分譲貸しの家主が破産して困っています

質問

当方が丸７年間住んでいる分譲貸しマンションの家主が、昨年末破産しました。
値段が折り合えば購入したいと思い、破産管財人の指名した不動産業者を介して、担保権者との値段交渉に入りました。
当初、不動産業者より提示された金額で同意し、ローンの申請も済ませたところ、担保権者より１５０万上乗せした金額が提示されてきました。
当方としては、特に欲しい物件ではないのですが、今すぐ立ち退きは困るのです。
さらに金額が上がった場合、断念せざるを得ませんが、もし立ち退きの話になった場合、居住権によって拒否できるのでしょうか？

回答No.2

zxczxc

あの、一般的にどうこうと言えるような経験はありません。

それを前提とした上で、競売で落札する側の立場で考えてみたら、落札したあと、そのまま居住者（賃借人）に住んでもらうというのを当て込んで入札する場合もあると思うのですけど。

落札したマンションを収益物件と考えた場合の話ですけど、その場合は追い出して清掃・リフォームして新規入居者を探すより、今すんでいる賃借人にそのまま住んでもらうほうが、清掃・リフォーム・入居者探しの手間（＝コスト）なしで即収益が上がりはじめるのでよいと物の本に書いてあります。
いわゆる「オーナチェンジ」というケースです。

落札者が自分で住むつもりならダメですけど、収益目当ての場合は、新敷金や更新料や新家賃について交渉成立したら、そのまますめるのでは？

お礼

ご回答頂きありがとうございます。

本当ですね、それも考えられる話ですよね。
そうなった場合は、私どもの存在が返って都合が良いわけですね。
どんな目的の人物がこの物件を収得するかによって、いろんなパターンが
あるということですね。
参考にさせていただき、今後の身の振りかたを検討しておきたいと思います。
結果が出るまでわかりませんが、予めいろんなパターンを想定しておけば、
慌てなくてすみますもんね。
どうもありがとうございました。

回答No.1

niffy

まず確認ですが、分譲貸しマンションということは、あなたの部屋に担保権が設定されているということですよね。建物全体に担保権が設定されているのではなくて、あなたの部屋に担保権が設定されているという理解で良いですよね。以下、それを前提に書いていきますね。
　あなたが賃借人として居室に住み続けることができるかどうかですが、その居室に担保権者の担保（おそらく抵当権でしょう）の登記前に住み始めたのか、登記後に住み始めたのかによって結論は異なります。抵当権の登記前から住み続けていたのであれば、あなたの賃借権の方が優先しますので、出て行く必要はないと思います。
　抵当権の設定後に住み始めた場合（おそらくこちらだと思います）、「その建物の競売における買受人の買受けの時から６箇月を経過するまでは」（民法395条）、出て行く必要はないと思いますよ。ちなみに、買受人とは、抵当権実行によってその建物が競売にかけられますが、それを競り落とした人のことです。分譲貸しマンションの場合、買受人が当該居室を貸してくれるとは限らないので、それまでの間に新しいお住まいを探した方が良いかもしれませんね。
　あるいは、担保権者が競売にかけた際に、競売に参加するという方法もありそうですね。普通にマンションを買うよりも競売の方が一般的に安く買えます（リスクもありますが）。もしかしたら、こちらの方が安く上がるかも知れませんね。

お礼

的確なご返答に感謝いたします。
ありがとうございます!
仰るとおり、登記後に入居していると思いますので、やはり確実に住み続けるには
この金額交渉をまとめるのが一番ということですね。
もし、金額が釣り上がってしまった場合は、転居の心積もりをした上で、イチかバチか競売に参加してみます。
大変参考になりました。
ありがとうございました！！