念書はどこまで通用する？

質問

つい先日、身内が先代から借家を譲り受けたのですが、見ればかなり老朽化が進んでおり急きょ取り壊すことにし、唯一の店子さんに退去をお願いしました。
店子さんは身寄りのない高齢の方で、先代が長年ただ同然で貸していたようで、やはり立ち退きに難色を示したそうです。
『今さら他所に離れられない。自分は身寄りもないのでこの先何があっても絶対訴えたりしないから』と懇願されて、念書も書くからというので一応現状維持になりました。

老朽化の現状を承知の上で居住を続けるならば、万一心身に損傷あった場合家主に補償など一切の異議はありません。これを話し合いの上、双方合意します。

という簡単な内容です。
諸事情もあり、この形で双方十分納得しているらしいのですが・・・
個人的にはかなり疑問です。

万が一事故が起こった時にこれでどれほど通用するものか。
ご存知の方アドバイスいただけると助かります。

回答No.5

oska · ベストアンサー

＞万が一事故が起こった時にこれでどれほど通用するものか。

念書は、皆さんが考えているような法的効力は存在しません。

よく「今後は、ストーカー行為をしません」とか「今後は、○○さんと会いません」とかドキュメント番組で念書を書いている場面を見ますよね。
そこで「何らかの効力がある」と勘違いする方々が多いようです。

＞万一心身に損傷あった場合家主に補償など一切の異議はありません。これを話し合いの上、双方合意します。

先にも書いたように「念書には法的効力は無い」です。
あくまで「約束」に過ぎません。
老朽化が原因でたなこが損害を受けた場合、大家は損害を補償する義務が生じます。また、たなこは、損害賠償を請求する権利も行使可能です。

人情的には理解できますが、ここは「はっきり契約書」を取り交わす必要がありそうですね。
身寄りがない老人の場合は、（最悪）死亡した自体に対処する必要があります。
市町村社会福祉施設とも、相談する事をお勧めします。
（本人が身寄りが無い！と言っても、実際（死後に）身内が出現し、色々と難題を要求する事も多いのです）

お礼

詳しい説明ありがとうございます。
約束の「証拠」くらいの効力というかんじでしょうか？
損害賠償の責任があることに変わりないとしたら、、やはり念書で簡単に済ます問題ではなさそうです。おっしゃるように専門家に相談しようと思います。
曖昧だった疑問がすっきりしました。感謝です。

回答No.6

ok2007

念書は、一般的には法的拘束力を持ちません。

ただし、例えば契約の申込を念書で出して相手方が黙示の承諾をしたと認められる場合や、贈与契約における贈与者の受贈者に対する念書差入など、一方的な意思表示が法的に意味を持つ場合には、法的拘束力を持ちえます。

お書きのケースなら、少なくとも家主がその念書を受け取った時点で黙示の承諾をしたといえるでしょうから、その念書は契約書に準じた効力を持つといえるように思います。

もっとも、「心身に損傷あった場合」であっても「一切の異議はありません」とするのは賃借人にとってあまりにも酷な内容といえますから、その定めは公序良俗違反で無効となり（民法９０条）、一定程度の補償義務や賠償義務が家主に生じるものと思われます。出来るだけ家主の義務の範囲を狭めるような文言を選択したほうが良いのではないでしょうか。

なお、タダ同然であっても賃料を受け取っているのならば、賃貸借契約となります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
法的効力はケースバイケースなんですね。なるほどです。
もう一度、内容を見直してみようと思います。
たいへん勉強になりました。

回答No.4

TOGO123

大抵、借家人に不都合な契約（念書）は無効です。
ですので、補償も、損傷の修理もあなたもちとなります

ただ、賃貸契約でなく使用契約ですので
追い出せる余地は十分にあります。

お礼

なるほど。効果がないとしたら、退去の方を考える必要があるようです。ご回答ありがとうございました。

回答No.3

mo_mo_mo

身よりもないお年寄りにこんな事いうのもなんですが・・
老朽化により事故が起こり死亡もそうですが、老衰や病気等で亡くなったときはどうするつもりなんでしょう？（その借家でなくなったとき）
市役所とかには言ってあるのかな？？

念書は「お願い」程度しか効力がないときもあるので、今回のケースには意味をなさないかも・・

お礼

念書では扱えないケースですか。やっぱり人身に関わることですもんね。。納得です。
他の解決法を探してみます。
ご回答、ありがとうございました。

補足

身寄りはないですが、普段は近隣の方に懇意にしていただいているそうです。
何かあれば助けになるとは思うのですが、正直どうなるかの判断は難しいところです。
本人としてはその辺の事情もあって退去に消極的なのでは、と思います。（金銭面での不安もあるでしょうが）

回答No.2

kentkun

事情が事情だけに仕方ない面がありますが、第三者が何事かあった後に見ると一方的な念書に見える可能性もありますね。

僕なら
家主が現状のままでは万が一の災害等に耐えられないと判断し修理を希望していること、しかし借家人が他所に移れば家賃等の負担に耐えられないし、修理をしてしまえば家賃も上がることから、あくまで「現状のままで良い」との強い希望があり、さらに老朽化のために万一借家人の心身に損傷があった場合でも家主には補償等の金銭的請求はしない、との申し出があったため、家主とすれば不本意ながら、借家人の意思を尊重し現状のまま借家人に賃貸する、ということを文書にして、家主、借家人、保証人（自治会長等の第三者）連名で念書にします。
それが一番ベストかなと・・

お礼

なるほど、具体的な内容で第三者にわかりやすいですね。
今後の参考になりました。
ご回答ありがとうございました。

回答No.1

shippo

相手が合意しているという面はありますが、第三者から見れば、家主に書かされたと思われてしまうような感じもします。

もし、本当に事故があった場合、仮に遠縁にあたるような身内の方が出てきて「事故は予見できたはず！」とでも言った際に、念書が役に立つかどうか。。。「家主に無理やり書かされた」とでもされれば意味がありませんし、そもそも損害が予測できるような状況で使用させるとしていれば、どんな念書があっても公序良俗に反して無効であるとか、そういったことにもなりかねないような気がします。

無償であれ、有償であれ、家主が貸しているものですから管理責任は問われるような気がしますよ。
せめて補強工事をするとか、客観的に通常の災害程度で崩れるような状況でないものにしておくことをお勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですよね、やはり常識的に無理のある内容に見えますよね。。
実際は家主側が同情的に譲歩したかんじです。再検討するよう促そうと思います。