土地売買での測量について

質問

相続が発生し土地を売却する為、６社に公募してもらい、高値の会社に決める段階なのです。ばらつきがありますが金額が出揃いました。

その土地の測量なのですが、販売予定の不動産屋は測量は無料で行うとのことでした。

しかし担当税理士は自分の土地なので、自分で測量してから売買したほうが良い。理由は不動産会社の測量は自分の会社に有利になるように測量するからだと言ってました。

今回の測量費用は2箇所1000平米を超えるてるので、50万以上すると思われます。できれば不動産屋の測量でお願いしたいのですが、そうした場合のトラブルはあるのでしょうか？

ちなみに該当会社は別の土地の駐車場の管理をやってもらって、付き合いのある会社です。

ご教授お願いします。

回答No.5

0621p · ベストアンサー

No.２です。
実測取引というのは、実測での面積にm2単価をかけた金額で取引するということです。登記簿面積と実測面積に違いがある場合があるからです。登記簿面積より１割、２割増える場合もあり、そのようなケースでは実測費用をかけても実測取引にしたほうが得ですが、逆に実測面積が登記簿面積より少なくなる場合もあります。
実測取引にするか登記簿面積での取引（公簿取引といいます）にするかは、売主、買主の話し合い次第です。
契約にあたっては、実測取引なのか公簿取引なのかを確認してください。実測取引となると、測量した上ですべての隣接土地所有者と印鑑証明書付きの「筆界確認書」を交わし、道路、河川などは「官民境界明示書」という書類を役所と交わさなければなりません。これをすべてやるとなると費用は、２箇所１０００平米以上ならばおそらく１００万円は下らないでしょう。
今回はどうやらそこまでは要求されていないようですね。「近隣の方と境界を立会して確定する」とのことですが、この点が一番のポイントです。上記の「筆界確認書」まで要求されるのか？境界の立会をして現地で杭を確認するだけでよいのか？それによって費用も難しさも違ってきますので、その点を確認しておいた方が良いです。
買主がまた自分で測量するとのことですから、売主に求めるのは境界杭の確認くらいのことだと思います。それだけであれば不動産屋がやってくれるなら任せても良いと思います。ただし、もし近隣の方と境界でもめた場合は、改めて測量が必要になり費用が発生する可能性もゼロではないと思います。

お礼

ご返答ありがとうございます。
実測にした場合に土地によっては大きく変わるのですね。
実測取引では
隣接土地所有者と印鑑証明書付きの「筆界確認書」
道路、河川などは「官民境界明示書」が必要
となってますが、今回は立会いでよいとのことです。

的確なご説明ありがとうございます。

回答No.4

binomati

公図と土地登記簿謄本は違います。どちらも土地の所在する法務局（登記所）で取得できます。土地を売却する時点では境界杭を買主に明示しなければなりません、買主が自分で測量をするというのであればそれはそれで問題はありません、売買が未だされていないようであれば契約書にその旨記載し買主負担とし登記簿売買にすればなんら問題はありません、
売却時境界だけはハッキリしておかなければなりません、杭があるようなら隣地の方の同意ももらっておいたほうがよろしいでしょう

お礼

ご返答ありがとうございます。
売却時境界だけはハッキリさせたいと思います。

回答No.3

binomati

簡単に申し上げますと、測量は売主負担が当たり前です、どちらが徳とか、損得ではなく、売却する土地は、土地登記簿謄本上○○坪実測○○坪と表示して売買するものです、仲介業者に任せるのもおかしな話です、ご自信で費用負担為され測量されるのが通常です、但し、売買の形態が実測売買である場合損をするか特をするかは、実測しだいですが、通常の土地売買は登記簿地積による売買です。

お礼

ご返答ありがとうございます。
初歩の質問になってしましますが、
土地登記簿謄本上　○○坪　　　実測　○○坪
　　　　↓　　　　　　　　　　　　　　　↓
公図のことでしょうか？　　　　今回測量
土地登記簿謄本はどこで
もらえるのでしょうか？

本来であれば測量は売主側みたいですね。
しかし測量は高額なので再考中です。
以下のようなことは可能でしょうか？
売買の形態は、実測売買か登記簿地積売買かはこれから決められるのでしょうか？
そうであれば実測売買にして測量を販売会社にお願いしてはだめでしょうか？

ご返答いただけたら幸いです。

回答No.2

0621p

販売予定の不動産屋とは、あなたの仲介をする不動産業者ということでしょうか？
境界をすべて確定する測量であれば、５０万どころの金額ではないと思います。それを仲介業者が負担するとは思えません。無料でやってくれるとしてもどの程度の測量なのか？確認する必要があります。
また、買主との契約条件とも絡んできます。まず実測での取引なのかどうか？実測ではないとしてもすべての境界の確定を要求されるのかどうか？それによってもどの程度の測量が必要なのか違ってきます。
すべての境界確定を要求されるならば、きちんと費用を払って測量されるべきだと思います。

お礼

ご返答ありがとうございます。
販売予定の不動産屋は仲介業者になります。
やはり無料でやってもらうのに迷ってきましたが、
実際の仲介業者に聞いたところ、すでに公地整理されている区画なので公図もあり、近隣の方と境界の立会いをして確定するとのことでした。

不動産会社はその後、住宅を建てるので、申請には測量が必要なので会社負担で行うとのことでした。

それと文中にありました実測での取引とはどうゆうものなのでしょうか？

ご返答頂ければ幸いです。

回答No.1

dr_suguru

＞理由は不動産会社の測量は自分の会社に有利になるように測量するからだと言ってました。

測量と言うものは、
測量誤差が存在します。
また、測量方法は現在は世界測地系であり
旧の日本測地系からの変換でも面積誤差が生じます。
無料で測量してくれるのであれば測量費用が浮きますよね？
相手は土地家屋調査士の資格持ちです。
信用しましょう。

お礼

ご返答ありがとうございました。やはり以前から取引がある会社なので信用したいと思います。測量費は結構高いですからね。