実家の競売に関して

質問

はじめまして。
数ヶ月前に、父親の経営していた会社が倒産しました。
その結果、実家の土地と建物が差し押さえというかたちになりました。
私が育った場所であり、両親ともに『その土地で今後も生活していきたい』という思いから、私は任意売却で私が買い取ることを望んでいました。それで、知り合いの工務店に土地の評価額を提出してもらい、管財人に提出したところ、ほぼ地価公示価格での金額（固定資産税が根拠みたいです）での買い取りを求められました。こちらの提示した金額の約2倍の金額です。
この場合、やはり地価評公示価格が重視されるのでしょうか？実際は何が金額の基準になるのでしょうか？
また、私はそんなに貯蓄があるわけでもありませんので、ローンを組まないといけません。出来る限り安く買い取りたいのですが、どうすればよいのでしょうか？

回答No.6

monte2006

No2ですが
不動産（地価）の価格は
(1)市場流通価格
(2)国土庁の公示価格
(3)税務署の公示価格（相続税の根拠となる、(2)の8割）
(4)固定資産税の評価額（(2)の7割）
の順に安くなります。
競売にかけると(4)の固定資産税の評価の7割くらいから始まり、もし1回で落札がなければ、また、7割、3回入札に欠けて落札がなければ中止となります。

うまく競売で落札できれば非常に安価に取得できます。
しかし、質問者さんが買取を希望するような不動産ですので、入札になれば。まず、それなりの価格で落札されるでしょう。

一方、任倍、競売より高く売れるから行うものですので管財人弁護士の言う額よりは低くなることは、現実には難しいでしょう。

発想を変えて、管財人弁護士にハッパをかけて、高い市場流通額くらいの任倍で処分してもらって配当金を多く受取り、新たな不動産購入はどうですか？

回答No.5

rokosuke

ロコスケです。

簡単にお話しましょう。
これでも重要なポイントが理解されると思います。

破産管財人は、少しでも高く処分して債権者に割り当てようとします。
これは当たり前の話で、更に高額で処分できる可能性があるものを
安く処分すれば、担当裁判官だけでなくて債権者からも責任を追及される
ことになります。

一般的には、競売で処分されるので競売にかけられても落札されない
金額で処分しなければならない必要があるのです。
(債権者が納得する金額という意味です）
普通は地価評公示価格がたたき台となります。
その辺を考慮して貴方に金額を提示したと思われます。

あなたの場合、手持ち資金が足りないということで、競売で入札する
限度額をあらかじめ、銀行で融資申し込みして審査を通しておく必要が
あります。
しかし、引き受けてくれる銀行を探さなくてはなりませんね。
落札したら即金での支払となりますので、事情を銀行に話して対応して
くれるところを探して下さい。
問題は銀行よりも（保証人が無い場合）保証協会の承認が難しいかも
しれません。
あなたの信用力にもよるとは思いますが . . .

落札者からの購入も可能な場合もありますが、少なくとも３～４割
以上をふっかけられても不思議ではないと思います。

お気持ちは、お察しします。
けれど感情を先行しすぎるのも問題です。
その辺を踏まえて困難ですが、頑張ってやってみて下さい。

回答No.4

getz

公示価格を決める元となる資料（結構難しいのですが，本として購入可能）があります。

一番信用できるのは，不動産鑑定士による評価ですが，土地建物だけで数十万円は必要となります。次に信頼がおけるのは，不動産屋における実勢価格です。近隣の取引事例価額に若干の条件を足し引きをやって当該土地建物の価格が出せますが，数社出して貰って相当な価額を算出しなければなりません。これで公示価格と開きがあるようでしたら管財人や担保権者と交渉されるべきでしょう。

どうしても開きがある場合は，競売をすすめてもらい，落札するしかありませんが，その場合は評価人（不動産鑑定士）の評価がなされるので，評価書が裁判所に提出された時点で再交渉する余地があるかも‥。

回答No.3

monte2006

まず、地下公示価格ですが、1月1日に地価に関して国土庁が発表していますね。
地価に関していうと固定資産税の評価額は、おおむね7割と言われています。
建物ですが、固定資産税の評価額も取引事例というか時価よりも、かなり下回っています。
任売で固定資産税の評価額で土地・建物の価額を申し出てくることは、決して、ふっかけた、不当な額ではありません。市場流通額（時価）を下回る額と言えます。

但し、ここから回答ですが、一般に競売にかけると手間・暇・金がかかり、かつ落札額は流通価額（時価）の6割程度と言われています。
ですから管財人（通常、弁護士ですよね）の言ってきた額は不当なものではありませんが、競売にかけるよりは、高い価額ですので、値切ることはできます。

素人で弁護士相手に交渉も、しんどいですから信頼できる宅建業者に依頼し交渉させるという方法もあります。

回答No.2

nobinobitachan

競売物件参加経験者です。

友人に専門職がいるのですが、確かに１番の方が言われるように、買いたい方に吹っかけるために購入されるかたもいるようです。あからさまに欲しい態度は見せるべきではありません。
任意売却されるのか、競売にだされるのかは分かりませんが、競売に出される場合はかなり安い値段でスタートするはずです。そこから参加されたらどうでしょう。一般の人と同じラインに立つということです。
スタートの額の２倍は出したほうがよいと思いますね。それでもどうだか。専門家に相談されるべきです。私は、大体１．５倍で参加しています。まあ、落札できればラッキーかなと思っている程度です。そんなに真剣に考えていませんから。私の地域はそのくらいが相場のようです。
市街地などでは、最低落札額はあまり参考になりませんから、２倍以上の価格になるのだと思いますよ。

回答No.1

p-tenshi

細かいことはよくわかりませんがこんなこともあるみたいです。
競売にかかった物件がどのへんにあるかによって、この時ばかりと
入ってくる専門の業者（プロ）がいることもあるようです。
　買い戻したい身内の人に吹っかけてそれを商売にしている人間も
いるみたいです。
　そんなこともあるみたいなので、地元の確かな不動産屋に相談して
入札することをお勧めします。