市街化調整区域の土地売買

質問

必要に迫られ市街化調整区域に指定されている農地を売る事になりました。（現在は只の空き地状態です）
買い手（不動産屋）の目的は宅地としての利用です。
・農地なら○○万円、宅地なら○○万円と価格が二つ出て来てます
・しかし不動産屋が農地を購入する事は出来ないから、先ず売り手で宅　地に変換、その後に買うと言ってます
・農地価格と宅地価格にある程度の差が有ります

そこで教えて頂きたいのは
・普通は不動産屋は農地で買って自分の手で宅地にした方が安くなるの　ではありませんか？（価格差を考えると、そのほうが合理的です）
・それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか？
・農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか？
これら以外に何か注意しておく事はありますでしょう
よろしくお願いします。

回答No.3

dr_suguru · ベストアンサー

＞普通は不動産屋は農地で買って

農地を農地として取得するには農業従事者しか取得できません。
農地法３条許可

＞それとも農業目的ではないので購入資格がないのでしょうか？

転用（建築）目的が都市計画法の許認可要件があれば取得できます。
農地法5条許可

＞農地から宅地への変換は現在の地主でなければ出来ないのですか？

登記簿地目の宅地は、建物があるから宅地になる。
なければ、宅地にならない。

市街化調整区域内でできる開発行為
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_2.htm

土地（農地）を取得したい人が、そこで何をしたいか、これが重要です。

お礼

ご丁寧に回答をして頂きまして有難う御座います

回答No.2

monte2006

一般的に農地は農業保護のために固定資産税もかからない低い評価になっています。
ところが農地転用して宅地にでもすると評価は2桁も3桁も上がります。
農地転用さえできれば、こんなおいしい話はありません。
業者は飛びついてきます。
しかし、No1さんも言われているように調整区域内の農地転用は農業保護のため滅多なことでは認められません。
(1)まず農地転用は無理でしょう。業者も尻込みします。
(2)そもそも農地のままでは、意味もありませんが、所有権移転も難しいので売却も困難と思います。
(3)農地転用は、所有権者しかできません。

お礼

ご丁寧に回答を頂きまして有難う御座います

回答No.1

noname#62593

市街化調整区域は、その名のとおり、「市街化を調整する」土地ですから、原則、土地の所有者でも建物を勝手に立てることは出来ません。
ただし、農地転用すれば調整区域でも建物は建てることができます。
が、そう簡単に許可が出るわけでもなく、まして誰でも申請出来るわけではありません。
つまり、不動産では農地転用は出来ないため、「あなたに宅地にしてもらってから、売ってくださいね」でないと（農地のままでは家が建てれず誰も買わないので）売れませんってことです。

お礼

ご丁寧に回答を頂きました、有難う御座います