古いマンションにお住まいの方に質問です

質問

古いマンションにお住まいの方に質問です

現在築34年のマンションに住んで14年になります。

引越ししてきた当初は前年に壁の修繕が終ったばかりなので、当面は余分な出費などはないでしょうとの事で不動産屋さんから紹介されました。
しかし2年前から、次回の修繕費用が不足しているの事で、修繕費が1万円も高くなってしまいました。
理事会で決まった事なので仕方ないと思いますがいきなり月々1万円アップは痛いです・・・。

去年、水道設備の工事が入り水圧が上がって使いやすくはなったのですが、蛇口が水圧に耐えられず、ウチは水漏れが心配だったのでリフォームをしましたが、1件水漏れ事故を起こした部屋があって損害賠償問題で大変だったそうです・・・。

このように古いマンションだと何かと問題が起きてくると思うのですが、こんな事があったとか、こういうときにお金が掛かったとか、何でも良いので教えてください。
また、マンションの改築や大規模修繕と言うのは何年ぐらいたつと出てくる話なのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

bouhan_kun

当面と言えば、せいぜい５、６年では。マンションで大規模改修が10～15年ごとに何らかの改修等が行われるのは周知です。で、修繕積立金等の残高と実際の費用（1回目が終わったならその金額）を見比べれば、また区分所有者として毎年の決算を見てれば、おおむね収支がたりなくなって、修繕費がＵＰされるのは予見可能です。
で、決めるのは理事会ではなく、あなたも含んだ住民の多数決（総会）です。

おそらく前回の改修では、外壁補修、鉄部補修、防水補修程度だったのでしょうが、おそらく次回は上下水道や電気、ガスなどのライフライン、または前回はおこなわなかった部位の防水工事も入ってくるのでは。だとすると、追加徴収しないと間に合わないと判断されたんでしょうね。そもそも、おおむねの長期修繕計画が存在するはずで、それも区分所有者には総会資料として配布されたか、閲覧できる状態のはずですが・・・

もしくは、究極の問題とも言える「建て替え」が、検討されてるのかもしれませんよ。（べつに37年だからしないといけないことはなく、あくまで状況を鑑みてということですが）まあ、それも総会などに出てれば、まあ、出なくても各配布資料を見れば出てると思うんですけどね。
そもそも1万円値上げの件も、何故そうかの説明はなされてると思います。その議案が乗った総会資料も、当然目を通されてると思いますが・・・

お礼

ご回答をありがとうございました。
引っ越して約10年間は月の3分の2が出張で家を空けていた為、総会の資料に目を通す暇も無く（当然参加もせず）、何も分からない様態でしたが、以前の仕事を止め自宅で過ごす時間が多くなってから家の事を考えるようになりました。
また修繕費が上がってから、管理会社側もこまめにお知らせを配布してくれるようになったので、現在は全てに目を通しています。
2年後に大規模修繕が行われますが、その先々の事も考えて現在住み替えも検討中なので投稿しました。

回答No.1

m_inoue222

＞当面は余分な出費などはないでしょうとの

その「当面」が１０年以上続いたのですから良かったですね

・１０年単位くらいで外壁など塗装
・１５－２０年くらいで大規模修繕
・以後１０年単位で大規模修繕又は建て替えの話が．．．

・人間の平均寿命は８０才前後
・今の日本のマンションの建て替え時期は築３７年
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview061107.html
・築３０年のマンションの売買価格は５－７年間の家賃と同じくらい

築３４年ですからそろそろ問題も多く発生するでしょう

・給排水管の総入れ替え等も検討する必要が有るでしょうね

＞損害賠償問題で大変だったそうです・・・。

損害保険に入っていればそれほど問題にはならなかったでしょう

古い物件のお勧めは

・火災保険に特約で付加できるオプション契約

特約では「建物附属電気・機械設備の故障」
エアコン・給湯器などの修繕費用も補償されます
http://www.ms-ins.com/pdf/kasai/homepika.pdf
「部品が無いので買い換え」などは補償されません

・個人賠償責任担保特約か建物賠償責任担保特約など

他の住人に与えた損害などが補償されます
http://www.matudakk.com/insurance_image/my_home.html

ご自分の火災保険をチェックして不足しているなら付加しましょう

持ち家だと維持管理費は新築時から「最低１万円／月」は見込まなければなりません

築３４年だと累計で４００万円は修繕費が必要になると考えます

　「持ち家は人生最大の消耗品です」

お礼

ご回答をありがとうございました。
火災保険については今加入している物をよく確認してみようと思います。持ち家＝消耗品、あまり認識していませんでした。一軒家でも立替しないといけない時期も来るわけですし、ちょっと認識を変えようと思いました。