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雨漏りの鑑定
中古住宅を買い、雨漏りがするので訴訟をおこしました。ところが弁護士さんから「雨漏りは素人が現場の写真を撮るだけでは信用してもらえないので、専門家に依頼した方がいい」といわれました。これ以上裁判費用をかけたくないのですが、依頼した方がいいでしょうか？私は雨降りに壁の写真を写して「雨漏りしている」と主張しています。
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>瑕疵を知っていたから売主をかばい続けたのだろうということです。訴えた後、売主は不動産屋に金を払って瑕疵を修理したと言うし、不動産屋はそんなことをしていないと話がちぐはぐしています。 売り主の主張する修理がいつの時点かわかりませんが、契約前に修理してから売りに出したというのと、請求後お金を払って修理したという２つが考えられます。 前の場合、実際修理して売りに出したのなら、修理が不完全だったので、売り主にがまだ責任を持つべきだろうと思いますし、修理をしていないのでしたら、不動産業者は告知義務違反だけではなく、代金を着服していますので、詐欺や横領のような刑事事件になるのではないかと思います。 また、請求後の話なら、補修工事には伺っていないことですから、売り主に瑕疵担保責任が発生し、不動産業者は売り主費修理代を返金する義務があります。 いずれにしろ、相手側が瑕疵の存在を承認していますし、契約前に告知はなかった様子ですので、責任は発生します。 そうなると争っていくのは、瑕疵の存在ではなく、瑕疵の内容やその補修方法・費用になると思います。 そのために建築士が必要かどうかが依頼をした方がよいかどうかの分かれ目だと思います。弁護士さんと話し合って、どのような証拠を出すか確認して、判断してみてください。 なお、ただ建築士に依頼してもどのような資料がほしいか明確にしておかないと期待するような鑑定書が出されないことも多いです（建築士は裁判資料にくわしくないため）。 そのためにもどのような資料がほしいか確認しておくことは重要です。
>雨漏りの損害賠償では、例えば漏水箇所をピンポイントで証明しずらい場合、「壁全体を壊してやりなおさないと、完全に雨漏りを修復できない。」という請求はダメなのでしょうか？ 売買契約ではなく請負契約では、補修義務が生じます。 施工不良などによる欠陥に対して、被害状況に対して補修費が過大になる場合、請求が認められないことがあります。 それを参考にすると、売買価格などと比べて請求額がかなりの額になるような場合、認められない可能性もあると思います。 逆の話もあります。 民法では請負契約の場合完成した建物の契約解除は出来ないことになっています。このため構造上重要な欠陥があっても立て替えをせざるを得ないような建物でも、契約解除ができないだけでなく、建て替えに対する費用も、解体・建て替え費を考えると当初の請負金額より高くなるので、建て替え費用は認められないと、有名な最高裁の判事が出した説があり、これが通説となっていました。 しかし最近は、請負金額を上回る建て替え費用を認める事例が出てきています。 これは建て替え以外に対応できないまたは補修をするよりも建て替えた方が安上がりになる場合に限ります。 以上のことから、補修をするのに他に方法がないということが認められれば請求できる可能性があると考えられます。 問題は以下の点です。 ＞例えば漏水箇所をピンポイントで証明しずらい場合、 瑕疵の原因が特定できないのなら、認められない可能性があります。 ＞「壁全体を壊してやりなおさないと、完全に雨漏りを修復できない。」 このような雨漏り部分の修理ではなく壁全体をやり直すという要求をするのなら、合理的に壁全体を修理する以外に補修方法がないことを証明する（裁判官にそう思わせる）必要があります。 おそらく、売り主側の考えている損害額とかなり離れた費用が見積もられているのではないでしょうか？ かなり難しい要求をしている様子ですので、このため、一般的に建築の専門家と考えられる建築士による鑑定を行った方がよいと弁護士さんは判断したのではないでしょうか？ このような請求をしている場合、争点は被害額の算定、そのための補修工事内容が争点になると思います。そうなると、雨漏りがあることを証明するだけでは不十分ですね。 ＞相手は売主：個人、不動産屋です。 もし補足の質問があればまた回答しますので、これについて情報下さい。 売り主は個人であったが、売り主の職業は不動産屋ということでしょうか？ それとも売り主と仲介をした不動産屋を一緒に訴えたと言うことでしょうか？ 不動産屋には重要事項説明義務がありますが、瑕疵担保責任はありません。瑕疵担保責任は無過失でも責任が発生しますが、重要事項説明は過失・意図的な隠し事をしていれば責任が発生しますが、無過失の場合責任が発生しません。 前者の場合一般人であるよりも職業柄雨漏りに気づきやすい立場にいたと言うことが考えられますが、後者の場合、不動産業者には責任がないとされる可能性が高いと考えられます。 後者の場合、弁護士さんがいながら何で不動産業者まで訴えたのかよくわかりません。
お礼
どうもありがとうございました。 中古住宅を不動産屋に仲介してもらい雨漏りの問題が発生しました。売主は個人です。不動産屋は売主・買主双方を仲介しました。契約時、不動産屋は何かあったら私に連絡してもらえばなおすと言ったのですが、なかなか修理してもらえず、業を煮やして売主と直接話したいと言いましたが、煙に巻いてしまい、結局何もしてくれませんでした。不動産屋にも責任があると弁護士さんが言うので双方を訴えました。瑕疵を知っていたから売主をかばい続けたのだろうということです。訴えた後、売主は不動産屋に金を払って瑕疵を修理したと言うし、不動産屋はそんなことをしていないと話がちぐはぐしています。
私はコンクリートが専門なので木材についてはあまりくわしくないのですが、 >雨漏りの写真だけでは、雨漏りと認められないとかいいますが、本当でしょうか？水をわさとかけて写真をとったと言われたらどうするといいますが、そうするときりがないのではないかと思います。 確かにそうですね。 きりがないですね。でも配管からの水漏れの可能性もないわけではないですね。配管の補修は雨漏りより安くすむのではないかと思います。 また結露による水の可能性もありますね。 そういうことを心配し始めたらきりがないですが、相手の弁護士はそういうことをいって裁判官を煙に巻き証拠として認められないと主張するかもしれません。 弁護士さんは、そういうことまで心配しているのかもしれませんね。 ところで柱の状況写真はあるのでしょうか？ どのような部分をいっているのかよくわかりませんが、木造において構造上重要な部分の柱だとしたら、こちらの補強の方が大事です。 また、雨漏りは仕上げ材などの補修により対応できると思いますが、柱の場合、建てかえた方がよいということもあります。 つまり、雨漏り以上に柱の腐蝕の方が重大な欠陥である場合があります。この写真などは是非つけた方がよいと思います。 建築士の鑑定書があれば信頼性は高まりますがそのほかの方法でも裁判に耐えるかどうかは保証できませんがあります。 柱はそう簡単に腐りませんし、先につけたサイトのように一般に水分が多くなると腐りやすくなるといわれています。 １．図書館などで建築コーナーからそのようなことを示している文献を探して、柱の腐蝕と水は関連があることを証明し、柱が腐蝕している証拠である写真があれば、何らかの原因により発生した水が発生していることは証明できるのではないでしょうか？ つまり水による影響があることは事実で、それは最近始まったものではないことが（意図的にぬらしているのではそうはならない）。 なお、ネットで検索すると結構見つかりますが、出版物ほどの信頼性はないと思います。 ２．雨漏りの写真と発生状況（大雨の時しか発生しない＝つまり天気のいい日は乾いてくる）を示す普段の状況の写真、天候を示す気象庁のデータなどをつければ、天候と水の発生が関係づけられる。 これより配管の漏水ではないことはわかりますね。 ３．また百歩譲って、雨漏りが発生していないとしても、柱の腐蝕自体が瑕疵であり、瑕疵担保責任を追及できる。 私個人の推測ですが、＃２さんの相手はおそらく不動産業者または施工業者だったと思います。つまりある程度建築の知識がある人たちで、裁判を進めていく上で、不利であることがわかったので、途中で示談に切り替えたのだと思います。 最初、裁判を受けて立っているということから相手は建築にくわしく、のり切る自信があったのかなと推測しましたが、逆に相手が完全な素人のようですね。 この場合（相手の弁護士が雇い主に意見すれば別ですが）、自分のおかれている立場がわからず、判決が出るまで進む可能性が高いです。 弁護士さんも同様に建築にはくわしくないので（たぶん質問者の弁護士さんも）、お互い建築技術と離れたところで、論争するように思います（たとえば、建築士の出した鑑定書でなければ証拠として十分かどうかとか、写真からだけではぬれてはいるが雨漏りかどうか確認できないなど）。 で、それを判断する裁判官もまた建築の素人ですので、本来建築上問題を議論すべきところを、素人同士が議論を交わして、素人が判断するというのが建築紛争の実情のようです。 だから、どっちに転ぶかわからないところが大きいです。 というわけで必ずしも建築士は必要なく、専門書などの資料でも十分かもしれません。数社からとった見積もりでもいいかもしれません。 要は裁判官に「瑕疵があることを認めさせ、その損害がいくらであるかをより高く」認めさせれば、勝ちなのです。 質問者の弁護士さんは今の資料だけだとそれを確実に行う自信がないのでしょう。
お礼
ありがとうございました。 相手は売主：個人、不動産屋です。 雨漏りの損害賠償では、例えば漏水箇所をピンポイントで証明しずらい場合、「壁全体を壊してやりなおさないと、完全に雨漏りを修復できない。」という請求はダメなのでしょうか？
>木材が腐れた原因を整理して、雨漏り以外には考えられないとすれば、因果関係が証明できるということなんでしょうか？ 争点は補修は終わっている・以内のようですが、争点がいつからあった雨漏りなのかということなら、その時期の特定が必要です。木材は結構持つ材料ですが、湿気が一定量以上あると腐食が進むようです。そのため、雨漏りがあると腐りやすくなります。 この点から、瑕疵の存在は昔からあったものと証明できると思います。 http://www.iezukuri.com/jiten/taikyu/husyoku.html 後は気象庁などのデータから引き渡しから雨漏り発生時までの天気の記録なども証拠になるような気がします。雨降りの回数が少なければ、しける可能性も低いですので。 以下の事例２８は新築物件ですが、雨漏り・木材の不朽に関する事例です。 http://osakahonbu.zennichi.or.jp/qa/trouble06.html
お礼
どうもありがとうございます。 色々と参考になり、感謝しています。 弁護士さんは、雨漏りの写真だけでは、雨漏りと認められないとかいいますが、本当でしょうか？水をわさとかけて写真をとったと言われたらどうするといいますが、そうするときりがないのではないかと思います。
＃１，３，４、５です。 もう１つ付け加えることがありました。 ＞水漏れがあり柱などが腐っていたので、補修するように言ったのが発端でした。 雨漏りの部分がどのようになっているのかよくわかりませんが、雨漏りは通常劣化や台風等の影響で部分的に壊れて発生することがあります。劣化によりシールが切れて発生するなどある時から発生することもよくあります。 一方柱の不朽というのはそんなに急速に発生するものではありません。 ましてや引き渡し後から２週間の間で発生して、そんなに進むはずもありません。 この点から雨漏りは昔から発生していた、つまり引き渡し時には発生していたと推定できます。
お礼
ありがとうございます。 かなり以前から継続的に続かないと、木材は腐れませんからね。 木材が腐れた原因を整理して、雨漏り以外には考えられないとすれば、因果関係が証明できるということなんでしょうか？
＃１，３，４です。 >別の人に鑑定してもらうと見積もりも変わってくるんじゃないかと思うのですが。 裁判が実施中ならその流れの中で必要になったものと思いますが、通常複数の業者からとったものでよいと思います（一括の見積もりよりも工事内容など詳細がある方がよい）。 だから最初は弁護士さんもそう考えたのではないでしょうか？ 裁判官が判断できないので求めているのか、弁護士が裁判の流れの中で必要と感じたのかよくわかりませんが、なくても勝てるかもしれないし、出さないと負けるかもしれないといったところでしょうか（担当する裁判官によっても裁判の流れは変わると思います）。 弁護士さんとよく相談してみてください。 弁護士さんが腕利きで、裁判の雰囲気で必要と感じたようならしたほうがよいと思います。 複数の業者からとった見積もりは、結構違うのではないでしょうか？ おそらく鑑定してもらうとまた違う結果が出てもおかしくないですね。 見積もり時期によって建設資材の単価も変わることですし。 ＞裁判になってからの売主の言い分は、もうお金を不動産屋に払って修理した、 損害賠償は終わっているか終わっていないかが争点なのでしょうか？ 修理したと主張するのなら、修理の記録などを提出すればよいのではないのでしょうか？実際工事は行っていないのでしょうから。 逆に質問者側からもそう要求すれば、主張は崩せますね。 間に入った業者が着服したかもしれませんが、それは売り主と業者間の問題で、事実として修理が完了していないのでしたら、売り主は瑕疵担保責任を負います。 あと、請負契約の場合瑕疵担保責任は補修責任が原則ですが、売買契約において補修義務は売り主にはありません。損害賠償という形で金銭などによって賠償するのが原則です。 この点からも売り主の主張は通らないと思うのですが。 買い手との間で金銭賠償に変えて補修するということが合意されていれば、補修により損害をまかなったとすることもできますが、そんな状況でもなさそうなので（売り主が不動産業者などの場合は知り合いの業者にさせた方が安くつくためこのようなことをすることも多いようですが） また瑕疵担保特約により請求できる期間は６ヶ月となっていますが、一度裁判という形で法的に有効な請求をしていますので、修理が完全になるまで、損害賠償責任を追及できます。この時効は１０年というのが過去の判例より通説となっています。 もしかしたら売り主は６ヶ月経過すれば責任はなくなると考えているのかもしれませんが。
＃１，３です。 >契約書では、引渡し後６ヶ月間は瑕疵の責任を負うとなっています。不動産屋には２週間後くらいに雨漏りに気づき連絡しています。こんなときでも雨漏りが引渡し前にあったと言わないといけないのでしょうか？ そんな短期間なら、普通は必要ないでしょう。 また瑕疵担保が６ヶ月ということは売り主は宅建業者以外ですね。 ところで何で裁判にまで発生したのでしょうか？ どこが争点なんでしょうか？ 裁判はすでに始まっているのでしょうか？これから始まるのでしょうか？裁判の経緯によって（裁判官の顔色をうかがって）弁護士が証拠として建築士の鑑定書を出さないと負けそうと感じたのかもしれません。 瑕疵担保は無過失責任なので、 争点として考えられるのは １）雨漏りという欠陥の存在の有無 たとえば雨漏りではなく配管の漏水とか ２）瑕疵の発生は引き渡し前か後か ３）損害額の見積もり内容、工事内容 たとえば、雨漏りが吹き替えが必要だと大きな金額になりますが、シール程度で十分とするなら安くすみます。弁護士雇って裁判となるとかなりの金額を請求していることと思いますので、このあたりはもめそうですが。 ２と３が争点になったのなら、やはりそれを示す証拠の提出が必要でしょう。 とくに相手側から反論のための資料が提出されていれば、同程度以上の信頼性のある資料を提出する必要がありますし、より信頼性を高め勝訴に結びつけるには建築士の鑑定書などあった方が有利でしょう。 特に相手側が建築士の鑑定書を出している場合は、それに対抗して同様に建築士の鑑定書を出す必要があると思います。 推測ですが売り主は建築関連の人か、そのような知り合いが多くいる人なのではないでしょうか？ 弁護士さんが何でそういう指示を出したのかはあくまで推測になります。やはり弁護士さんに必要性を確認した方がよいのではないでしょうか？ 弁護士さんはそれを必要と感じているからそういう指示をしたのでしょうし、それを無視して裁判を続けて負けでもしたら大変ですしね。 弁護士さんにお聞きになるのが一番ですね。後はその理由が妥当かどうか自分で判断するか、その理由がどうか改めて質問してみればよいのではないでしょうか？ 裁判はケースバイケースで結論が出ますし、＃２さんの事例は相手が不利と感じたから裁判を継続するよりも、示談に終わらした方が損害が少ないと考えたから示談になったように思います。
お礼
どうもありがとうございました。 売主は個人の人です。 水漏れがあり柱などが腐っていたので、補修するように言ったのが発端でした。話がこじれたのは、間に立った不動産屋が売主と合わせてくれず、修理すると言ったきり連絡がなくなったことです。裁判になってからの売主の言い分は、もうお金を不動産屋に払って修理した、ということです。雨漏りは大雨のときしかおこらず、壁から漏れているのをその都度写真で撮影して弁護士にもっていっていたのですが・・・。弁護士さんは修理にかかる見積もりを出してくれというので、いろんな業者に電話して見積もってもらいましたが、最初から鑑定してもらっていた方が良かったのでしょうかね。別の人に鑑定してもらうと見積もりも変わってくるんじゃないかと思うのですが。
＃１ですが、 ＞今回は、雨漏りの見積もりと原因を訴訟提起時に提出していましたが、弁護士が、１級建築士に鑑定してもらった方がいいと提案してきたのです。 最初に見積もりなども出しておいて、今更なんで鑑定してもらわなければならないのか、よくわからないんです。 理由は３つ考えられます。 まずは、すでに裁判が始まっている場合ですが、その場合裁判官から指示があった可能性があります。 裁判官は建築に素人なので、自分で判断するのに見積もりと状況写真だけでは不十分と考えれば、そのような証拠提出を求めることがあります。 先に紹介した事例も、裁判官は原告に瑕疵との因果関係を示す証拠の提出を求めています。しかし、原告側が証拠を提出しなかったため原告敗訴となっています。 ２つ目は、過去の事例などを参考にして、裁判官の指示がなくても弁護士自身で証拠能力が低いと判断したからです。 のこる１つは中古だからです。 瑕疵担保は引き渡し時にあったものに限定されます。 新築の場合、瑕疵は引き渡し時から存在したと推定することが容易です。しかし、雨漏りは発生箇所によっては劣化により引き渡し後に発生する可能性も十分あります。このため雨漏りがいつから発生しているものなのかの特定も必要です。 また、新築の場合品確法という法律があり、雨漏りは１０年保証が義務ですが、中古の場合契約次第です（契約にない場合は民法が適用）。 新築まもない場合は、引き渡し当初から瑕疵があったと推定することは用意で、雨漏りが引き渡し後に発生したことを証明するのは、売り主側の責任です。 中古の場合は、雨漏りの原因の多くは劣化によるもので、いつ雨漏りが始まったか推定は用意ではありませんので、買い主側が引き渡し時にあったことを証明する必要がありますので。
お礼
どうもありがとうございます。 契約書では、引渡し後６ヶ月間は瑕疵の責任を負うとなっています。不動産屋には２週間後くらいに雨漏りに気づき連絡しています。こんなときでも雨漏りが引渡し前にあったと言わないといけないのでしょうか？
はじめまして、新築の雨漏りの訴訟 は、経験ありますが、中古住宅の訴訟は、無いので、？回答に為るか、否か、(1)雨漏りの証拠写真は、座布団くらいの、大きさで、誰が、何時どの様な状態の時に、第三者（2名）以上の、示唆があり、同時に写真に写っている事。(2)雨漏りの経路が、何処から～どの様に、雨が流れて漏れているのか？(3)その原因により、天井～壁～床～備品に損傷＋使用不具合が生じている。 (4)中古住宅を購入した時期から、すでに雨漏りが、有り、その原因を誰と、確認したか？購入する前から雨漏りが在ったと、思われる根拠を、証拠として、第三者の記名、捺印の下、書類（写真＋文章）を添付する。私が弁護士に、そろえて提出し 、裁判の途中に、示談になりました。 無論不具合の箇所を、新しく直すのに掛かる、費用の参考見積もりを、同時に添付しています。 私が関わった新築の、訴訟時でした。
お礼
どうもありがとうございました。 今回は、雨漏りの見積もりと原因を訴訟提起時に提出していましたが、弁護士が、１級建築士に鑑定してもらった方がいいと提案してきたのです。 最初に見積もりなども出しておいて、今更なんで鑑定してもらわなければならないのか、よくわからないんです。 こんなことってあるんでしょうか？
弁護士さんのいうのもわかります。 なぜなら雨漏りという現象があることを確認するだけでは、裁判における瑕疵（欠陥）に対する損害賠償の証拠としては不十分といえるからです。 雨漏りの写真は雨漏りという欠陥がその建築にあることしか示していません。欠陥があるだけでは、だめなのです。売買契約における瑕疵は損害賠償ですので欠陥による損害を金銭に換算する必要があります。 つまり、建築物のどこに欠陥があり、それを補修するにはどれくらいの費用がかかる、といった瑕疵と損害の因果関係を合理的に第３者にわかる形で証明する必要があります。 ただ雨漏りしているという欠陥の存在だけをだけでは、損害額を求めることはできません。過去においても質問者と同じように考え、欠陥の存在だけを証拠として争った事例で、裁判所は欠陥があることは認められたが、請求額との間の因果関係を示す証拠を提出しなかったために、原告側が用意した証拠では不十分として、原告が敗訴した事例を本で読んだことがあります。 補修をするには雨漏りの原因を追求する必要がありますし、その修理代と欠陥の関係（工事費）をはっきりさせる作業は素人（建築技術に対しては弁護士も素人）では無理ですので、建築士などの専門家の鑑定が必要です。 建築士に依頼した場合の費用は十万から数十万程度だと思います。 なお、建築士の調査費用は被害額に加算して請求することができます。ただし、裁判所が、損害の証明に不可欠な費用として判断してくれなければ請求は認められなくなります。 建築調査費用も損害として含めて認められるようにできるかどうかは弁護士さんの腕次第でしょう。 なお、建築士とは異なり、弁護士さんの費用は通常各自負担です。なぜなら裁判には弁護士さんがいなくてもできることになっているからです。
お礼
どうもありがとうございます。 瑕疵の存在を相手は認めているのに、なぜ鑑定しないといけないかが分からなかったのです。 補修は引渡し後、雨漏りを不動産屋に指摘した後の話です。