土地と一戸建てを別で買う場合

質問

土地と建物を別で買う際の資金のやりくりで分からないことがたくさんでてきました。
一番無駄のない資金繰りをするためにはどうしたらいいのでしょうか。

状況を説明します。
土地1000万円、建物2000万円の予算で一戸建てを建てようとしています。
自己資金は親からの贈与の1000万円、残りはローンを組みます。
年収は550万円です。

土地は自分で探し、建物は建築家に依頼する形で土地探しからしてきました。
このたび大規模分譲地で気に入ったものがあったため、仮申し込みをしてきました。申込金は来週払う予定です。
（残っている区画がわずかで、早く決断しないと売れてしまう可能性あり。）
その土地の価格は諸費用等すべて込みで1200万円です。

建物はこれから設計事務所とプランの相談から始めるところで、まだ何も動いてません。

そこでいろいろ分からない点があります。

１、土地代金を現金で支払ってしまったほうがいいか？（貯蓄をまわせば、親からの贈与とあわせればなんとか全額現金払いはできないこともない。）
でも建物にまわせる自己資金がゼロになると建築途中で発生する費用があると困るし、かといって土地代だけでローンは組めないし・・・

２、親から贈与をうける1000万円に税金はかからないのか？
土地代として使ってしまうと住宅取得の非課税特例にはあてはまらないとしたら、やはり建物代として充てるべきか。

３、土地と建物を別に買う場合、年をまたぐと税金面で不利？
しかし、建築家に頼むといずれにしても年内完成は無理なので仕方ないか？？

もしかして、土地を申し込む前にローンの相談に行くべきでしょうか？
なにから手をつければいいのか順番が分からず、かと言ってのんびりしていると土地が売れてしまう心配もあり、急に焦ってます。
どなたか似たような経験をされたかた、このようなケースに詳しい方、ご助言いただけると助かります。

回答No.7

walkingdic

>銀行用の見積もりとは簡単に作っていただけるものなのでしょうか？
簡単ですよ。
その工務店で以前に作った物で金額的に適当な物をもらうだけですから。

>あまり心配せず、とりあえず土地申し込みをしてしまっても大丈夫でしょうか？
はい。

>万一のとき、申し込み金１０万円が無駄になることを心配しています。
契約前に契約を取りやめた場合は戻ります。ご心配なく。
そういう決まりですから。

>また、土地引渡し（決済）のときのローンというのは住宅ローンではなく別のローンということでしょうか？（それともつなぎ融資？？）

私のプランでは１０ヶ月ほどで建築されますので住宅ローンそのまま融資が可能なはずです。

>自己資金1000万円を有効に使うためには土地にどれくらい、建物にどれくらいずつ使うのがいいのか、まだ悩んでいます。

特に気にする必要はありません。

>（土地代として一部使っても住宅取得特例として相続時精算課税制度の適用になるでしょうか？？）

ご心配なく。
金額問わず贈与資金の一部を建築資金に使うとそれは住宅取得特例が適用されます。
すると相続時精算課税制度全体が利用できるようになります。
土地資金は建築資金ではありませんが、相続時精算課税制度の本則２５００万非課税枠は使途を問わず使えますので、

住宅取得特例１０００万枠で建築資金
本則２５００万枠にて土地資金

という形で申告します。

回答No.6

mifu33

建築家に依頼して家を建てる場合、途中支払いが何度もあるのでご注意下さい。という事は、早め早めに資金を準備しておく方が安心です。どのみち借入をし、ローンを組むのだから、早くローンを開始すればローン支払いも早く終わるので、土地購入時にそれなりの額を借りる方が後々の支払いが楽です。形だけ見積書を作成してもらえば、ローンの承認は下ります。私も土地購入時、何も決まっていない段階で、工務店さんに2200万円で適当に見積もり作ってもらい融資を受けました。

　ところで確認ですが、建物２０００万円には建築家に支払う設計監理料は含まれていますか？設計監理料は総建築費の10～15％、200万円程度必要ですが・・・

　また、建築費は３回に分けて（だいたい３等分で）支払うのが一般的です。着工前・上棟時・完工時です。なお、ローンが下りるのは、登記が完成して以降なので、つなぎ融資を受けることになります。なお、設計監理料も似たような感じで複数回に分けて払うことになります。

　とにかく、ローン手続きを早急に開始することです。なお、金額は多めで審査を受けておいて下さい。でないと、決済時に金額は減らせても増やすことはできませんから。

　私の経験ですが、土地・建物以外の部分で山程お金がかかり、200万円程度の余裕を見ていましたが、200万円程度足りない状況なのです。当然新築するとなれば、家具・家電・カーテン・照明・引越し代・火災保険・地鎮祭・上棟式・挨拶の手土産・大工さんへの差し入れｅｔｃ必要なんです。積み上げるとビックリ！これが現実です。
　可能な限りリストアップして、予算を組んで下さい。

回答No.5

Utokichi

現在、建築条件付土地を２０００万で購入して建築家に依頼して建築中のものです。頭金として２０００万用意しましたので、lovemeさんとほぼ同様のケースだと思います。融資関係の話は役に立つかもしれません。
　私の場合はまず手持ち資金＋親から一時的にいくらか借りて土地を決済し、その後に建物の仕様をほぼまとめて土地＋建物をまとめて融資を受けました。
　このときに注意すべきことは、土地決済は土地費用だけではすまないので、登記などの諸費用も現金で用意する必要があります。私の場合はその部分を親から借りました。
　また融資を受ける銀行ですが、どこでもこの方法でうまくいくとは行きません。銀行によっては、初期段階での融資率を抑えられたり、お金が下りるのが土地決済時、中間決済時、登記時などに限定される場合があり、使えない銀行があることを留意ください。
　私の場合は都銀とネット銀行はほぼ無理（当初は土地分として２割しかおりない）で、地方銀行で借りることになりました。最終的には都銀よりも利率もよく、建物の設計段階で７割まで融資を受けることができました。

お礼

銀行によって融資実行のタイミングにもいろいろあるのですね。
ひとまず、まずは銀行へ行って相談してみます。
具体的な事例で教えていただきありがとうございました。

回答No.4

kotetsu_2006

土地代金は現金で支払う必要があります。他人名義の土地に家は建てれませんから。ただ、この決済ですっからかんになってはいけません。ご心配の通り、家屋の建築に現金が必要ですから。
住宅ローンは土地+建物に対してですので、家屋の建築が決定していれば、問題ないです。ここでNo.3さんが仰る銀行用見積が必要になります。
ただ、住宅ローンにも種類が色々あり、審査に通れば即融資実行、とはいかない場合もあり、竣工後であったりします。仮に融資実行が早く、土地決済に住宅ローンの融資金が使えても、入居前にローン返済が始まるという状況もあります。
しかし、家屋建築の諸費用や工務店の支払いはその都度現金が必要になることが多いので、その対応として、「つなぎ融資」が利用されます。
まずは、工務店に決済次期を確認し、ローンを予定されている銀行に相談される必要があります。

贈与は経験がないので、わかりません。

税金面ですが、固定資産税は無視できる範囲内だと思います。不動産取得税は1/1の土地状態ですので、減免措置が適用されないのでやむを得ないでしょう。

No.3さんの流で行きましょう。
ただし、工務店への支払い時期や質問者さんの考えている返済方法により、ローンも変わってきます、あるいは制限されますので、基本的なことは明確な考えを持っておきましょう。

回答No.3

walkingdic

まず建築士には急いでもらうようにして設計４．５ヶ月、見積もり調整１ヶ月、建築４．５ヶ月の１０ヶ月で年内竣工を目指しましょう。建築する業者は設計士にとりあえず有力なところを紹介してもらって、銀行用見積もりを適当に作ってもらってください。これはなんでもよいので。

で、
１．土地申し込み
２．土地契約（ローン条項付き）
３．融資本審査申し込み（土地売買関係と、先に貰った銀行用工事見積もり、建築設計契約書にて住宅ローン）
４．土地決済－引渡し
　　この時には親の資金一部＋ローンで行ってください。どの道住宅ローンで全額決済は出来ません。
５．設計完了したら確認申請と共に見積もり
６．見積もり調整完了したら工事請負契約締結
７．上記から建築費用のローン分割実行開始、設計費用も同じく。
８．あとは建築して竣工

という流れですね。いまはまだ１月ですから即座に動けば年内は大丈夫ですよ。

相続時清算課税制度の適用の話ですが、上記プランであれば親資金のうち少なくとも一部は建物に使われるので住宅取得特例は使えますから問題ありません。特例枠（１０００万）と本則枠（２５００万）の配分は後で考えても良いです。

お礼

詳しい説明ありがとうございます。
銀行用の見積もりとは簡単に作っていただけるものなのでしょうか？（時間、金銭的に）
土地申し込みから土地契約のあいだに２週間猶予があります。ローン審査状況によっては相談に応じてくれるそうです。
あまり心配せず、とりあえず土地申し込みをしてしまっても大丈夫でしょうか？
万一のとき、申し込み金１０万円が無駄になることを心配しています。（契約時にはその申込金が手付金としてそのまま利用されます。）
また、土地引渡し（決済）のときのローンというのは住宅ローンではなく別のローンということでしょうか？（それともつなぎ融資？？）
自己資金1000万円を有効に使うためには土地にどれくらい、建物にどれくらいずつ使うのがいいのか、まだ悩んでいます。
（土地代として一部使っても住宅取得特例として相続時精算課税制度の適用になるでしょうか？？）
何度もすみません。もしまたお時間ありましたら教えてください。
回答どうもありがとうございました。

回答No.2

noname#25787

あまり詳しくはありませんが

資金は購入額の１割程度残しておいた方が良いと思います
　（家具を新調したり経費や税金が結構かかりますから）
同時に建物も建てるわけですからローンを組めるか組めないか銀行に問いあわせてみればよいのではないですか？

贈与税は確か３００万円以内なら非課税だった思います
私の場合　資金繰りのアンケートが税務署からきて　正直に自己資金○○○万円、親からの贈与３００万円・・・・って書いたら　後に「贈与税の対象です」という知らせが来ました（免税手続きで済みましたが）

一般人にとって家は大きな買い物です　予備知識を入れてから臨むのがベストだと思います
しかしながら私もそうでしたが予備知識ってなかなか頭に入らないんですよねぇ　「コレッ」って思うインスピレーションも大事だし

お礼

やはり建物のほうにも現金を残しておくべきですね。
予備知識・・・その手の本を読んでいるのですが、専門用語も多くなかなか頭に入ってきません（汗）。
素早い回答どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#26116

1.＆　＞もしかして、土地を申し込む前にローンの相談に行くべきでしょうか？

土地をキャッシュで購入した後に、建物分の頭金や諸費用も残らないという状況であれば、そうしてください。

2.そういう特例は今はありません。税務署に相談に行った方がよさそうです。税務署は脱税者には厳しいですが、全うな人には最善な方法を親切丁寧に教えてくれます。

3.土地が更地評価となるので仕方ありませんね。

お礼

回答ありがとうございました。
取り急ぎ銀行へローン相談に行くことにします。
２については相続時精算課税（贈与税の特例）のことです。書き方を誤りました。