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マイホーム建築の前に銀行の事前審査は必要？
- マイホームの購入を考え、工務店などを見学してまわっています。ある工務店さんに間取りなどのプランニングをお願いしています。工務店の営業の方に間取りが決定したら見積を出して欲しいとお願いしたところ、見積を出すより、今からでも銀行に事前審査を依頼してどれぐらい借り入れが出来るか確認し、その金額を予算にして仕様を決めていった方がいいと言われました。
- 営業さんは、無理のない予算内でつめていかないと、後の生活が苦しくなるからと言っています。ローンの事前審査をするってかなり本格的に仕様などが決まって見積も出してもらって、ここで建てようってが決まってからするものなのではないでしょうか。
- 営業さんの本当の良心的な考えなのか、とにかく契約をとるために勧められてるのかわからないです。私達が無知なのかもしれませんが。営業さんの言うとおり、その工務店さんに依頼すると決まっていませんが、事前審査をしてもらった方がいいのでしょうか。
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借りれるか、借りれないか・・・。 不動産業者や大手のハウスメーカーのそこそこの営業なら、手持ち資金、年収、などを言えば、借りれるかどうかの判断は経験上出来るはずですが、小さな工務店や、若い営業ですと見当もつかないかも知れませんね。当然本来の業務ではありませんので。 当然支払い能力の無い客に、いくら営業かけても、骨折り損ですからね。 ただよくあるトラブルで、いざ審査にはいって、実は妻に隠れて夫に借金があったとかで、すべて水の泡になったと言うことはよくあるんですよ。 それともう一つ大事なことですが、事前に出来るだけ正確な見積が欲しいならば、ご自分で地盤調査をやっておいた方がよいですよ。その工務店と契約する前に、まずはそこに地盤調査の見積書をお願いしてみてはどうでしょうかね。契約後、地盤改良が必要になったので余分に１００万かかるなんて事になりかねませんので。 それと、契約前に見積書をお願いする事は、大変健全な良い姿勢ですが、工務店で設計施工する場合、これが非常に難しいのですよ。電気製品ならできるんですが。「見積書」書くには、設計図が必要です。設計図書くには、ただでは出来ません。また先に言った地盤調査の資料も必要です。 こういった理由で設計だけ設計事務所にお願いする方もいるぐらいですから。
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審査を・・と言う事は業者には審査用の見積もりくらいなら出す気はあるのかもしれません。しかし、質問者の知識や希望を聞いているとどうも、希望や期待だけ膨らんでただで見積もりをたくさん集めて素人比較（質に対する適正バリューでなくつまり表面上の金額）されてしまうという印象も否めません。 なぜかというと、注文住宅を造るに際しての知識が少ないうえにおそらく自己資金が少ないのではないかと想像します。これは全くの想像で失礼な発言だと思いますが、自己資金額についてや土地があるなしに付いてお話されましたか？注文を作る場合はある程度の自己資金力が必要です。自己資金もなしまた土地がなかったりしては、正直注文では無理な事が多いです。 該当でなければ本当申し訳ないとは思いますが、業者のここからは費用がかかるという事は、顧客選別を行っているのです。建築業では普通のマーケティング方法です。こういう選別は何段階かあります。業者によっても違います。無償でいろんなところまでやってくれるのは確かにＨＭなどはそういうところもありますが、あれは、営業レベルの設計、営業レベルの見積もりがシステム化されているのであって、本当の注文住宅の見積もりには設計、工事、積算技術職が必要です。工務店では営業レベルでなく、技術職がどんどん打ち合わせや業務に参加しなければなりませんから、いくらでも付き合っていて仕事がまとまらなければ業者はかなりの損失になります。その前に第1段階の顧客選別の手段をとるのは健全な経営をしている工務店だと思います。 技術職をやる気にさせるならお客さんもその態度を見せて欲しい。 そんなところじゃないでしょうか。 ひやかしじゃないけど無勉強でちょっとプラン書いてよとあまりに気軽に依頼して実はローンずくめで住宅ローンできない様な人もきたりしますからね。業者が慎重になるもの普通です。 たしかに、資金把握に全く付き合ってくれない様子はよほど営業が忙しいか、営業がいないか、お客様をある意味見限っているようにも受け取れるのは否めません。源泉を見せるなど腹を割って話をしていますか？別にここでなくてもいいんだけどという態度を見せたりしていませんか？ 断熱材の質にこだわるくらいですから、ふつの住宅よリは坪5万は高くても仕方がないとかそういう話をしてますか？あまりに予算にたいして坪数が大きく希望ばかり行っていると見限られる事もあります。 この対応に不満ならそういう工務店とは縁がなかったと思いましょう。 厳しいお話しで申し訳ありません。 該当しなかったらそれこそごめんなさい。 そういうこともあるというたとえ話です。
お礼
回答ありがとうございました。 大変勉強になりました。 もっと勉強して納得がいく家作りを目指します。 ありがとうございました。
- winngu11
- ベストアンサー率20% (169/810)
私から見ると、やっぱり何故銀行の審査がいるのかわからないです。 私もいろんなハウスメーカーで、建築や仕様について勉強したり、今後のためにしてますが、そういう風に見積りもなしに審査に入ったことはないです。 今現在一社と契約して、プランニングの最中ですが、最初聞かれたのは、「どれくらいの予算で建てますか？」ということです。私達も借り入れの限界をシュミレートしてたので、それよりゆとりのある金額を言ったら、土地の図形にピッタリくるようなラフ図面をいくつか出してくれて、その中で一番気に入ったものに関しての費用を打ち出してくれました。 その見積もり書も５０枚つづりくらいの立派なものです。中身は一式などという簡単なものでなく、部材の細かいボルトや材料の数までかなり正確に打ち出してあります。今はパソコンに入力すると、図面があるだけでどれだけ部材が必要か簡単に出るみたいですよ。 結果的にその時の図面を使わなくなったので、新たにプランニングしてもらって概算費用を作ってもらってますが、何回でも丁寧にやってくれますよ。 どう考えても審査は契約後ですよね・・。 質問者さんが質問したくなった気持ちがわかります。 見積りは普通サービスで何回でも行なうのが普通ですよ。 そのサービスすらもはぶくようではこれから大変だと思いますよ。 銀行に働きかけるというのはすべてが決まった時だと思います。 銀行まで行かなくても、個人でシュミレートしたりするのもネットで簡単にできるし、他のホームメーカーと合い見積もりとっても、ちゃんと言えば嫌な顔しないのが普通です。 それに、もし仕様が確定して、銀行で借り入れがオーバーしても、坪数を割ったり設備を上手に変えて予算を縮小させてくれるのがプロですよね？なんだかおかしいです。 他の会社にも見積りの依頼をしてみたらどうでしょう？ ある意味見積りのやり方でその企業の姿勢が見えます。
- sicco
- ベストアンサー率27% (134/486)
#4です。 >私が出して欲しかったのは、概算の見積書です。 >工務店さんの断熱に惹かれてプランニングをお願いしたので、その断熱材を使って建てるのととどれくらいの価格になるのかがどうしても知りたかったのです。 >事前審査を受けないと、私の求めている見積は出してもらえないということでしょうか。 なるほど、問題が見えてきました。 いくら概算であっても、見積もりというのは、この金額でやりますという約束ですから、おいそれと出てくるものではないと思います。 工務店も考えに考えて出すものですから。 「見積もりを出せ」となると、やっぱり構えてしまいます。 断熱工法については、見積もり書を出させるというのではなく、「だいたいこれぐらいになりますよ」って口で聞くぐらいのことではだめなんですか。 さすがにそのぐらいは教えてくれると思いますよ。 それでおおまかな予算の見当をつけて、銀行に行き、審査通過後、詳細な見積もり、という流れにしては。 >本格的な見積作成に入ると、こまかな仕様も決めていくことになりますよね？そうなると設計契約が必要になります。設計契約には30万ほどかかるそうです。 それは工務店によります。 自分の場合は２社で見積もり競合させましたが、勝った方と契約、という前提だったので、落とした方には一銭も払っていません。 競争社会なので自分はそれが普通と思っています。 >他の工務店やハウスメーカーに見積を出してもらおうとしても事前審査が必要なのでしょうか。それとも、他で○千万借りれるか事前審査をしたら、通過したと伝えれば、よその工務店やハウスメーカーさんも見積もりを作ってくださるのでしょうか。 あなたが使っている「概算の見積書」という言葉と、業界一般で使われる「概算の見積書」は、意味が違っています。 一般で言われる「概算見積書」は銀行審査用の形式的見積書です。 あなたの求める見積もりは、形式的見積もりの域を越えていると思われます。 それは事前審査後になるのが通常であって、どうしてもということであれば、審査を通過しなかった時はそれなりの「見積もり料」を支払うということで工務店を承知させ、出させるしかないのでは。 審査を通過したら、いくらでも工務店に声をかけて、見積もり競合させればいいと思います。 見積もり費用を請求するかどうかは工務店それぞれの考え方によるでしょう。
お礼
回答ありがとうございます。 大変参考になりました。 他社との比較をさけるために見積は出さないのかと思っていました。 もっと家作りに関して勉強しなければいけませんね。 ありがとうございました。
- binbouoyaj
- ベストアンサー率24% (104/427)
工務店さんと話し合うに当って予算を言わずにというのは考えられませんねぇ。 １億円でも出せる人ならいいんですが。 営業の人は実際のところどれぐらいの家を見積もればいいか知りたいはずです。 普通の仕様で同じ間取りとしても見積もり金額は２倍くらいの幅があるでしょう。 大雑把な見積もりでよければ間取りのほかに工法・瓦？・壁材などを最低限決めた上で材料は上・中・下どれかを選べばざっくりと出してもらえると思います。 でも実際の金額とは大幅に違ってくるかもしれません。 注文住宅ということは普通とか言うことはありません。 全部自分で決めるのが本当の注文住宅でしょうから・・・。 我が家が出来上がるまでに見せられたカタログの総数は全部並べると３ｍ以上になったと思います。 そのくらい自分で選択しなければきちんとした金額は出ません。 その辺も考慮のうえで見積もりを考えてください。 御自分の思うように良い家が出来るといいですね。 まずはいくらくらいの予算かを決めるのが実現への第一歩だと思います。 予算のない計画はありえません。 なんとなくではなく、実現させるための計画を立てましょう。
お礼
回答ありがとうございます。 子供達のことや、残業がなくなったときの手取りなども考慮した上で 予算を決め、工務店にも伝えています。 概算でいいので他社との比較にもなるので見積が欲しかったのですが、 自由設計の家を建てる時は、競合も難しいのかもしれないですね。 そこで建てるって決まっていないのに、事前審査なんてしていいもの なのか・・・ということがとても気になりまして。。。
- nonbay39
- ベストアンサー率20% (759/3623)
＞見積を出すより、今からでも銀行に事前審査を依頼してどれぐらい借り入れが出来るか確認し、その金額を予算にして仕様を決めていった方がいい。 物は言いようですので何ともいえませんが、これをやれば、あなたの予算の上限が読めるでしょう。 その代わり泣く泣くあれこれを削るという作業も発生せずにすむでしょう。 良心的にも悪意にも両方にとれます。 嫌ならば、審査などではなく、自分で銀行に相談に行って、自分の予算枠と言う物を自分で把握してから、あれこれ工務店などを回れば良いでしょう。 まあともあれ、自分できちんと借りられる上限ではなく、払える上限を決めておき、その枠をきちんと各業者に提示し、その中で一番素敵なプランを持ってくるところと契約をするほうが作業としては簡単でしょう。
お礼
回答ありがとうございます。 とっても自分が勉強不足だ・・・とシミジミ思いました。 もう少し、家作りの流れを勉強してから 動き出そうと思います。 ありがとうございました。
- sicco
- ベストアンサー率27% (134/486)
>ローンの事前審査をするってかなり本格的に仕様などが決まって見積も出してもらって、ここで建てようってが決まってから するものなのではないでしょうか。 それは違ってまして、営業さんの言ってることが正しいです。 マイホームの見積書ってご覧になったことありますか？ 見積もりを出すのって、ものすごい手間とお金がかかるんですよ。 出した後で、やっぱり銀行審査通らなかったんで無理でした、みたいな話になると、たいへんです。 また見積もりを出すにしても、だいたいこれぐらいで、という予算が先にないと設計士は困ります。 安くやるならそれなりの材料を使わないといけないし、どこを贅沢して、どこをケチるかも、基準がないと考えられないわけです。 そのためにも、銀行がいくら貸すのか、ということが先になければ、ということ。 ただし、銀行審査時に概算の見積もりは出す必要あります。 でもこれは本当に簡易なもので、だいたいこんな間取りで、建築費これだけ、ぐらいの内容です。 明細も不要。 銀行からすると、このぐらいの土地なら上物はこれぐらい、みたいなガイダンスがあって、それを超えると貸せませんよ、ということになりますから、だいたい銀行基準に合わせるカタチで見積もりを提出することになります。 その後、審査を通過したら、いよいよ本格的な見積もりに入るというのが常識的な流れなんです。 そうなると、予算を提示した上で、数社に声をかけて見積もり競合にしてもいいでしょう。 そこで敗れても工務店は文句言いません。 銀行審査のための簡単な見積もりなら、その営業さんもすぐに出してくれると思いますよ。
補足
私が出して欲しかったのは、概算の見積書です。 工務店さんの断熱に惹かれてプランニングをお願いしたので、 その断熱材を使って建てるのととどれくらいの価格になるのかが どうしても知りたかったのです。 事前審査を受けないと、私の求めている見積は出してもらえないということでしょうか。 本格的な見積作成に入ると、こまかな仕様も決めていくことになりますよね？ そうなると設計契約が必要になります。 設計契約には30万ほどかかるそうです。 他の数社との競合も難しい・・・ってことになるような気がします。 他の工務店やハウスメーカーに見積を出してもらおうとしても 事前審査が必要なのでしょうか。それとも、他で○千万借りれるか事前審査をしたら、通過したと伝えれば、よその工務店やハウスメーカーさんも見積もりを作ってくださるのでしょうか。 お忙しいところすみません。 文才がなくてわかりずらいかもしれませんがよろしくお願いします。
- suz83238
- ベストアンサー率30% (197/656)
おかしいですねえ、概算見積が出てから事前審査ですよね。概算見積もりもないのに、銀行に行ったってしょうがないでしょうに。というより、「あなたの予算はどうなんですか？頭金はいくらくらいありますか？返済のシミュレーションしてみましょう」、営業ならそこから入ると思いますけど...
- tarotaro001
- ベストアンサー率27% (513/1900)
銀行によるのかもしれませんが、自分の利用した銀行は、まず概算見積もりが必要でした。 銀行はいくら貸せるのかではなく、借りる人が無理のない返済ができるか、が重要です。 ですので「私はいくらくらい借りることができますか？」と聞いても教えてくれませんよ。 まずは利用しようと思っている銀行でローン相談してみた方がいいですよ。
- rabienus
- ベストアンサー率19% (7/36)
…何と言いますか、事前審査をしたらそのまま契約まで強引にもっていかれそうな感じですね…。 私も家を建てましたが、事前審査を先にしようなんて言われませんでしたよ。それにこちらの話をきちんと聞いてくれない会社というのは非常に危険な気がします。 私は話をきちんと聞いてくれる営業マンかどうかということに重点を置いて会社を選びましたよ。
お礼
回答ありがとうございました。 工務店ということで難しくなっているのですね。 大変勉強になりました。 ありがとうございました。