条件付仮登記と半金について

質問

農振地の売買契約をしたのですが、買主が仮登記代として
半金を入金してきました、その後登記簿を
確認してみると「農地の転用が成立した時に売買となる」
との条件がありました。この場合転用が成立しなかった時
半金は無条件で返さなければならないのでしょうか？
(買主が農振除外を法的にクリアしていたとして)

わかりにくい文章ですがよろしくお願いしますｍ(　)ｍ

回答No.5

sogami02

通常使われている不動産売買契約書であれば、支払い条件が決まっていると思います。例えば、手付金○○円を契約と同時に、仮登記申請時に○○円、農振除外許可と同時に残額を支払う、この時に所有権移転登記もする。約束がなく、半金を振り込んでくることなど通常では無いのです。
法律的には半金支払時に履行に着手があったとされるでしょう。手付け解除ではなく、契約違反の解除しかできなくなっているものと思われます。しかし、停止条件が付いて、農振地域は取得ができませんので、除外許可が出なければ、全額返還解除です。
解除が許可になった時に、もし残額が支払われなかったら、債務不履行解除で既受取額を返金しない通知を出すことになるでしょう。この金額が損害賠償の予定であるかどうかは意見が分かれます。売買代金の１０％ないし２０％が手付金として慣習となっていますので、少なくとも全額返金する理由はありません。

回答No.4

sogami02

契約内容が分かりませんので、少し詳しくし契約条件支払い条件をお書きいただけませんか。何も分からずに返事しているのです。

お礼

回答ありがとうございます。
説明不足だったようで申し訳ないです。
契約条件を詳しく書くのは難しいのですが、
農地の除外が完了した時点で全額払うと言う内容でしたが
途中で条件付仮登記をする為かわかりませんが土地代の半分の
金額を入金してきました。
その時点で私はそれを半金と解釈したのですが
農振除外を法的にクリアしたにも係わらず、
買手側が一方的に契約を解除したいと言って来た場合
半金を返さなければならないなら半金の意味はないように思い
質問してみました。

回答No.3

sogami02

仮登記の事を聞いていないようですね。

農地の場合、農地の宅地への転用許可がないとあなたから買主への所有権移転の登記ができません。

相手方は仮登記のまま今後とも放っておくつもりでしょうか。
(そのように思えるのですが)

全額支払って登記は仮登記のままということも十分考えられます。大規模団地の買収などではほとんどそういう処理をしています。

お礼

回答ありがとうございます。
ひとつわからないのですが
半金と手付金の違いがいまいちよくわかりません。
契約解除になった場合半金を返さなければならないのなら
半金のもつ意味はどういうものなのでしょうか。
度々すみません＞＜

回答No.2

sogami02

言葉が少ないので、勘違いがあるかもしれませんが承知ください。
(1)仮登記代として・・・登記代の半金ですか、売買契約代金の半金でしょうか。他の人は登記代だと考えているようですが、売買代金の半金だとしたら、農地転用が許可されなければ(許可を条件としている)返金しなければならない金額です。

(2)登記費用をそれぞれが半額負担するということであれば、登記は完了しますので、返金の必要はありません。(通常登記は買主が負担するものです)

(3)農振地域の農地転用はできないことありませんが、とても条件の厳しいものです。できるめどは付いているのでしょうか。専門家に依頼していると思います、一度聞かれるとよいと考えます。

お礼

回答ありがとうございます。
ただ契約時において条件付仮登記ということを
相手が告げずに契約を交わした場合も、同じなのでしょうか。
わかり易い文章本当にありがとうございました!

回答No.1

azy3791

「仮登記代」というのが、司法書士への報酬＋登録免許税なのか何なのかよく分かりませんが、当事者間に特約のない限り、本登記に必要な条件が成就しなかったからといって、既に実行されている仮登記にかかった費用を変換する理由はないと思います。

ただ、その条件の不成就が、債務不履行など当事者の一方の責めに帰すべき理由による場合は損害賠償責任が別途発生するでしょうが…。

お礼

回答ありがとうございます。
ちなみに契約金額の半金ということでした、
その場合も同様でしょうか。
ご回答参考にさせて頂きます!ありがとうございました。