築1年強の未入居物件、瑕疵担保責任とアフターサービスについて

質問

築1年2ヶ月の建売戸建の購入を検討しています。
新築未入居ですが、1年を過ぎているので、品確法上では新築に該当しないとのことを知りました。

業者からは一般的な（クロスなど2年、外壁など10年・・その他）アフターサービスの説明は受けましたが、
品確法上の瑕疵担保責任との兼ね合いはどうなるのでしょうか？

瑕疵担保責任が中古としての2年であっても、アフターサービスが10年あれば
問題ないといえるのか？
それとも、損害賠償権がないなど、買主にとって新築購入との大きな違いがあるのか？

物件自体はとても気に入っているので、この点が購入を妨げる要因には
ならないのですが、納得した上で契約したいと思いますし、
また値引き交渉に影響できることであれば、有利に使いたいと思っています。
この点について業者からは説明を受けておらず(あくまでも新築として売り込まれいます)、
こちらの予備知識＆交渉ポイントとして客観的なご意見を伺っておきたく、アドバイスをよろしくお願いします。

回答No.2

noname#107982

アフターサービスが10年

9年11ヶ月後に1回来ても10年です。

＝　　　工事は有料です。　　その作業を見積もり　点検は無料です。　
無償修理保証と勘違いでしょう？

回答No.1

noname#65504

品確法では、未使用かつ１年未満のものを新築としています。

民法の規定は任意規定であり契約で期間を短縮したり、部位について免責をするような取り決めをすることができましたが（ただし売り主が宅建業者の場合、宅建業法で２年以上の期間を設けることが義務になっている）、品確法は民法の瑕疵担保規定を強化し、売り主または施工業者の瑕疵担保責任を１０年間義務つけた物です。
ただし新築だけを対象にしており、また新築物件でも適用になる建物の部位が限定されており、以下の部位だけが対象です。
１）構造上重要な部分
２）雨漏りに関する部分
これ以外の部位については、民法・宅建業法の規定に従います。

なお、新築の場合通常売り主が宅建業者なので宅建業法が適用になり、２年以上の瑕疵担保期間がすべての部位に義務となっています。

＞業者からは一般的な（クロスなど2年、外壁など10年・・その他）アフターサービスの説明は受けましたが、
品確法上の瑕疵担保責任との兼ね合いはどうなるのでしょうか？

質問のケースでは品確法による新築物件として扱われませんので、契約内容が瑕疵担保そのものとなります（ただし、宅建業法の適用がある場合は、２年未満という契約は無効）。品確法の１０年保証というのはありません。

また、品確法・民法・宅建業法に瑕疵担保の規定がありますが、これら法律上の物と似たもので、アフターサービスという物があります。これは法律により定められた物ではなく、あくまで業者サイドのサービスとして、アフターサービス契約を結ぶことで、契約に基づき義務が発生する物です。つまり、これについては契約がすべてです。
瑕疵担保責任には定期点検などの義務はありませんので、定期点検などはこのアフターサービス契約に基づき行われる物です。
アフターサービス契約の場合補修責任を定めていて、損害賠償責任は定めていないことが多いと思います。
契約に定めたことをしない場合は、契約違反として損害賠償責任は負いますけど、これは瑕疵担保責任による物ではありません。

アドバイスとして、
１）瑕疵担保とアフターサービスは法律上別個の存在であることを理解して、それぞれの契約内容をよく理解してから契約してください（場合によってはアフターサービスの責任が売り主ではなく施工業者になっていることもあります）。
２）品確法による１０年義務の適用はないので、契約にある外壁以外の構造上重要な部分の瑕疵などについては、２年程度しか瑕疵担保責任がないと思われます。つまり法律上の価値は新築に比べて低い物と思われます。
３）民法による瑕疵担保責任は契約で範囲を制限出来ますので、契約内容がすべてとなります（宅建業法適用期間についてを除く）。これは売り主が責任を負い施工業者は無関係ですので、売り主が倒産などした場合は瑕疵担保による保証は消滅します（これは品確法でも同じですが）。
４）アフターサービスは契約に基づいて存在する物なので、契約相手が誰かが重要です。契約相手が倒産すれば、そこで終わりです。

お礼

詳細に回答いただきありがとうございます。
また、アドバイスを4点にまとめていただき、理解しやすく助かります。
売主は超大手で当面倒産の心配はなさそうですが、改めて契約内容には
留意していきたいと思います。