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不動産取引後のトラブル
半年ほど前、不動産屋から新築するために造成地の土地を購入しました。 工務店と契約し、いよいよ着工というときに、工務店より、土地の図面より１メートル奥行きが足りないと言われました。 敷地を確認したところ、敷地の北側が山で、山側をコンクリートで固めており、そのコンクリート（のり面？）の上に境界ピンが打たれて、自分の敷地に含まれています。 不動産屋に確認をとったところ、「北側にのり面をすることは、前に口頭で説明したはず」と言われました。 確かに敷地の奥側にのり面をするとは聞いていましたが、のり面部分が敷地内に含まれるとは全く聞いていませんでしたし、重要事項説明書にも記載されておらず、図面にも記載されていません。 こういった場合、契約解除または、利用できない敷地分の代金を返還してもらうことはできるのでしょうか？ 不動産屋が強気ですが、いったん契約した以上、泣き寝入りするしかないのでしょうか？
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不動産業者が未完成物件を売買する場合 重要事項説明書をもって完成後の形状や状態について 図面や資料を添付して詳細を説明しなければいけません。 http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040717A/ 原則として口頭による説明は認められませんし 購入者が「そんな話は聞いていない」と主張すれば 言った言わないについては証拠がありませんから 購入者側が有利になるでしょう。 また、土地に法面やセットバック部分等の利用できない部分が 含まれる場合、通常の業者であれば全体の面積（法面を含んだもの）が○○m2 そのうち有効（平坦地）面積○○m2、法面面積○○m2と内訳が記載してあると思います。 再度、不動産業者から受け取った書類をご確認なり これらの説明がなされてなければ、家を建てるという 契約の目的を達成できない事を理由に契約解除や 法面部分の面積分を減額してもらうことが可能だと思われます。 不動産屋が応じてくれないようであれば その不動産屋が加盟していると考えられる 全国宅地建物取引業協会（ハトのマーク） 全日本不動産協会（ウサギのマーク） いずれかにご相談になるか都道府県の 土木建築関係課等にご相談になってみてはどうでしょうか。 余談ですが、北側が山であり斜面であるとのことですが その傾斜の角度にもよりますが「急傾斜地」であれば 建築確認を取ることが困難だったり、別の資料が必要になったりと 余分な費用がかかることがあります。 その点についてはまったく問題なかったのでしょうか？
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- detekoiya
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たいていの場合、法面は敷地に含まれています。 説明不足というより理解不足であった可能性が高いような気もします。 強気であるというのは不備がないということかもしれません。 契約解除とか返金とかはむずかしいと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 造成前に仮契約をしていて、そのとき渡された計画図では、法面部分が敷地外にあるように書かれていました。 その後、不動産屋より「北側に法面をする」と聞かされたのですが、敷地に法面が含まれる可能性があることは、一切聞かされていません。 不動産屋には、敷地に法面が含まれる可能性があることを説明する義務はないのでしょうか？ 現在、法的措置も含めて考えています。
北側隣地が分譲地ならば、あきらかに法面は質問者さまの敷地に 含まれるでしょう。なぜなら、境界フェンスは法面の上端部に 作られるからです。 一方、北側隣地が山林であっても造成地の境界は法面の上端と いうのが普通。 大きながけ地であれば、敷地境界が法面の途中というケースも ないわけではないです。 購入時点で、境界確認をなさらなかったのでしょうか。 土地は何度もごらんになっているはずで、境界は普通は どこなのか確認するはず。どうして半年もたって、それも 工務店から言われてはじめて気が付くのでしょうか？ それでも、１ｍが無駄になるわけではないです。壁面後退とか 日影とか北側斜線とかで、法面ぎりぎりまで建てられるわけでは ないですから。２階北側をオーバーハングするとか 法面をうまく建築に取り込むとか、自分のものだから勝手に使って いいわけで、設計次第でなんとでもなりますよ。 二階にリビングとかもってきて一階は駐車場と寝室にするとか 敷地面積はちゃんとあるのだから、容積も十分使えます。 よい設計をなさってください。
お礼
回答ありがとうございます。 購入時点で土地は見に行き、南側（道路側）の境界ピンは確認していましたが、北側の法面の境界ピンは確認していませんでした。 工務店に言われた後、確認すると、北側のコンクリートの壁が２メートルほどあり、その上に境界ピンが打ってありました。 造成前に仮契約をしていて、そのとき渡された計画図では、法面部分が境界外にあるように書かれていました。 また、境界ピンも法面を登らなければ見えない位置に打たれています。 こういった場合にも、不動産屋には、説明責任はないのでしょうか？ すでに設計も終えていて、やり直すのも費用がかかり、現在の設計が気に入っているので変えたくありません。
- takumaF
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こんにちは。 重要事項説明書に書いてある保証協会に相談されるのをお勧めします。保証協会で解決できなければ、不動産適正化推進機構に解決を図ってもらうこともできます。 数量不足の場合、契約の解除は難しいと思いますが、代金減額請求はできる場合があります。
お礼
回答ありがとうございます。 明日、もう一度、不動産屋に行って話し合いをすることになりましたので、話し合いの結果によっては、お教えいただいた相談窓口に相談することにします。
- Labyrinth001
- ベストアンサー率3% (1/32)
どの程度のご覚悟かわかりませんが、行き着くところは、不動産取引を専門にしている弁護士と有料相談することになります。そこに至る前にご自分でできること、たとえば、重要事項説明書を読み直し、かつ、売買契約書を読み直し、行動を起こすことをお勧めします。
お礼
回答ありがとうございます。 重要事項説明書、売買契約書を読み直しましたが、やはりのり面についての記載はありませんでした。 明日、もう一度、不動産屋に行って話し合いをすることになりましたので、話し合いの結果によっては、相談窓口に相談することになると思います。
お礼
回答ありがとうございます。 契約図面には、有効面積やのり面についての記載はありませんでした。 明日、もう一度、不動産屋に行って話し合いをすることになりましたので、話し合いの結果によっては、お教えいただいた相談窓口に相談することにします。 ご心配いただいている北側斜面についてですが、急傾斜地ではないようで、すでに建築確認も取れていますので、問題はないと思います。
補足
このたび、全国宅地建物取引業協会に相談し、法面部分の面積分の代金を返還してもらうことで不動産屋との示談が成立しました。 宅建協会でも、重要事項説明書に法面についての記載がないのはおかしいということでした。 どうもありがとうございました。