、
今まで更新料が争われたケースですと、
明確に支払い義務が書いてあった場合、どちらかというと「借主に支拂う義務がある」という結論になったものが多かったようです。

ひょっとすると、裁判って言うと、裁判官が、明白な法的理論に基づいて結論を下すという印象を持っているかもしれませんが、そんなことはないです。
少なくとも、更新料訴訟に関しては、裁判所は初めに結論ありきで、理由は後付けだと思います。
結論は、裁判官の感情にもよるでしょう。
訴訟は水ものだ、ということです。

法的な理屈をここで述べたところであまり意味はありません。実際の訴訟では、簡単にひっくり返ります。

更新料の場合、例えば、
借主が「支払った更新料を返せ」と言う訴訟と、
貸主が借主に対して「支拂え」と言う訴訟の
２通りが考えられますが、
借主が「支払った更新料を返せ」と言う訴訟の方が、借主に不利です。

裁判官であろうとなかろうと「自分が払っておいて後で返せなんておかしいよなあ」と思うはずです。「更新料支拂い義務があるかないかの問題なんだから同じだ」ということではありません。

それでは、
貸主が借主に対して「支拂え」と言う訴訟では借主が勝つか、というとそんなことは言えません。

http://www.repros.jp/knowhow/knowhow_kamei/post_746.html
ここに「東京地裁平成１７年１０月２６日判決」というのがありますが、これは貸主が借主に請求したものですが、借主が負けています。

この事案では、２年毎に更新契約書が作成されていて、各契約書に更新支払いの特約が記載されていたそうです。
そうすると裁判官としては、
「毎回更新ごとに繰り返し、更新支払いの特約記載の契約書に署名しておいて、
いざとなったら『更新料を支払わない』ってそれはないんじゃないか？」
というふうに考えるはずです。

今までの更新時に更新料を実際に支払ったかどうかは私は把握していませんが、
「払わないような人は、多分、（そういう特約の記載のある）更新契約書にも署名しないだろう」
と思いますので、おそらく、これまでは支払ってきたんじゃないかな、と思います。

そうすると、裁判官としては、
「今まで払っておいて、なんで今回は払わないんだ」
と思うはずで、ますます借主に不利です。

今年の１月３０日に判決のあった京都更新料訴訟では、
借主は改竄した書類を証拠として提出したようで、それが裁判所に対する印象を悪くしているはずです。

消費者契約法を根拠に、更新料特約は無効だ、と借主が主張する訴訟が過去も現在もあり、理屈からすると借主の主張もわかりますが、実際には、借主の主張がなかなか認められないようです。

私が思うに、
・今まで更新料を払ったことがない（初めての更新の場合を含む。）
・契約書上、更新料支拂い義務が明確でない（例えば、「義務」とは書いてあるが金額が不明だ、とか、逆に金額がはっきりしているが「義務」とも「支払わなければならない」とも書いてない、とか）
両方との条件を満たしていれば、借主有利と思います。

逆に、更新料支拂い特約がないのに、貸主が商慣習を根拠に更新料支拂いを求めるのは、まず認められない（貸主不利）と思います。

・払わなければ契約が解除されるか
基本的に、貸主からの契約解除は、契約解除の正当事由が貸主に必要ですが、
普通、この正当事由は認められません。

もし、「支払わない場合、契約は解除される」と明記してあれば、契約解除の可能性も低くはないです。
（ここで、「契約書にそう書いてあっても、正当事由が認められない限り契約解除はありえないはずだ」と考えるかもしれませんが、その正当事由を判断するのも裁判官という人間ですから、多少の影響はありえます。繰り返しますが、訴訟は水物です。）

しかし、恐らくそうは明記していないでしょう。
そうすると、契約が解除される可能性はかなり低いです。

それでは、更新料支拂い義務があるのに契約は解除されないのか、ということもあり得るのか、ということですが、充分ありえます。
この場合、敷金（保証金などを含む。）を預けていれば、そこから更新料が引かれるでしょう。

また、退去時に、原状回復費用を貸主が請求してきたとき、ついでに更新料を請求してくる可能性はかなり高いです。

・「更新料というのは、払わなければ借り主としての権利を失うということではない」か？
「更新料を払わなければ　お風呂の戸の修繕を請求できない」などとは、（多分）裁判所も判断しないでしょう。

・供託について
供託とは、借主が賃料を支払おうとしているのに、貸主が受け取りを拒絶するなど、支払いができない場合に行うものです。
現在の状態ですと、
＞「それならそれで結構。無理に借りてもらわなくても」と大家は気色ばんでいます。

拒絶をしているとまでは言えないので、そもそも供託の要件を満たしていない可能性が高いです。

ちなみに、御自身の発言にはお気をつけになったほうがいいでしょう。

＞この大家はケチで、これまでにもこうした修繕のたびにもめてきたので、「【それなら】更新料は払えません」といった

「それなら」が気になります。
細かいところを突けば、いざ訴訟になったとき、裁判官から見れば、
「この借主は、実は更新料を支拂う義務は認識しているようだが、なんだかんだ言って払わないんだな」
という感情を巻き起こします。
訴訟になったとき、そんなことを大家が突いて来ないことを祈ります。
（そんな発言をしたという証拠も多分ないだろうけれど。）

「『それなら』払わない」
と
「支払い義務はない」
は違います。

そのくらい気をつけたほうがいいです。

回答No.4

ok2007

> 更新料は払わなければならないものか

一般的には、契約に更新料についての定めが盛り込まれており、その内容が合理的であれば、支払うべきものと考えられています。逆にいえば、契約に盛り込まれていなければ、更新料を支払う必要はないとされています。

裁判所も、基本的にこのような判断をしています。すなわち、更新料支払の慣習があるとまでは考えられていません（契約に盛り込まれていない更新料請求を否定した裁判例は、少なくありません）。

もっとも、支払わなかったとしても、借地借家法上の法定更新の規定は適用されます。

なお、更新料の法的性質は、不足家賃の補充という考え方のほか、家主からの更新拒絶権の放棄のための対価という考え方などもあります。裁判所では、判決をする際にはこのいずれかを採用しているケースが多いものと考えられます。

> 今回のような要請（風呂の戸を直して欲しい）は当方に無理があるのか

法律上は、通常の使用による劣化（経年劣化）については、家主負担となります。他方、借主の故意・過失による破損については、借主負担となります。

契約でこれと異なる特約を結べば、それが借主に不利となる内容でない限り、有効です。

家主負担となる部分については、借主が立て替えて家主に費用を請求しても構いません。

回答No.3

buchi-dog

質問者様が一軒家に住んでいるのは、賃貸借契約を結んで賃料を所有者に支払っているからです。更新料は賃貸料の一部であり、法律上は特に問題ではありません。

お話を聞きますと、「更新料の支払」それ自体に文句があるのではなく、所有者とケンカして

「それなら更新料は払えません」といった所、「それならそれで結構。無理に借りてもらわなくても」と大家は気色ばんでいます

となっているだけですね。「無理に借りてもらわなくても良い」というのは所有者の言うとおりです。

借家の賃貸借契約は通常は２年契約で、もうすぐ契約更新の時期になるわけですね。契約更新の際に質問者様が「更新料は払わない」と言えば所有者は「ならば契約は結べないので出て行ってくれ」となり、裁判で決着をつけることになるでしょう。

「もし大家が本気なら、裁判所に家賃を供託して、権利を守るつもりですが」

と書いておられますが、質問文を読む限り、そこまで深刻な対立が所有者との間に生じているわけではなく、単なる感情のもつれに見えますが？契約更新時に更新料を支払うのは正当な商慣習として認められており、裁判所がこれを否定する(更新料の支払契約を無効とする)ことはないでしょう。「更新料」について争う実益はないと解します。

* 契約更新時期が近づいているのなら、普通に更新料を支払って契約を更新するか、どうしても嫌なら、従来から所有者と折り合いが悪いようですし、これを機会に別な貸家に引っ越す。

* 風呂の戸については、適当なところで所有者と折り合いをつける。

のをお勧めします。

なお、
「今回のような要請（風呂の戸を直して欲しい）は当方に無理があるのか」
詳しい事情を聞かないと確かなことは言えませんが、質問者様の言い分が必ずしも無理というわけではありません。大家に質問者様の言い分を聞かせるには、「法的に質問者様に正当性があっても」裁判所に訴えて勝訴判決を得なければなりません。そこまでする価値のあることでしょうか？
なお、裁判所に訴えて全面勝訴しても、質問者様が弁護士や司法書士に支払ったお金は自腹ですし、素人が裁判を全部自分で追行して思うような判決を得るのは簡単ではないですよ。実際にやって見れば分かるでしょう。
失礼ながら、質問者様にそこまでの覚悟と知識があるようには質問文からは見えませんが。

回答No.2

oshiete-q

契約更新というのは、契約期間が終了するので改めて契約する手続きを言います。
　更新ができないのであれば「契約解除」ではなく、既契約の終了と共に「契約の終了」ということです。

回答No.1

noname#136967

更新料も家賃や共益費同様、支払いを拒否すれば、一方。契約解除出来る権利が大家さんや不動産側にあると思われます。何処に訴えたり申し出たとしても何にもなりません。
要請については、入居時の契約内容しだいです。その内容によって、貸した側が負担することも、双方で折半だったり、借主のみ負担と言う事も無論あり得ます。契約内容をもう一度、確認されることです。