姉妹間のマンション売買

質問

お世話になります。よろしくご教示のほどお願い申し上げます。
3年前に姉と母が暮らすため、姉の名義で3100万円のマンションを購入しました。当初の出資金は姉が350万円、母1000万円（母出資分については親子ローンとしています）、住宅金融公庫ローン1750万円で、現在ローン残高は1200万円です。また現在の不動産価格は3200万円程度とのことでした。
このたび姉が結婚し転居となるため、名義変更をする予定ですが、自分なりに勉強し、贈与よりも姉妹間の売買のほうがよいのではないかと考えています。
現在、(1)自分の貯蓄現金で1300万円まで支払い可能　
　　　(2)売買額は3200万円とする予定
　　　(3)姉との売買契約書・返済計画書などは自分で作成予定
　　　(4)マンションには母のみ居住予定
このような場合、
(1)どのような流れで銀行や司法書士さん、税務署などで手続きをしたらよいでしょうか
(2)この売買契約により姉にかかる税金はどのくらいでしょうか
の2点につき教えていただけると幸いです。
よろしくお願い致します。

回答No.2

0621p · ベストアンサー

No.１です。
なるほど、ローンを返済できる金額ではあるわけですね。しかしそれでいいのかどうか？実際は全額支払っていないのにあなたに所有権移転して、贈与とみなされないのか？という疑問はありますが、それはおいといて。
当初の質問（１）事前に銀行に連絡して全額返済する事を伝えて、その返済できる日に合わせて司法書士を手配すれば良いでしょう。
（２）３２００万－３１００万＝１００万（譲渡益）から必要経費を引いた額に課税されるところですが、お姉さんが住民票をおいて住んでいたのならば、居住用財産の特別控除で譲渡益３０００万までは税金がかかりません。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。（２）については姉も住民票をおいて住んでいます。今まで母の面倒をみてくれた姉に税金などで逆に負担がかかるのではと心配しておりました。

ご指摘の’贈与’に関してですが、契約書・借用証書を作り売買契約として成立させておけば大丈夫なのかと思っておりましが、そう単純にはいかないのでしょうか？
重ねてご教示いただけると有難いです。

回答No.1

0621p

３２００万円－１３００万円＝１９００万円はどういう形になるのですか？ひょっとして分割でお姉さんに払っていくつもりですか？もしそうだとしたらそれは無理ですね。ローン残高があるままであなたに所有権を移転するのは無理です。金融機関が認めません。その１９００万円はあなたがローンを組み、３２００万円をお姉さんに払って、お姉さんはローンを完済しないとダメです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私的には次のように考えておりました。
姉との売買契約にし、
(1)頭金として1300万円支払う→そのお金で姉がローン返済　
(2)残りの1900万円は姉と私の間で借用書を作成し、月々振り込む　
(3)実際に振り込んだお金は母の生活費に使ってもらう
素人ですので不勉強で申し訳ありませんが、上記のような方法は不可能でしょうか。追加で教えていただけると幸いです。