土地を大名買いしてしまいました

質問

家を新築しょうと考え土地を探していて、あるＨＭが個人の土地を仲介してくれまして2100万でＨＭが間に入りその個人の方と契約を結びました。その後設計も決まり銀行に融資の書類を提出していたらその銀行からＴＥＬがあり土地の資産価値が500万しかないとの事でした。
こちらからお願いした土地なので若干は高いのは仕方ないとは思っていたんですがココまで開きがあるとは思っていませんでっした。
ＨＭも「私たちは大名買いさせられたんですね」ときいたら「そうですね～」と煮え切らない返事でした）そのＨＭの方を信頼してこれが妥当な金額と疑りもせずサインした自分にも腹立たしいです。
もうそのＨＭとはキャンセルしようと考えています（これ以外にも多々問題がありましたので）
問題は土地の所有者との問題で契約を破棄した場合300万を払うとなっているんですがこの場合全額を払わなければならないのでしょうか？
減額の余地はないのでしょうか？よろしくお願いします。

回答No.1

noname#38837 · ベストアンサー

銀行の査定が５００万だからといって
２０００万で売っていけないということはありません
近隣相場では２０００万だけども、その土地は何か問題があって担保価値が５００万しかないということでしょうか

そのことを売主が知っていたかどうかも考慮されるかと思うんですが

２０００万の価値があると思ったのは、相手方の情報による誤解だったとか、いわゆる「錯誤」にあたると考えられなくもないので
交渉の余地はあると思いますよ
ローンを組んでの購入ということは相手も知っているのですから、それだけの価値がないということは購入できないってことですよね

http://www.dreamgate.co.jp/tabid/65/PageContentID/83/Default.aspx

お礼

お返事ありがとうございました。
はずかしながら四面楚歌の状態だったので少し道が開けてきました。
参考のホームページも大変勉強になります。
本当にありがとうございました。

回答No.3

bunbun8

ANo.2です。補足ありがとうございます。

私もちょっとＨＭが頼りなくて大名買いされた・・というのを前提に書いてしまいましたが、実際はどうなんでしょう。
具体的に地元の不動産業者に聞いてみることはできませんか？
お近くでしたら、お力になれるのにそういうサイトではないですしねー
（当方、兵庫県の阪神間で宅建業をしていますが・・）

銀行にはＨＭを通して案件を持ち込んでるのでしょうか？
個人で持ち込んだために、銀行もなんか勘違いしたような評価をしてることもありそうですし・・

いずれ違約金を払って解約するにしても、yuuki0327さんが少しでもスッキリしないと・・・と思います。
それか、土地の売主に、その土地は決済するけど、すぐに損してでもそのマンション業者に売りたいから、２０００万円で買うと言っていたマンション業者を教えてくださいと聞いてみたらどうでしょうか？

確かに銀行の担保評価が低いというのはよくある話ですが、実際買った価格より４分の１の評価となると納得できないと思いますので、地元不動産会社に聞いてみたり、銀行でどういうところが評価に値しないのかとか聞きまわってみて下さい。また、重要事項説明に記載漏れや間違いがないかも調べられるといいんですが・・

ここでの文字でのやりとりだけで判断するのは難しいです。すみません。

お礼

ＡNo.2様　お忙しいのにたくさんありがとうございます。このＨＭとは今回に限らず、土地がみつかったところから始まっていろいろと小さなトラブルが耐えませんでした。こちら側の誠意はＨＭには伝わらず(?)ねぎをしょってきたかものように見られていたような気がしてなりません。私たちがばかだったのかもしれませんが。ＨＭの営業さんをもう信じられないようになってしまいました。とりあえず　知り合いの不動産会社などに聞いてみます。それから銀行にはＨＭを通して案件を持ち込みました。一件目の銀行では断られました。なぜなのか疑問でしたが、ＨＭからの詳しい説明はなく、二件目に申し込みを出させられました。その銀行のローンの担当の方からこの話がでたのです。ＨＭは自分たちの提携銀行（３件目）に持っていきたいようです。とにかくスッキリしないです。知っていて隠していたのだろうと思いますから。とにかく調べてみます！！　どうもありがとうございましたm（_ _）m

回答No.2

bunbun8

土地の仲介にはいったのは、そのハウスメーカー１社でしょうか？
もしそうなら、＃１さんの情報を元に担当者なり全社あげて白紙解約を求めるのも手だと思います。

＞ＨＭも「私たちは大名買いさせられたんですね」ときいたら「そうですね～」と煮え切らない返事でした）

頼りないですな！
でもハウスメーカーは建築がとれたらいいという姿勢だと思うので、

＞もうそのＨＭとはキャンセルしようと考えています（これ以外にも多々問題がありましたので）

これは、片がつくまで切り出さんほうがいいです。
土地の件で逃げられます。

ただ、売主側に仲介で別の宅建業者がいる場合は違約金をさらに強く主張するでしょうから（だって白紙解約だと仲介手数料もなくなる）あくまでもyuuki0327さんはハウスメーカーのみに話をして、「そうですね～」で済む問題か！と強く主張すべきだと思います。

しかしなんでまた、実際の取引価格と銀行の評価が大きく違ったのか・・
例えば敷地の割合に対して私道部分が多いとか？地役権がついてたとか？そのへんはどうなんでしょうか。

補足

お返事どうもありがとうございました。実は私たちがこの地区で土地を探していて、それを知っていたＨＭがみつけてきてくれたのです。しかし既にこの土地をある業者がマンション建設用地に2000万位で契約をするところだったとの話。私たちが手に入れるならそれよりも安くはならないと言われていました。ですから向こうの言い値が2100万円できた時は仕方がないな、と思いました。ＨＭの話を信じてしまいました。しかし今となっては　土地の評価額がそんなに低いのに　本当に2000万位で契約をしようとしていた土地だったのだろうかと疑問に思っています。