手付金を払ったものの、解約したい！

質問

商業的な建物を建てるために土地を買いました。坪6万円という値段でした。しかし、後になって知人から「あの土地は坪1万円ぐらい。足下見られたな」と言われビックリしました。
それに、最近になって主人が体調を崩し、新たに借金を背負って今後お金を支払っていけるかどうかの心配も生じてきました。
もう契約を解除しようかなと思います。手付金も支払っており、現在農地転用許可の申請が行われている段階のようです。
手付金は返ってはきませんでしょうか。それと、これ以上お金を売主側に払うことなく契約を解除することが出来るでしょうか。
教えて下さい。お願いいたします。

回答No.7

noname#27252

●<「農用地ではなくなる」ということと、「農地転用許可が下りる」ということは別のことなのでしょうか。＞
●＜農地転用許可はまだでも、農用地ではなくなっているので＞

⇒＜農地転用許可はまだでも、農用地ではなくなっているので＞ということは農用地の「除外」が済んだということなのでしょうね。
上記2点については農業委員会に確認しに行ってください。常に農地の売買を手がけている不動産業者でない私には分かりません。農業委員会に尋ねるのが一番です。大事なことです。早速農業委員会に行くべきです。

●＜「もうこの段階で後戻りは出来ない。法律で決まっている。＞
●＜農地転用許可はまだでも、農用地ではなくなっているので、もう解除は出来ないということなのでしょうか。＞

⇒売り手側(仲介の知人)が嘘をついて(＝農地法5条の許可はまだ下りていない)「お金を早く支払え」と言ったことを重大視するべきだというのが私の作戦です。「貴方たち(売主と仲介の知人)は嘘をついて残金支払いを急がせたのは契約違反である」ということを相手方に追求すべきだと言っているのです。

＜「農地法第5条の許可があったときに、甲に対し売買代金の残額金○○円を全額支払う。」＞
のですから「農用地ではなくなる」状態かも知れませんが「農地法第5条の“許可”があったとき」ではない筈ですから「売買代金の残額金○○円を全額支払う。」必要はないのです。にも拘わらず、しつこく「残代金を支払え」と言ったことが問題なのです。
先日、貴方は、「農業委員会に尋ねたところ、やはり許可はまだ下りていませんでした。」とのことでしたね。

これは明らかに「契約違反による解除」の理由になる筈です。こちらから「契約違反による解除」を申し立てるべきなのです。

＜「もうこの段階で後戻りは出来ない。法律で決まって」＞いようが、相手方が契約違反なのだから「契約違反による解除」を申し立てるべきなのです。

慎重に対処するため弁護士に相談したら如何でしょうかといっている訳です。
契約違反による解除が成り立てば相手方から違約金が支払われます。それを弁護士費用に当てられるではないですか？

＜「貴方たちは嘘をついて残金支払いを急がせたのは契約違反である」「契約違反による解除」を弁護士をたてて申し立てる＞ことを相手方に通告して、「ことを荒立てたくないから、穏便に済ませましょう」「手付金を返してもらって契約を白紙解約してくれれば違約金も請求しません」という方法は如何ですか？
でも、このことは専門家の弁護士にご相談下さい。相談だけなら小額で済みます。

●＜ちなみに、「まだ残金は支払わなくてもいい。」＞
⇒当然です。相手方は嘘をついて残金をせしめようとしているのです。
詐欺行為ですよ。
仲介の知人に「嘘をついたこと」「無免許営業(宅建業者以外の者のもぐり営業)」は刑事罰(３年以下の懲役or100万円以下の罰金or両者の併科)があることを伝えるべきです。

何はともあれ、「貴方たちは嘘をついて残金支払いを急がせたのは契約違反である」ということを主張し続けるべきです。

●＜登記申請のための諸費用は買主の負担とあります。＞
⇒大体そのようです。所有権移転登記は買主分は買主負担です。売主は売主で負担すべきものがあります。

●＜農用地除外申請手続費用は売主と買主が等分の負担とし、＞
●＜農地法第5条に基づく農地転用許可申請手続に要する費用は売主の負担とするということです。＞
⇒これらは話し合いでしょう。そのように決めればそのようになります。

根本に、「嘘をついて残金支払いを急がせたのは契約違反である」のだから、行政書士の費用も嘘をついた相手方に支払わさせるべきです。

「相手方が嘘をついて残金請求を急いだ」ことを重要視すべきです。
これは契約違反なのです。

回答No.6

noname#27252

●＜やはり許可はまだ下りていませんでした＞
●＜売主(一般の人)が「とにかく残金を払え」としつこく言ってきます。＞

⇒許可が下りていないのに許可が下りたから金を払え！というのは
「農地法第5条の許可があったときに、甲に対し売買代金の残額金○○円を全額支払う。」という文言に違反していますね。許可が下りるまでは払う必要はありません。ただ、今の目的は、契約解除と手付金が戻ることです。

●＜許可が下りたから残金を払え」と偽った知人の行動に・・・・。＞

⇒嘘をついてお金を支払わせる行為は詐欺行為ですよ。これを理由に「この話を白紙にしろ」と言えませんか？

●＜仲介をしている知人(一般の人)＞

⇒この人は貴方と売主との両方から仲介手数料を受け取るつもりではないですか？
この人は、宅地建物取引業法違反です。仲介手数料を受け取る権利のある人は免許を受けた不動産業者だけです。巷には、このように免許もないのに仲介で走り回るブローカーがよくいますよ。我々はこれを「走り」と呼んでいますが。
お世話して謝礼をもらったと言い張るつもりでしょうが、「不特定多数の人に反復継続」してやっておれば警察はこれを「業」とみなします。無免許営業は刑事罰です。
警察に言えば一発ですよ。ただ、今の段階では受け取るつもりはなかったと逃げるでしょうが・・・・。この人には一銭も支払う必要はありません。
無免許営業を理由に「この話を白紙にしろ」と言えませんか？

●＜「知人は買主である私には残金を払え」と＞
●＜「不動産売買契約書」と書いてありますが、金額や日付の欄が空白になっています。＞

⇒金額が空白で「残代金」が分かるのですか？
なるほど、6万円×坪数－支払い済み手付金で残代金は分かりますね。
しかし、「農地法第5条の許可があったときに、甲に対し売買代金の残額金○○円を全額支払う。」のだから、相手方の「残代金支払え」という催促そのものが契約違反です(許可が下りてないのだから)。
嘘をついて「金を支払え」と言ったのだから、これを理由に「この話を白紙にしろ」と言えませんか？

●＜行政書士さんを急かしているようです＞

農業振興地域除外手続きの手数料は10万円前後のようです。
このお金は誰が支払うのですか？

●＜「これは日付も何も記載されていないので契約書ではない」と言われました。確かに、その書類には、ただ代金の10％を支払えということだけが記載されているだけでした＞

⇒諾成契約と言って「売った」「買った」だけでも契約は成立します。契約書はそれを書面にしただけです。でも＜日付も何も記載されていない＞のなら、
これを理由に「この話を白紙にしろ」と言えませんか？

●＜「銀行は、土地と建物を一緒に考えるから、計画が出来上がったら教えてくれ」ということだったのですが＞

⇒銀行は、土地と建物を一緒に考えるわけですから(土地代金だけの融資しない)、許可が下りて、建物の計画ができて見積もりができて初めて融資をするということです。「農地法第5条の許可があったときに、甲に対し売買代金の残額金○○円を全額支払う。」(これは多分1年ぐらい掛かりますよ)「だから、今は払えません。」ということになりますね。

●＜実印と印鑑証明だけは早急にとの希望を受けて、相手方に渡しました＞
⇒渡したのは、印鑑証明だけでしょうね？

以上を総合すると弁護士に相談したほうが良いのではないですか？
相談料は1時間で5,000円ぐらいですよ。ネットで調べてみたらいかがですか？
また、銀行とは良いお付き合いをしているようですから銀行の顧問弁護士に相談してみたらいかがですか？ただ、弁護士に裁判覚悟で頼むとすれば着手金として20～30万円は必要ですよ。

民事ですから警察は介入しませんが、宅建業法違反は刑事事件です。
ことを荒立てないからと言って、手付金を返してもらってこの契約を白紙にすることを目的としたほうが良いですね。
相手方も嘘をついたり不都合なことをしていますから、弁護士の内容証明で済むと思いますよ。
相談だけなら少々の出費で済むとは思います。
裁判にはならないと思いますが良くお考えになって行動してください。

お礼

ご返答ありがとうございます。お世話になっております。
sy01_2007さんのおっしゃるように、仲介している知人は私と売主双方から仲介手数料を受け取るつもりだと思います。罪だったのですね。なおさら許せません。
先日行政書士さんと話をいたしました。話によれば、「まだ農地転用許可は下りていない」そうですが、「もう農用地ではなくなった」ということでした。この「農用地ではなくなる」ということと、「農地転用許可が下りる」ということは別のことなのでしょうか。
行政書士さんに「実は辞めようと思っている」と言うと、「もうこの段階で後戻りは出来ない。法律で決まっている。」と言われました。農地転用許可はまだでも、農用地ではなくなっているので、もう解除は出来ないということなのでしょうか。
ちなみに、「まだ残金は支払わなくてもいい。」という話でした。行政書士さんも、仲介している知人が一人で先に先に事を進めていくことに戸惑いを感じておられるようです。
なお、契約書によりますと、登記申請のための諸費用は買主の負担とあります。農用地除外申請手続費用は売主と買主が等分の負担とし、農地法第5条に基づく農地転用許可申請手続に要する費用は売主の負担とするということです。

回答No.5

noname#27252

「解除」として「本契約が農用地指定の除外及び農地法第5条の許可が得られないことにより履行できないこととなった場合には、甲、乙は本契約を解除することができるものとする。」⇒
この文言の中に「農用地指定の除外」と有りますが、市街化区域内の農地を転用する場合は「除外」は必要ありません。「除外」が必要なのは、市街化調整区域内の「農用地区域内農地」でのみ必要です。だから、貴方が購入されようとした土地は調整区域内の「農用地区域内農地」と思います。調整区域内の「農用地区域外農地」でも「除外」は必要有りません。

ご存知の通り、[都市計画区域内のうち、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」という。原則として開発することは禁じられている。開発や農地転用にも許可が必要。建物は、農林漁業用など限られたものしか許されず、住宅は原則として建てられない]となっています。

農業委員会の「農地転用には許可が必要です」というタイトルの書面によると、市街化調整区域内の農地の転用手続きの手順がこまごまと書かれております。

(1)事前確認；法令の許可見込みを確認(建設局)⇒条例の土地利用基準への適合を確認(農政事務所)⇒法律の農用地区域除外要件への適合を確認(農政事務所)⇒法律の転用許可基準への適合を確認(農業委員会)

(2)手続きの流れ；事前確認すべてが適合⇒行為の届出(農政事務所)⇒農用地区域からの除外申し出、私のエリアの場合、5月6月と10月11月の年2回受付(農業委員会)⇒除外決定後、転用許可申請(農業委員会)⇒許可が下りて工事開始。となっております。
当地の場合農地の転用は1年以上かかると説明されました。

先ず、貴方が“今すぐしなければならないこと”は、地域の農業委員会に行って詳しい話を聞くことです。そして許可が下りたかどうかを確認することです。
早く農業委員会の事務所に行ってください。

お礼

ご返答ありがとうございます。
手続きの流れを理解することが出来ました。やはりこんなに早くおりるというのは何とも腑に落ちないものがあります。お教えいただいたように、さっそく農業委員会に赴き、許可が本当におりたのかどうかを尋ねてみようと思います。
度々の詳しいご説明、心よりお礼申し上げます。

補足

ご連絡が遅くなり申し訳ありません。
農業委員会に尋ねたところ、やはり許可はまだ下りていませんでした。
私と売主さんとの間で仲介をしている知人(一般の人)だけが一人で走り回って、先に先に進めようとしていたようです。
知人は買主である私には「早く残金を払え」と言う一方で、「早く手続きを進めろ。早く許可が下りるようにしろ」と行政書士さんを急かしているようです。
許可が下りていないにもかかわらず、「許可が下りたから残金を払え」と偽った知人の行動に非常に憤りを感じています。

回答No.4

noname#27252

「銀行の人に預けて以来手元に返っていない」ということは銀行融資で買うことになるのでしょうか？
その場合、売買契約書には必ず「融資利用の特約」という条文がある筈です。つまり銀行から融資が出ない場合はこの契約は白紙解約になり、手付金も不動産業者に支払った手数料も支払った分がそのまま戻ってきます。(契約書の「融資利用と契約解除」)
融資利用の特約が有るかないか契約書を読み直して下さい。
そのような説明を不動産業者は貴方にしなかったのですか？

貴方が融資を受ける銀行は、貴方の自分の取引銀行を自分で申し込んだのですか？それとも、相手方の不動産業者が融資先銀行を斡旋してくれたのですか？
貴方が自分で自分の銀行に申し込んだのなら、融資利用の特約は契約書に書かれてないかもしれません。

「代金の10％を支払え」というのは違約金のことと思います。「現在農地転用許可の申請が行われている段階のようです。」の「ようです」ということは、貴方の希望で農地を転用して利用したいが為に相手方に農地転用の許可の申請をゆだねたことになりますから、これこそ相手方は「履行の着手」をしたと主張するでしょう。契約書の条文では、相手方が履行の着手をするまでは貴方は手付金を放棄して契約を解除することが出来るのです(手付け解除)。相手方が貴方に物件を売るための作業が開始されたと主張し(農地転用の許可の申請)、それが「履行の着手」と認められれば、貴方はもう手付け解除は出来ません。貴方は相手方に対して定められた違約金を支払わなければなりません。

「これは契約書といえるのでしょうか。」⇒売主側というのは不動産業者ですか？売買代金の記載のない契約書をよく銀行が受理し、融資を検討したものですね？これは我々専門家から考えれば理解できません。

「坪6万円という値段でした。しかし、後になって知人から「あの土地は坪1万円ぐらい」⇒銀行融資なら、銀行側は必ず物件の正しい評価をするはずです。1万円しかしない物件に6万円出すようなおろかな銀行員はいません。正当な評価のための資料を際限なく要求してくるはずです。銀行が調査してその結果坪6万円で妥当と思ったから融資の検討をしている筈です。
でも、銀行の姿勢も聞くべきだと思いますよ。

「本契約が農用地指定の除外及び農地法第5条の許可が得られないことにより履行できないこととなった場合には、甲、乙は本契約を解除することができるものとする。」
⇒1ヶ月ぐらい前の話ですが、調整区域内の農用地区域内の農地を売買するに当って農業委員会に問い合わせたところ、農業振興地域整備法に基づいて農地を転用する場合は「除外」の許可が必要でその申請後1年は係るとのことでした。故に、早くその農地を処分したかった私のお客は「農地を農地として」売買することにしたばかりです。(農地法第3条の取引)。「農地を農地として」売る場合は一番スムースに許可が下りるからです。しかしそのためには買う方が、現に農家として農業を行い、一定規模の農地を既に耕作している必要があります。
多分貴方は、農地を持たず、農地を転用して利用するつもりだったと思います。農用地の農地の転用にはかなりの期間が必要な筈です。
地域によって異なるかも知れませんので農地法第5条の許可がどれぐらいの期間で下りるものか一度地域の農業委員会に問い合わせしたらどうですか？大筋ではそれほど大差はない筈です。

「本契約書に定めのない事項については、民法その他の法令および取引の慣行に従い、甲乙互いに誠意をもって協議決定し、善処しなければならない。」⇒これはどの契約書にも書いています。気にすることは有りません。

融資利用の特約が有って、都合よく銀行が融資を断ってくれれば良いのですが…。

お礼

とても詳しいご返答ありがとうございます。
融資を依頼している銀行は私が申し込みました。(ゆえに契約書らしきものにも融資の特約についての記載はありません。)
その銀行とは私が商売を始めて以来の付き合いです。ローンの滞りも一度もなく、こちらが「貸してくれ」と言えば貸してくれ、向こうが「借りてくれ」と言えば借りる、というようにお互い信頼関係が成り立っているような間柄です。
その銀行によれば、「土地と建物を一緒に考えるから、計画が出来上がったら教えてくれ」ということだったのですが、売主(一般の人です)の方で勝手に物事を進めていってしまったようです。
それで慌てて銀行の人が飛んできて「それなら契約書を見せてくれ」と言うので見せたところ、「これは契約書ではない」と言われたのです。
「また何か詳しいことを相手方が言ってきたら教えてほしい」と銀行から言われて、銀行の方はそのままになっています。
その後、私と売主側との間に立つ知人から「農地の転用の許可はおりたが、図面の提出がまだなので書類が届かない」という説明がありました。知人からの連絡はそのままですが、売主(一般の人)が「とにかく残金を払え」としつこく言ってきます。ちなみに、手付金を支払って「農地転用許可を申請する」と相手が言ってから「農地転用許可がおりた」という連絡が来るまでの間は1ヶ月ぐらいしか経っていません。こんなに早くおりるものなのでしょうか。「おりたおりた」と言われても、書類も見せてもらえないですし、本当に許可がおりたのかどうか疑問です。分からないことばかりで当方も混乱しております。

回答No.3

noname#27252

契約書に手付け解除；「相手方が契約の履行に着手したとき。又は、手付け解除の期限を過ぎると手付け解除は出来ない」という条文が定められている筈です。
相手方の履行の着手とは、例えば、貴方に土地を売るために測量して希望の面積を分筆した場合等。また、手付け解除の日限を過ぎた場合は、手付金を放棄するのみでは契約の解除は出来ません。その場合は契約違反による契約の解除ということになり、損害賠償の義務が発生します。契約書に損害賠償額(違約金)の定めも有る筈です。手付け解除の期限・相手方の履行の着手・契約違反・違約金の額という文言が契約書に必ずあるはずです。
もう一度よく契約書を読み、不動産業者さんと相談すべきですよ。

お礼

ご返答ありがとうございます。
sy01_2007さんのおっしゃったように、契約書を見てみようとしたのですが、銀行の人に預けて以来手元に返っていないのです。前に銀行の人に、売主側から受け取った書類を見せたところ、「これは日付も何も記載されていないので契約書ではない」と言われました。確かに、その書類には、ただ代金の10％を支払えということだけが記載されているだけでした。売主側も「これは契約書だ」ということも言わなかったのですが、それでも実印と印鑑証明だけは早急にとの希望を受けて、相手方に渡しました。これは契約書といえるのでしょうか。

補足

銀行の人に渡した物と別の書類、おそらくそれの元になったであろう書類が見つかりました。「不動産売買契約書」と書いてありますが、金額や日付の欄が空白になっています。
この書類によれば、
「売買代金の支払方法及び支払い期日」として「乙は、農地法第5条の許可があったときに、甲に対し売買代金の残額金○○円を全額支払う。」
「解除」として「本契約が農用地指定の除外及び農地法第5条の許可が得られないことにより履行できないこととなった場合には、甲、乙は本契約を解除することができるものとする。」
最後に「規定外事項」として「本契約書に定めのない事項については、民法その他の法令および取引の慣行に従い、甲乙互いに誠意をもって協議決定し、善処しなければならない。」
とありました。
もう解除することは出来ないでしょうか。

回答No.2

busykit

法律的には以下のようになっているはずです。
手付金：支払った側が契約の解除を希望する場合、この金額を放棄することにより、契約前のどの時点でも契約を解除可能です。
支払いを受けた側が解約を希望する場合には、受け取った手付金の２倍の額を相手に支払うことにより契約を解除可能です。（いわゆる「倍返し」）この後、契約は完全に解消され、いずれの側にも支払い義務および購入義務は残りません。
内金：支払った時点でその売買契約は成立したものとみなされるため、残金を支払い物品を買い取る責任があります。相手側も同じです。他の人物に売り渡すことはできません。
ですから、今回のような場合は手付金をあきらめれば、それで契約は解除できるはずです。

お礼

ご返答ありがとうございます。
よく耳にする「倍返し」とはそういう意味だったのですね。よく分かりました。今回はこちら側の希望による解約なので、やはり手付金は返ってはこないのですね。仕方がないですが、潔くあきらめ、きれいさっぱり解約したいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

hangyaku

残念ながら契約の解除は
手付け金の放棄
しかないと思います・・・

お礼

ご返答ありがとうございます。
やはり、こちら側の一方的な理由による解除ということになりますか。手付金は放棄するしかありませんね。残念ですが・・・