アパート(住居)に詳しい方宜しくお願い致します。

質問

現在、部屋数が3室(居間10畳半位&洋室6畳&和室6畳)あるペット可のアパートに2年位、旦那&小型犬4匹と住んでいます。
住居する前に壁の張り紙が剥がれるので煙筒式のストーブを使ってと言われました。(大家は灯油販売もしている方で部屋には煙筒式のストーブと繋がる、灯油が出る器具が設置されています)
それを聞いた時は、灯油を自分の所のを使わせたい為に言っているんだろうな…と思いました。
以前、住んでいたアパート(8畳ワンルーム)は直接、灯油を入れるストーブが用意されていて壁紙が剥がれるという事は一切ありませんでした。
居間は10畳位あると思うのですが、部屋の作り上、煙筒式のストーブを設置すると無駄に部屋のスペースが取られる&家具の設置にも悩ませられる為、灯油を入れるストーブを使用しています。
先程、家賃を払いに行った際、ストーブは、どんなの使ってるのと聞かれたので、電気ストーブと灯油を入れるストーブを使用していると正直に言いましたら、嫌そうな顔で[煙筒式のストーブ使ってないの？そういうストーブ使ってるなら壁紙が剥がれるから退室時は全ての部屋の壁紙張替えと、ペット飼ってるから、ペット臭もあるから次に入居してくる人に悪いし、床と畳もとりかえないとねぇ…]と言われました。
何となくムカッとしたので、煙草吸っているので自然に壁もヤニで黄色くなっていますよと言いましたら、大家が貴方一人？と聞かれたので夫婦揃って吸いますよと言ったら、また嫌な顔をされました。
現在、引っ越しは全く考えていませんが、退去時には、全室の壁の張替え＆畳の張替えも、絶対こちらが負担しなければいけないのでしょうか？
引っ越した当初から居間と洋室の床が一昔前の汚い木のフローリングであちこちに染みがあり、フローリングの状態では恥ずかしいので
絨毯を敷いています。畳も嫌いなので絨毯を敷いています。
詳しい方、ご回答宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#39364 · ベストアンサー

ご返答ありがとうございます。
おおむね他の回答者の方がいう通りで正しいのですが、補足的に私の経験（引越回数12回）と他の方の意見と補足内容から、一般的な意見を申し上げます。（もちろん敷金がなるべく多く返ってくるようにです）。

前提として、不動産業者は間違いなく大家の味方だと言うことを認識しましょう。

ストーブの件
契約書及び重要事項説明書に特約として記載されていなければ、基本的には大家の言うことに従う必要はありません。多分このことで言い争いになると思いますが、そうしたら、契約書と重要事項説明書のことを言いましょう。（後でそんなことを言うのは、仲介不動産屋の重要事項説明義務違反です、「後だしじゃんけん」みたいでしょ）。

タバコの件
これは状況にもよりますが、極度のヘビースモーカーであれば、クロスの張替えは請求される可能性はありますね。特に数年間住んでいらっしゃるようですし、夫婦そろって喫煙されていれば、経年変化との区別が客観的に区別できない可能性が高いです。ヤニの黄ばみが取れないとなれば、これは請求される可能性が高いですね。

ペットの件（畳について）
ペットが畳をかじった、タバコでこげを作った等が無ければ、契約書等に記載（退去時の畳の張替えは入居者負担等）が無ければ畳の張替えに応じる必要はありません。そのために金銭を多くとられているのですから。

クリーニング特約の件
会話の中でクリーニングの話が出たとしても、契約書等に記載されていなければ、この費用を支払う義務はありません。なぜなら、クリーニングは大家の都合（退去後の入居者確保のため）だからです。（少額訴訟での判例もあります）。
ただし、極度に汚く使用していれば、原状回復不可能と判断され、請求されることもあります。（この辺はケースバイケース）

そして、仲介契約であるならば、退去時の明け渡しの現状の確認は、不動産屋ではなく、大家に立ち会ってもらいましょう。なぜなら、管理委託契約を結んでいない不動産屋は何も言う権利はありません。
（再度申し上げますが、契約書等に管理委託契約とは書いてありませんよね、家賃の振込み先は大家ですよね、退去時の交渉の重要なポイントですので、しつこいですが再度確認してください）
あくまで入居の仲介ですから、契約の当事者はあなたと大家です。どうしても立ち会わないと言うならば、退去時の立会権が契約書に書いていないことを指摘してください。大抵の人は後で不動産屋に良いように解釈されて敷金が戻ってきません。

（私の推察ですが、不動産屋は大手（エイブル等）ではありませんよね？
とすれば、昔の大家、店子の関係を強要する、悪い言い方をすれば、悪徳不動産業者が多いです。）

ただ、入居時の現状（フローリングの状態等）を写真等で保存されていないようなので退去時にはもめる可能性が高いですね。
ですので、もし退去なされるときには、国土交通省作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（改訂版）」に沿って、費用の按分を提案なされたほうが良いです。

最後に、退去時に何か言われても、そのまま従わないことです。必ず、法的根拠または契約書、重要事項説明書等の「根拠」示してもらいましょう。

バカ大家と悪徳不動産業者に負けないように祈ってます。

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

お礼

本当に本当に、丁寧なご説明ありがとうございました!!!!!!!
とても参考になりました。
夫婦揃ってヘビースモーカーですので、壁の張替えは当然ですよね…
大家にぐちぐち言われ、カッとなっていました。
分かりやすく適切で詳しい説明、勉強になりました。
mikichi07様に感謝で一杯です。
親身になってご回答いただき、嬉しいです。
本当に本当に、ありがとうございました♪

回答No.2

noname#39364

一概には言えません。
まず、契約書及び重要事項説明書を確認してください。

そして、当該契約書を交わしたのは、不動産業者ですか？、大家と直接ですか？
仮に不動産着業者なら、管理委託契約ですか？、仲介契約ですか？
基本的には賃貸借契約は、私的自治が認められる範囲が大きいので、公序良俗違反や消費者契約法違反が無い限り、契約書の内容が認められる可能性が高くなります。

そして、原状回復の特約に、ルームクリーニング契約等が締結されてませんか？

ストーブ使用については、大家の言う通りに契約内容が記されていますか？

ペットの飼育は契約で認められていますか？

この点を明らかにして下さい。
なぜなら、この点によって、解釈が異なるからです。
よろしければ補足をお願いします。

補足

不動産さん屋を通して契約しました。
領収書に仲介手数料として不動産屋に42000円払っていますので仲介契約です。
契約書を見直しましたがルームクリーニング等の事項はありませんでしたが、煙筒ストーブを必ず使用する事については、契約内容に記されていません。
移住する時に、不動屋と契約成立後、不動産屋の方と一緒に大家の所に行った際、会話中に煙筒ストーブあるの？と聞かれ、ないなら昔の形の煙筒ストーブだけど貸してあげると言われ、その場では、まだいいです…と断り、普通の灯油式のストーブありますので…と言いましたら、そういうストーブは壁紙が剥がれるから駄目みたいな言い方をされました。
その、会話の中に確か退去時の際に数年前なので詳しく覚えていないのですが、退去時にはルームクリーニング代として15000円？20000円？戴くという事を言っていたと思います。

ペットの飼育は契約で認められています。
ペットを飼う分として家賃の他、敷金？というか分かりませんが40000円とられています。

回答No.1

tamagocyanx

不動産に勤めてました。
ストーブ云々のことは地域が違うと思うので、わかりません。ごめんなさい。
入居当時からついていたしみや傷についてはもちろん負担する必要はありません。一番いいのは入居時の状態を写真に取っておくことですが、ないようでも「最初からついていた」と言ってください。

ただし退去時の原状回復の一般的な観点からですと、タバコによるフローリングの黄ばみや焼け焦げ、ペットによる傷や汚れ、またにおいについては、フローリング及び畳の張替えの費用（またはクリーニング費用）は基本的に入居者負担になると思います。
それらは日焼けや静電気による壁の変色や家具の置きあとなどの生活の汚れとはことなり、「入居者の使用方法によってつけられた汚れ」とみなされるのが普通です。

ただし、最初からペット可タバコ可の条件（それを踏まえて初めから敷金礼金が高い場合があります）や、どの程度の汚れ、においで張替えかクリーニングかにするかの判断は、管理者や大家さんにも異なるので、契約書、規約をよく読んで交渉なりして頂きたいと思います。

補足

とても納得の出来る、ご回答ありがとうございます。
壁のヤニの黄ばみや、ペット臭は自分の責任なので仕方ないですよね…
退去時の事を考えると10万以上は確実に取られそうなので今から考えると頭が痛いです。
今、思い出しましたが、契約書などの一部の紙に壁の張替え××××円～などの色々な内訳が記入されている紙が入っていました。
理解できないのですが、気になる文章の一文を載せますと、

本契約上経年変化にあたりません。
・タバコのヤニによるクロス等の変色。
・電気焼け(冷蔵庫の後ろ等)
と記載されていました。

表側の文章には、※タバコ喫煙者は退去の際、必ず壁天井を掃除、又は張替え塗装をして下さい。
と書かれています。
今、マジックリン？みたいな壁の汚れを取る様な液体洗剤を水に混ぜて雑巾で拭いてみましたが、ヤニの黄ばみは全く取れませんでした…