住宅ローン借り換えて得？

質問

現在２．６２５％の変動金利であと１１年８ヶ月で１１１２万の返済となっており、これからは金利が上昇すると言われており、固定１０年くらいで安心で、しかも現在の返済額と同じ位のプランを考えているのですが、このような条件で手数料や保障料もふまえ、借り換えメリットのあるプランがあれば教えてください。
よく聞くのが借り換え金利差が１％と聞きますが１０年固定で１．６２５％などありますか？
この考えがあっているか分かりませんが、よろしくお願いします。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

変動金利2.625％が適用されているということは、この10月、11月、今月あたりに適用金利の見直しがされた訳ですね。
変動金利型ですと金利見直しは半年ごとだと思いますが、返済金額の変更時期はいつですか？「５年ごと」という金融機関が多いのですが。
10月、11月、今月あたりに適用金利の見直しがされたとなると、次の金利見直し時は、現在の金融情勢などからエコノミストが予想している「再利上げ」の後…ということになりますね。
金融機関における金利見直しは４月と10月（というところが多い）ですから、１月の日銀金融政策決定会合で再利上げが決定されれば、４月には各金融機関が、現在2.625％の変動金利を2.875％（再利上げの水準は0.25％という予想なので）に上げてくる可能性が高いでしょう。

> よく聞くのが借り換え金利差が１％
(1)残りの返済期間が長く
(2)債務残高が多く
(3)借り換えによる金利差が1.00％以上
という場合には、借り換えにメリットがある…と言われていることの一部分ですね。
この３つが揃えば、借り換えの際に必要な諸費用を考慮しても、結果的に、「当初の借入れ時からかかった利息＋当初借入れ時にかかった諸費用＋今後計算により想定される利息＋借り換えによりかかる諸費用」が、「当初の借入れのまま完済まで返済を続けた場合に想定される利息＋当初借入れ時にかかった諸費用」よりも少なくなる場合が多い…ということです。
ご質問者さまの場合、債務残高も多くなく、残りの返済期間も短めなので、借り換えの諸費用が100万円近くかかる－ということはないとは思いますが。

ご質問者さまの場合は、変動金利型なので、完済までの利息を想定することは難しいのですが、ここ数年が「異常なほどの超低金利状態」であったことはご存知ですよね？
ですから、この先の金利の動向は「横這い」か「上昇基調」しか考えにくいのです。
預貯金の金利が上がればもらえる利息が増えますので、預貯金を預け・貯えている人にとっては都合のいいことです。
ですが、逆に、返済期間中に金利の見直しが行われるという契約でお金を借りている人にとっては、金利が上がれば払わなければならない金利が増える－ということになります。
これはあまり嬉しいことではありませんよね。
これを「金利上昇リスク」といいます。

ご質問者さまの場合は、まさにこのパターンに該当する方ですので、金利上昇リスクは常に念頭に置いておかなければなりません。
それゆえのご質問なのでしょう。

> 現在２．６２５％の変動金利であと１１年８ヶ月で１１１２万の返済
これだけでは、明確な数字がつかめませんし、現在ご利用の金融機関での繰上返済手数料は回答者には分かりませんし、保証料（『保障料』ではありません。念のため）についても、金融機関により扱いが千差万別ですから、ご回答を差し上げることは難しいです。
例えば、私の地元にとても『有利』な金融機関があったとしても、ご質問者さまがお住まいの地域は、その金融機関の管轄から外れておりご利用できない－ということもありますから。

ただ、
> ２．６２５％の変動金利であと１１年８ヶ月で１１１２万の返済
で、元利均等償還を利用されていれば、年間の返済額は110万円程度ではないかと計算できます。
1.00％以上の金利差を考えるのならば、確かに適用金利1.625％という水準が出ますが、ご質問者さまの場合は、現在、変動金利型です。
このまま変動金利型で返済を続けられれば、先々「どこまで金利が上がるか分からない」ということもあります。
ですから、
> 現在の返済額と同じ位
ということでよろしいならば、10年固定で適用金利2.50％以下を基準にされればこの条件はクリアできます。
そして、「金利上昇リスクを回避できる」という点だけを取り上げるならば、残りの返済期間に近い期間を固定期間とできるということにより、借り換えメリットがある－と考えることもできます。
どう考えるかは、本当にご質問者さま次第です。

現在ご利用の金融機関では、変動から固定金利選択型に変更しても、適用される金利は「店頭表示金利」ではないかと思います。
ゆえに、借り換えを考えられるのはいいとは思いますが、住宅ローンは、「銀行」のみならず、「信用金庫」、「信用組合」、「労働金庫」、「農協」などでも扱っており、そういった『地域金融機関』のキャンペーンの方が「有利」なこともあるのです。
そのような地域性の強い情報は、地元の人間でなければ収集できないこともあります。

長々と書き込ませていただきましたが、具体的な金融機関・プランについては、実は、ご自身の足で探された方が、有利なものが見つけられることが多いので、ご回答を差し上げられる方はいらっしゃらないと思います。

お礼

詳しい回答有難うございます。
いろいろシュミレーションなどやってみようと思います。

回答No.1

noname#25310

10年固定で１％台は有りません。低くても2.5%以上でしょう。
他銀行に借り替えなら、諸費用が数十万かかります。
それでも金利上昇のリスクを回避するメリットがあると判断するか否かは、質問者様次第です。

お礼

回答有難うございます。
じっくり調べてから決めようと思います。