土地の等価交換について

質問

以前　QNo.2632022　で質問させてもらった者です。
（質問内容は隣家と共有している私道の件で、隣家が私道真ん中に塀を建てると言い出した件）
再度アドバイスよろしくお願いします。
塀を建てたい理由がわかりました。
隣家も私の家と同じく通路は私道しかありませんが、隣家（Ａ宅）が私の家と隣家に接する裏の家のお宅（Ｂ宅）に土地を売る予定で、Ｂ宅がＡ宅を購入ついでに私の土地の一部も欲しいという事でした。土地を広げたいようです。そこで私が一部の土地を手放す決意をさせる為にＢ宅がＡ宅に頼んで塀を建てる計画をしているようにお願いしたみたいです。専門の方に相談に行きましたがここでアドバイス頂いたとおり、真ん中に塀は建てられないという事でしたので隣家に抗議しました（ここまではＡ宅がＢ宅に売るとは何も聞いてませんでした）抗議した後、購入する事になったと聞きました。Ｂ宅が購入した私道半分と私の土地を等価交換してと言ってきました。私道に対する３倍の土地１：３で交換してくれと言ってきました。今後家も建替えができるので交換したい所ですが、私道に対する土地３倍という数字は妥当なものなんでしょうか？１：１なら・・と言うと、「冗談じゃない」と言われました。
１：１の条件なら交換はしないと言われ、「塀建てさせろ！」と言われたので「今までみたいに車も入れられないし生活に支障がでます」と言うと「生活できるだろうが！」と言われました。（この件に関しては、建てられないと分かったので聞き流してますが）
私道が全てこちらの物になるので、新築する事ができるのは嬉しいのですが、元々狭い敷地が尚更狭くなるとなると新築しても小屋程度しか建てられず家族で住むとなると厳しい状況です。
Ｂ宅に話すと、３階４階建てを建てればいいじゃないかと言われましたが金銭的に無理です。

回答No.4

walkingdic

>はい！そうです。１．８Ｍくらいです。
>半分の９０ｃｍ幅が私の土地になります。
あれ、全部で１．８Ｍなのですか．．．．．法律上はまっとうに言うと２Ｍ以上ないとだめなんですよ。
もちろん９０ｃｍ幅は論外です。

>通路（私道だと思っていた部分）全てうちの土地にしてしまえば建築は可能だと聞きました・・。
これは役所で確認したのでしょうか。役所の建築指導課にてそういわれたのであれば、建築基準法４３条の但し書き規定（建築審査会の同意を得る必要あり）が使えるという意味なのだと思いますけど。
もしＡ，Ｂあたりから言われたのだとするとそれが本当なのか確認した方がよいですよ。

あと、あれからよーく考えてみたのですけど、その通路が２項道路指定されている可能性がないというわけでもないので、これも役所で確認して見てください。ただ、２項道路にしても既存道路にしても、そもそも持分は関係なく、自分の敷地がその道路に２ｍ以上接していれば建てられますから、今回の話からすると２項道路や既存道路である可能性はほとんどないと思いますけど。

>土地の問題って奥深くて難しいですね；；
実はものすごくおくが深くて難しいです。
道路の権利関係については、法律ではきわめて限定的にしか規定されていませんので、実はほとんど判例で考えねばなりません。建築の接道条件については法律では明確ですけど、特にいま隣人が塀を立てるという話が出ていますよね。もしそれが認定された私道ではなく単なる通路だとすると、法律上明確にそれを禁止しているわけでもないんですよ。、

ただご質問の場合にはＢさんは明らかに悪意があって、既に道路状になっている部分に塀を築造して妨害しようとしているのでたぶん争そってもこちらが勝てるとは思いますけど、しかし利用料を取られても文句は言えない話です。
いままではＡ，Ｂともに互いに利用していたから、お互い様ということで済んでいたのですけど、これからは違いますからね。

さて、とりあえずかりにそこが単なる通路に過ぎなかったとしましょう。そして２ｍに満たないけど但し書き規定により建築が可能になるとしましょう。
この条件で考えたときに、今回の話をどのように考えるかというと、

１．建築不可の御質問者の土地はきわめて安く売却も困難です。
２．建築可能になると土地の単価は上がり、売却もできるようになります。

つまり御質問者の土地自身の価値が上がるわけです。この価値上昇分はその通路を得たことで生まれますので、その通路を購入する際に支払う金額として、その価値上昇分とすれば、ご質問者にとっては損はしていないことになります。
今回は相手が求めているのは御質問者の土地の一部ですが、御質問者の土地が２番（価値上昇後）で考えたときに、相手が欲しいという土地面積からその価値を算出して先に述べた、ご質問者自身が売却した時の価値と比較すれば妥当性がわかります。

計算はようするに、現在の坪単価ａ、建築できるようになった場合の坪単価ｂ、相手が欲しいという土地面積ｃ、ご質問者の敷地総面積ｄとすれば、

現在の御質問者の土地の価値総額：ａ×ｄ
建築可能となった土地の価値総額：ｂ×ｄ

ここで、相手に土地面積ｃだけ渡すから、ご質問者に最終的に残る価値は、

ｂ×（ｄ－ｃ）

これが現在の価値と比較して

　ａｘｄ　＜＝　ｂ×（ｄ－ｃ）

であれば、ご質問者にとってはこの提案は得であるといえます。

現在価値と、通路敷地を得たことによる価値については不動産屋あたりに相談して見てください。

お礼

＞あれ、全部で１．８Ｍなのですか．．．．．法律上はまっとうに言うと２Ｍ以上ないとだめなんですよ。
＞もちろん９０ｃｍ幅は論外です。

なぜか２Ｍ以下しかないんですよ。
Ｂ宅の提案はこちらにとってプラスな事なんですね。
家族とも話し合って、不動産屋や専門家の方にも相談して今後どうするかよく検討したいと思います。
とても参考になりました。ありがとうございました！

回答No.3

walkingdic

少し背景となる基礎知識を書きますね。

建築基準法第４２条では建築基準法で認める道路についての規定が書かれています。
その中では基本的には４ｍ以上の道路でなければ道路として認めないとしています。
例外として市町村などが指定した道路があるのですが（これを２項道路という）、それは今回ご質問とは関係がないので省略します。

で、建築基準法第４３条にて、敷地は４２条で規定する道路に対して２ｍ以上接していることという要件があります。これが通常接道条件と言っているものです。

で、たとえば敷地が道路に面していない場合には、その敷地の一部が２ｍ以上の幅をもって建築する敷地まで来ていれば接道条件は満たします。通常このような土地を旗竿地といいますけど、ようするに２ｍ幅以上の通路＋敷地の形になるわけです。ただ建築基準法ではあくまでそれは敷地の一部としてみなしています。

ご質問のケースはご質問を読む限りこのケースではないかと思うのです。

建築基準法上の私道とは私人が所有する道路という意味ではありません。また公道とは公共団体が所有している道路というわけでもありません。私人が所有する公道もあるし（実際はあまりないですけど）、公共団体が所有する私道もあります。

所有権で言い分けるとすれば私有道路／公有道路という言い方で上記の私道／公道ということばと区別しています。
（ちなみに公道とは大抵は道路法により認定された道路です）

私道の場合には建築基準法の規定に従って認定されたものであり、位置指定道路とか開発道路などでも私道が存在します。しかしこの認定は４ｍ以上の幅員が必要なので４ｍ未満だと認めてもらえません。

そもそも私道認定されているのであれば、ご質問のように建築不可とはならないのです。
ちなみに私道認定されている場合には建築基準法にて私権の制限があるので道路に勝手に塀は作れません。

つまりＡ，Ｂ双方が旗竿地となる敷地をもっていて、それぞれ自分の敷地につながる通路（これも敷地の一部に過ぎません）を持っている、でもその通路の幅が２ｍに満たないから接道条件を満たさず建築できないというのが御質問者の状況ではないのかと思うのです。

この場合通路に関しては敷地の一部ですから何の法律の制約もありません。
唯一あるとすればいにょうち通行権ですが、これは必ずしも車の通れる道幅を保証するわけではありません。ただ建築基準法が求める２ｍ以上の通路を要求することはまだ比較的認められているようです。

つまりご質問者がかりに通路の縦半分をもっていて２ｍに満たないので、不足分について相手の通路分に対していにょうち通行権を行使して２ｍ幅の使用を認めてもらえる可能性はなくもありません。
ただ相手が同意しなければ裁判しなければならないでしょうし、相手の通路を侵害する分についての使用料などの話は出てきます。平たく言うとその分借地として借りるわけですね。

ご質問の状況を正確に把握したい場合には、役所にいって、その道路部分は建築基準法では敷地の一部としてみなしているのか、それとも道路として認められているのかと聞けばわかりますよ。

建築基準法ではこのほかにも例外的な話があるので、もしかすると私の上記の推測は違っている可能性もあります。ただご質問を聞く限りではその可能性が高そうなのでまずその確認が必要ではないかと思います。

ちなみに通路幅は１．７５ｍとかになっていませんか？
実は昔は１．７５ｍ以上あればＯＫだったので昔の土地では２ｍに満たない敷地が結構あるのです。

補足

＞ちなみに通路幅は１．７５ｍとかになっていませんか？
＞実は昔は１．７５ｍ以上あればＯＫだったので昔の土地では２ｍに満たな＞い敷地が結構あるのです。

はい！そうです。１．８Ｍくらいです。
半分の９０ｃｍ幅が私の土地になります。
通路（私道だと思っていた部分）全てうちの土地にしてしまえば建築は可能だと聞きました・・。
なんだか頭がこんがらがってます。土地の問題って奥深くて難しいですね；；

回答No.2

walkingdic

>私道か通路かの問題ですが、私道です。
とお書きになっていますけど、その私道に対して２ｍ以上敷地が接していれば建築不可ということはありえません。
>その私道の持分が隣Ａ宅と半分ずつの共有です。
私道であれば建築するときには所有権は問題にそもそもなりません。通行権の問題があるだけです。

>幅が２Ｍ以下しかないので今の現状が再建築不可という事です。私道の持分を全て所有すれば建築可能なのです。

私道自体の幅が２ｍ以下ということはありえません。ですからそれは私道ではなく通路ではないかと思います。
ただ２Ｍ以下しか幅がないのであれば通路としても幅が不足していますけど。最低２ｍ以上は必要ですけど。
持分１／２だからということですか？
持分は単に共有持分の形ではなく、通路を１／２ずつしていて、一つは２ｍに満たない通路だけど、２つあわせると４ｍには満たないけど２ｍ以上にはなるということではないですか？

建築基準法でではそもそも道路の所有が誰であるかどうかは関係なく、道路であるのであれば２項道路を除いて４ｍ以上必ずあります。２項道路は４ｍ未満でも建築できるのでそもそも建築不可ということもありえませんし、所有権が誰なのかは関係ありません。
つまり所有権が１／２なのか全部なのかはそれが道路である限りは関係ないのです。

所有権の有無などにより建築できるかどうかが関係するのであればそれは道路ではなく通路だと考えるしかないのですけど。（特殊な扱いもありますけど）

ご質問の状況だとＢは接道条件を満たしているからその通路は不要であるというわけですね。
その場合は、、、、単なる通路に過ぎないと思うのでかなり厳しいように思えるのですけど。。。

なんにしてもご質問を見る限り、どう見ても私道には見えない話が出てくるのに、ご質問者は私道なのだと言われるので、このあたりをきちんと整理した方がよいですね。
建築基準法で定める道路は原則４ｍ以上なければなりません。そして、公道でない場合には、役所に道路として認めてもらう手続きが必要です。この手続きされた道路（場合により異なるけど通常は位置指定道路といいます）であれば私権は制限されます。

でも建築基準法などの法律によらない単なる通路に過ぎない場合には、所有権が極めて重要となります。
またご質問にあるように所有権の有無により建築できる出来ないという話も出てきます。

いにょうち通行権の話もあるので、単純に通路だからと言って自由に私権行使は出来ませんけど、ご質問では現状をきちんと把握できていないのではないかという気もしますので、、、そこからはじめた方がよさそうです。

補足

ずっと私道だと思っていました；；
違うようですね。
説明が上手くできなくてすみません。

回答No.1

walkingdic

良くわからないのですけどその私道と書かれているものは厳密には私道ではなく通路なのですね？

この世界では「私道」と「通路」は使い分けています。
「私道」というのは私有の道路という意味になりますが、「道路」とは法律上道路と認められたものを指します。
法律上道路と認められていなければ「通路」になります。

「道路」の場合にはその廃止も出来ないし建造物を築造することも出来ませんが（禁止されている）、「通路」の場合にはお互いに了承すれば特に制限があるわけではありません。
その通路に塀を作るにしてもお互いが了承すれば可能なわけです。

ということで、ちょっと話が見えないので有益な回答をするのが難しいですね。

どうやら現状では再建築不可と書かれていることから接道条件を満たしていないということのようですけど、具体的状況がわからないのでなんとも判断付きかねますし、更に先方Ｂはその通路の敷地を御質問者の所有としてしまった場合に接道条件を満たせるのか？という疑問もありますし。

また１／２持分のある通路があるのに何故接道条件を満たしていないのかも疑問です。

そのあたりの状況が正確に把握できませんとなんともご回答は難しいです。
そもそも土地の売買にしても交換にしても特に決まりがあるわけでもないですからね。

補足

投稿文字数の制限があったので、あまり詳しく書けなくてすみません。
私道か通路かの問題ですが、私道です。
私道に塀の問題は、以前こちらでも相談させて頂きました。
再建築不可に関してですが、土地を出入りする所が私道しかなくて（Ａ宅もです）その私道の持分が隣Ａ宅と半分ずつの共有です。幅が２Ｍ以下しかないので今の現状が再建築不可という事です。私道の持分を全て所有すれば建築可能なのです。
私道はＡ宅と私の土地に接しています、Ｂ宅には接していません。Ｂ宅は大きな公道に接しています。Ｂ宅がＡ宅を買ってＡ宅の家が壊されたらＢ宅の土地は、私道にも接します。