土地売却後の撤去料金の請求

質問

土地を売却したのですが、
その後、土の中からセメントの塊等が出てきたため、その撤去にかかる費用の半額（約２５万円）を請求されています。支払う必要はあるのでしょうか。
売却前は月極駐車場として使用しておりました。
支払うべきものは支払いますが、何か法律等で決められているのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#22812 · ベストアンサー

補足に対してストレートな回答では無かった事に気付きましたので、念の為追加させて頂きます。

＞買主が認識していない場合、売主も長期間第三者に駐車場運営を任せていたため瑕疵にあたるか認識できていなかった場合、民法上では契約がなかったとしても、一般個人にあたる売主の責任になるのでしょうか

売主が長期間その土地を見ていなくて何も認識が無かった、又は管理を第三者に任せていて何の認識も無かった、善意、悪意に分ければ善意という状況になるのでしょうが、いずれにしても瑕疵担保責任を免れる理由にはなりません。民法上の瑕疵担保責任は売主側の認識の問題では無いのです。

加えて書きますと、仮に瑕疵担保責任を免責とする特約を付けていた場合でも「売主が故意に隠していた瑕疵」については責任を免れる事が出来ないという決まりが有ります。

お礼

毎回、的確な回答ありがとうございます。
よく理解できました。
相手側に一筆を取り支払いに応じようと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

noname#22812

民法は読んで字の如く民法ですから、今回の様に特に取り決めもなく個人間で売買した際の問題などは正に適用される法律です。
先にも書きました様に、宅建業者が売主とならない土地の売買に於いては売主の瑕疵担保責任を免責とする特約を付ける事も可能でした。（売主が宅建業者の場合は2年以上の瑕疵担保責任期間を設けないものは無効、こちらは業法上の強行規定）

しかし特約が無い＝当事者間での取り決めが無いからこそ、民法の規定をベースに考えているのです。個人間で取り決めがあれば、公序良俗に反しない範囲で民法よりもそちらを優先して構いません。民法は主に任意規定であり強行規定では無いのです。

成立要件を満たすかどうかの判断までは詳細の解らない他人がこの場では出来ませんが、一応民法の規定の上では売主の瑕疵担保責任は有り得る、ということです。つまり民法上は何でもかんでも売りっ放しで済まされる訳では無いという事です。

納得行かなければ「元々駐車場だったのだから、コンクリートが出てくる事だって解っていたはずだ、認識していたものは瑕疵では無い」などと言って支払いを拒否するのも構わないと思います。買主がどう出るかは判りませんし、仮に訴えられたとしても勝つか負けるかはやはりこの場では判りませんので。今回難しそうなのは、隠れた瑕疵に該当するかどうかだと思います。こればかりは売買に際しての土地の状況や当事者間での感覚的な認識の問題なので何とも言えません。

しかし最初の質問を見ますと半額の請求ですよね。瑕疵担保責任を負う内容と認められれば全額負担です。もし支払う場合には、意味が有るかどうかは別としても、今後その土地についていかなる問題が発生しても一切責任を負わない旨、一筆取った方が今後の牽制にはなるでしょう。

回答No.3

noname#22812

契約は本来口頭でも成立しますので、例えば当時の当事者（売主、買主）の間で口頭のみで売買し、更に「土地に何が有っても責任は負いませんよ」などと約束を交わしていたと仮定すると、それも有効です。

しかしながら書面が無い以上は、上記の様な話も言った言わないとなれば立証も困難な為、瑕疵担保責任に関する約定は特に無かったと判断する方が自然でしょう。という事で基本的には民法の規定に従うという解釈になりそうです。

＞駐車場であったことは知っていて購入し、コンクリートが一部に敷いてあったからといって

瑕疵に当たるか否かに付いてですが、当事者間（特に買主）で予め認識している物に付いては瑕疵には該当しません。又、売主側が告知して買主側も了承していた物も瑕疵には該当しません。そして特に告知が無かったとしても、買主の立場で物件を見て当然に認識出来るような物も瑕疵には該当しません。
例えばアスファルト敷きの駐車場（土地）をそのまま買うという場合には、アスファルトが敷いてある事は見て明らかですから、当然瑕疵では有りません。

しかし本件については質問者が記載されている内容に一貫性が無い為、判断はお任せします。
＞土の中からセメントの塊等が出てきた
＞コンクリートが一部に敷いて
コンクリートが一部敷いてある（見れば誰でも解る）事と、土の中（見ただけでは解らない）からセメント塊が出てくる事とは少々別です。

お礼

もし、お時間があれば補足の箇所をご覧頂き、お教えください。
何度も貴重な回答を頂き、本当に感謝しております。

補足

回答をいただき感謝しております。
一貫性がないことは失礼いたしました。私がこの土地を見たのは20年以上前の子供のころで、記憶の中では家を解体したあとのガラ？と別件で前々からの駐車スペースにはコンクリートが敷いてありました。その後、土地全体を月極駐車場にしたと聞いておりました。ところどころ表面上は異なっていたようです。
買主が認識していない場合、売主も長期間第三者に駐車場運営を任せていたため瑕疵にあたるか認識できていなかった場合、民法上では契約がなかったとしても、一般個人にあたる売主の責任になるのでしょうか。
申し訳ないのですが教えてください。

回答No.2

noname#22812

(1)1の方が記載されている様に、土地の売買契約上で瑕疵担保責任を負う契約となっていればそれが請求根拠です。

(2)特に瑕疵担保責任を負うとも負わないとも約定の無い場合には、民法の規定に従い、瑕疵を発見してから1年以内という事で売主に瑕疵担保責任が有ります。それが請求根拠です。

(1)、(2)、のいずれも該当せず、契約上で売主（宅建業者ではない質問者）が瑕疵担保責任を負わない約定の場合には請求根拠は有りませんので断って良いです。

補足

早速ありがとうございます。
この売買は祖父（入院中）が土地を売ったものなのですが、売買契約書は知人に頼んだため「ない（作成しなかった）」と聞いています。一般に売買契約書がないなんて信じられないのですが、この場合も約定なしの場合にあたるのでしょうか。
また、駐車場であったことは知っていて購入し、コンクリートが一部に敷いてあったからといって瑕疵に当たるのでしょうか。
お教えいただきたく思います。

回答No.1

e_fudousan

契約書の約款に　瑕疵担保責任に関する条項があるはずです
（契約書の裏面）
第○条　売主は、本物件について引渡後○ヶ月以内に買主より通知された本物件の隠れたる瑕疵（地中障害物・産業廃棄物・土壌汚染等）について買主に対して責任を負うものとします。
(2)　買主は、前項の瑕疵を発見した時はすみやかに売主に通知し、修復に急を要する場合を除いては立会う機会を与えなければなりません。
(3) 第１項の瑕疵が発見された場合、売主は自己の責任と負担において、その瑕疵を修復しなければなりません。なお、買主は売主に対し、本物件の瑕疵について、前記修復の請求以外、本契約の無効を主張し、もしくは損害賠償の請求をすることができません。
(4)　売主は、本契約締結時に第１項の瑕疵を知らなくてもその責任を負わなければなりませんが、買主が第１項の瑕疵を本契約締結時に知っていたときは、売主はその責任を負いません。
(5)　物件引渡後、買主の責任に基づく事由、または天災地変その他の不可抗力により生じた瑕疵については、担保責任を負いません。

瑕疵担保免責になっていなければ
このような文面になっているはずです
確認してみて下さい

お礼

貴重な回答ありがとうございました。A　No3の補足に何かわかることがあればお教えいただけますでしょうか。たびたびすみません。

補足

早速ありがとうございます。
この売買は祖父（入院中）が土地を売ったものなのですが、売買契約書は知人に頼んだため「ない（作成しなかった）」と聞いています。一般に売買契約書がないなんて信じられないのですが、A　No.2の方の約定なしの場合にあたるのでしょうか。
また、駐車場であったことは知っていて購入し、コンクリートが一部に敷いてあったからといって瑕疵に当たるのでしょうか。
お教えいただきたく思います。