自己所有物件(業務用)の賃貸について

質問

現在、自己所有の事務所・倉庫で事業を営んでいますが、自営を止めてそれを賃貸に出たいと思います。

廃業は元からの予定ですがその時期は未定、営業していれば収入が少なくとも賃貸収入よりは多いので今年でも来年でもいつでもいいのです。
しかしこういうものはタイミングもあることですし、良い入居者が決まれば即廃業を、と思っています。
ところが今まで貸主の立場になったことがないので信頼できそうな不動産業者に相談したところ、査定の上物件の情報書（諸条件等）を作成してくれました。
まだ営業中なので不動産業者のHPでの物件公開はしていませんが、こちらの身体の都合もありなるべく早く賃貸を成立させたいと思うようになりました。

うちが依頼して２週間ほど経ちますが今のところ引き合いは１件きり、それは以前から不動産屋に依頼していた会社のようですが広さ等基本的な条件が希望と異なったので不成立でした。

そこで質問なのですが
不動産業者のHP等で公開して検索にも引っかかるようにした方が引き合いの可能性が格段に高いですか？(HP公開しなくてもそれらしい希望の問合せがあったときに紹介すると言っていましたが）
また一つの物件が複数の不動産業者のHPに載っていますが、業者同士で情報をやり取りして間口を広げてくれるものなのか、もしくは自分で複数の業者に申し込んだほうがいいのでしょうか？
あまりいろんな業者に件が載るのは良くないのでしょうか？

あと、気をつけるようなことがあったら教えて下さい。

回答No.1

mu128 · ベストアンサー

依頼されて２週間とのことですが、物件が事務所などの特殊なものですから、紹介したのが１件でも上出来ではないでしょうか。（その物件によっても違いますが）
ＨＰで公開できるものでしたら、当然された方がいいです。最近では、インターネットで物件を探す人も多いので、契約成立になる確率も上がります。ただ、公開する内容によっては、場所がわかってしまい、見に来る人がでてくるかもしれません。

複数の不動産業者に依頼するかは悩むところです。それぞれ、長所と短所があり、１社だけに依頼すると、自分のところでしか募集できないので募集に力を入れることができます。複数の業者に依頼すると、幅が広がるのでその分集客率は上がるかもしれませんが、他の業者も募集を出しているので募集にそんなに力を入れることができなくなります。　不動産業者同士は、横にもつながりがあるので、信用できる業者でしたら１社だけの専属にして様子を見て、あまり決まらないようでしたら、他の業者にも依頼するという方法はいかがでしょうか？

私のところでは、ほとんどの物件が、大家さんから専属でうちだけに募集依頼を受けております。普通は、他の不動産業者を通すと仲介手数料が半分になってしまいます。しかし、そうすると募集に力を入れることが困難ですので、他の不動産業者を通した場合の残りの５０％の金額を、大家さんから広告料としていただくようにしています。そうすることによって、うちは、他の不動産業者を通しても通さなくても同じ利益を得ることができます。
あまり決まりそうにない物件や空室が多い物件などでは、さらに条件を良くして、他の業者を通した場合の仲介手数料を客付業者１００％にして、元付業者（募集を依頼している業者）には、大家さんから広告料として１ヵ月分を支払うようにします。そうすることによって、客付業者には５０％ではなく１００％の報酬が入りますので、他の物件よりも優先して紹介するようになったり、かなり効果的があります。
これらの方法ですると、１社だけの業者に依頼するだけですので、気持ち的には安心だと思います。（複数の業者で募集をすると、申し込みが重なったりしてトラブルになるケースは時々あります。仮予約とかでも結構トラぶります。）

あと、注意する点は、もし、将来的に自分が戻ってくるとか、誰か知り合いに貸すようになるかもしれないなどは、契約を定期借家契約にしておいた方がいいです。また、どのような職種とか倉庫として使用するのなら、臭いや危険物の問題はどうか？　もし、軽作業場としても使えるのでしたら、営業時間帯の音はどうなのか？　などは注意された方がいいでしょう。

補足

アドバイスありがとうございます。
大家と募集業者の思惑がよくわかって助かります。

大家と不動産業者の報酬の関係ですが、
大家A、直接依頼した業者B、間接(B経由)依頼業者Cとすると、
まずBの募集で契約したらBに100％のみですよね。
Cの募集で契約成立の場合は、Bに100%、Cに50％で、当初の1.5倍を報酬として考えれば良いという意味でしょうか？
それを最初からBに伝えて他にも間口を広げてもらうという理解でいいのですか？
その場合、私と直接交渉するのはBのみなのでトラブリませんよね？

あと、当初の書き方が悪かったのですが、いつでもいいといっても実は7月までは使用の必要があり入居はそれ以降です。
それで業者さんもあまり動けないのかもしれません。
5ヶ月先の募集依頼は非常識ですか？

よろしくお願いします。

回答No.3

mu128

そうですね。一つ目のパターンは、業者Ｂが積極的に募集できるようにするためです。Ｂが自社だけで成約できたのなら大家さんであるＡは負担はありません。（ただ、これは仲介手数料の全額を借主側が負担することが条件です）業者Ｃがでてきた場合に、Ｃ社が貰ってしまった利益分をＡさんがＢへ支払うことによって、業者Ｂの負担をなくすことができます。
そうすることによって、業者Ｂとしては自社だけで決めても他者を通して決めても報酬は同じですので、他の不動産業者にも積極的に情報を提供することになります。（これが、原則どおり、仲介料が折半になってしまうと、他の不動産業者から問い合わせがあって条件にあいそうな物件だったとしても、故意に情報を教えないということがあります。）

二つ目のパターンは、前のパターンにくわえて、Ｃ（他社業者）にも頑張ってもらうためのものです。不動産業者同士は横のつながりがあると言っても、１社でも多く通してしまうと仲介手数料が減ってしまいます。しかし、仲介手数料の１００％を貰えるとなった場合は、その物件を他の物件よりも優先して紹介することになりますし、業者によっては自社のＨＰに載せてくれる場合もあります。この方法により、空室が多かったマンションが全部決まったり、１年以上空室だったところが決まったりしてかなり効果的でした。

もっと負担は大きくなりますが、仲介手数料を貸主負担という方法もあります。これは、借主側の余計な負担を少なくして申し込みをしてくれるように促すものです。全額とか半額とかあります。
余計にややこしくなってしまいますが、これらの３つのパターンを区別すると
(1)仲介料負担割合　借主１００％　　仲介料配分割合　元付（Ｂ社）５０％　客付（Ｃ社）５０％　　広告料として　貸主ＡがＢ社に５０％分支払う
(2)仲介料負担割合　借主１００％　　仲介料配分割合　客付（Ｃ社）１００％　広告料として　貸主ＡがＢ社に１００％分支払う
(3)仲介料負担割合　貸主Ａ１００％　仲介料配分割合　客付（Ｃ社）１００％　広告料として　貸主ＡがＢ社に１００％分支払う

この場合、貸主が負担する分は(1)５０％(2)１００％(3)２００％となります。
まずは、パターン(1)の条件から始めて段階を分けていけばいいと思います。普通の賃貸マンション等でしたら、(2)の段階でほんとど決まって、ほとんど(3)まではやったことがないのですが、事務所ですので将来的には(3)まで考えた方がいいかもしれません。

５ヵ月先でも募集はされた方がいいです。事務所などの特殊なものですから、探す人も早めに探し始めるので常識内です。（ちょっと遅いくらいかも）

回答No.2

m_inoue

大家してます

２週間で１件．．．上出来です

業務用では１年間なんら引き合いのない物件も多いですね

うちの近所でも３－４年空き家のままの物件も多く存在します

用途がみんな違いますので仕方ないでしょう

単純な事務所でも広さや立地でなかなか縁が無い物件も有ります

焦らないことが肝要でしょう

お礼

アドバイスありがとうございます。

実はNo.1の方にも書いたのですが、私の当初の書き方が悪く事実を伝え忘れました、すみません。
入居可能時期は早くて8月なので、こちらも募集の積極性に躊躇した部分があります。
お言葉どおり焦らずに待つ事にしますが、何分大家の立場は初めてなので、いろいろご指導ください。