自己破産前に死亡 相続放棄 連帯保証人は

質問

義理の父のことです。　建設関係の会社を経営していましたが1昨年倒産しました。義母と実弟、叔父が連帯保証人になっていました。負債総額1.6億内事業1億　個人0.6億です。1億の負債については、抵当物件の自宅を自主売却により返済をしましたが0.6億の負債が返済できず、会社および夫婦で自己破産の手続きをしました会社については免責を受けましたが個人については、農地（白、青　各1筆）があるため申請中でした。今年2月義父が死亡し、農地の相続の問題が出てきました　娘2人（一人が私の妻です）兄弟（保証人の実弟も含めて）が相続放棄をし　義母が相続しました。　
前後しましたが、債務については連帯保証人の実弟が同叔父と協議の上所有地の売却により連帯保証分（3000万）の返済は終わったのですが、実弟は、農地に抵当権を設定しました（たぶん当然のことと思いますが）実弟は、その農地に自宅の建設を計画しているのですがなにぶん宅地ではないので義母に宅地変換を求めています　　（この背景にはすでにその土地の一部を第3者に譲渡の約束をし、すでに宅地としての妥当金額を受け取っているのではないかと思われます。）
このような場合名義の変更は可能だと思いますが、地目変更ができるのでしょうか、またその必要があるのでしょうか。義母は自己破産申請中でもあり、少々不安です。
すでに、実弟が不動産業者を依頼し、なにやら動いています。
説明がわかりにくいかと思いますが、どなたか教えてください。

回答No.3

tk-kubota

＞農地のまま名義変更は可能でしょうか。

できません。農業委員会の許可が必要です。（農地法３条）

お礼

いろいろとありがとうございました。
何とか、解決の方向に進んでいるみたいです。
安心しました。

回答No.2

tk-kubota

＞宅地に変換は、誰が行えばよいのでしょうか
その農地は義母が義父から相続したので義母名義です。ですから義母の申請で宅地化します。実弟はできません。

＞不安なことは、私どもの知らないとこで動きがあることです。
実弟は義父の保証人ですから、さまざま考えていると思われます。その中で、有利になろうと不利になろうとchibita01さんの奥さんは相続権を放棄していますのでどうなろうとかまわないのではないでしようか。

補足

たびたび、の質問お許しください。
>義母の申請で宅地化します。実弟はできません。
農地のまま名義変更は可能でしょうか。　実弟は非農家です。

また、義母が申請する場合、費用、日数について、具体的に教えていただければありがたいです。

地積は、約120坪　現状畑　境界壁なし　住宅建設には埋め立てが必要です。

境界壁の設置も申請の条件になりますか。
また、破産申請に何か影響があるでしょうか。

よろしくお願いします。

回答No.1

tk-kubota

ご質問の内容は、要するに、実弟が建物を建てられるかどうかでよいですか。そのお答えなら「建てられますが後で収去の運命が待っている」と云うことになります。何故なら、一部が他人のものであることや抵当権の設定があるからです。
要点を整理して再度質問して下さい。

補足

現在は、農地です。　　宅地に変換は、誰が行えばよいのでしょうか
前回の説明では、実弟の負担が多いかに思われますが、自宅（相続で入手）の処分も一部の処分で済んだにもかかわらず利益を得ようと画策し、結果大きな不利益をこうむったことになりました。　要は、周囲の意見を無視し一人で損をしたことにります。　結果的に、実弟は、宅地としてから名義の変更を求めています。　私としては、地目変更は、実弟がやればよいことだと思うのですか
抵当権は、実弟がつけているものだけです又、一部を義母名義の時点で売買の口約束をし、宅地並みの金額の受領をしたということです。その部分は、分筆をすると思われます。
ただ、現在の価値は、受領金額の1/10程度だと思われますので、現状では相手側も納得しないでしょう。
不安なことは、私どもの知らないとこで動きがあることです。
実弟は、用件のあるとき（書類関係）のみ連絡してきては、義母に強要（表現が不適切かと思いますが）しているみたいです。