敷金返還訴訟について

質問

今度敷金の返還を求めて、大家を提訴するつもりです。
ところで、裁判をおこす場所についてお伺いしたいのですが、
物件は埼玉県(退去済)、現住所は神奈川県、大家(法人)の所在地は東京都です。
裁判は、どこの裁判所でおこすのでしょうか？
何か決まりがあるのでしょうか？
それともどこでも良いのでしょうか？

回答No.3

yachtman

回答1です。

もしも、H17.12.16.の最高裁の判示を基に訴えるならご注意下さい。
参考URLの回答9に『賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例』が掲載されています。
このH17.12.16.の最高裁差戻しは、通常損耗を原則賃貸人が負担すべきとする理由を賃借人による賃貸借物件の使用とその対価としての賃料が、双務契約の対価的な均衡を維持する関係(対価的均衡といいます)の場合に限っての判示です。
さらに、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」と「住宅金融公庫法」が適用される賃貸借物件であり、この二つの法律が賃貸人は賃料と賃料３ケ月相当額を超える金員を得てはならないと定めているにもかかわらず、それを超えて得たことについての判示でもあります。
判決書謄本によると、損壊や現状回復した後のクリーニング費を賃貸人負担とする判示ではありません。
したがって、H17.12.16.の最高裁差戻しは、対価的均衡があり、且つ、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」・「住宅金融公庫法」の適用がある場合のことです。
故に、この最高裁判示は質問者様の出来事と似て非なるものなので、この判示をもって交渉は出来ません。

参考URL：

http://odn.okwave.jp/kotaeru.php3?q=2480040

補足

『通常損耗を原則賃貸人が負担すべきとする理由を賃借人による賃貸借物件の使用とその対価としての賃料が、双務契約の対価的な均衡を維持する関係(対価的均衡といいます)の場合に限っての判示です。』
や『「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」と「住宅金融公庫法」が適用される賃貸借物件であり、この二つの法律が賃貸人は賃料と賃料３ケ月相当額を超える金員を得てはならないと定めているにもかかわらず、それを超えて得たことについての判示でもあります。』
とありますが、そう発言される根拠はなんですか？・・・(1)
判決文のどの部分の事を言ってるのでしょうか？・・・・(2)

『特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」・「住宅金融公庫法」の適用がある場合のこと』
とありますが、この判例は、上記二つの法律の適用のない一般の賃貸住宅には当てはまらないということでしょうか？・・・(3)
『特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」・「住宅金融公庫法」の適用がある場合のこと』する根拠は何でしょうか？・・・(4)

判決理由は、「賃借人は，賃貸借契約が終了した場合には，賃借物件を原状に回復して賃貸人に返還する義務があるところ，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。それゆえ，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生ずる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する通常損耗に係る投下資本の減価の回収は，通常，減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると，建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは，賃借人に予期しない特別の負担を課すことになるから，賃借人に同義務が認められるためには，少なくとも，賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか，仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識し，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約（以下「通常損耗補修特約」という。）が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。」と判決文にかいてあり、
「双務契約の対価的な均衡を維持する関係の場合に限る」や「賃料と賃料３ケ月相当額を超える金員を得てはならないと定めているにもかかわらず、それを超えて得たから」とは、判決文のどこにも書いてないとおもうのですが。。。

すみませんが、上記４点について教えて頂けますでしょうか？
今後の裁判の参考にしたいので、是非お願いします。

回答No.2

yachtman

契約書や重要事項説明書に、第一審の管轄裁判所を指定する記載がない場合は、質問者様のご都合の良い裁判所で構いません。

お礼

さっそくのご回答有り難う御座います。
契約書を再度確認しましたら、東京簡易裁判所と記載が有りました。
有り難う御座いました。

回答No.1

mu128

原則は、被告である大家の住所地になります。
しかし、賃貸借契約書の中に、管轄裁判所のことが記載されていることが多いので、そこが管轄になります。多分、契約書には貸主の所在地である東京都の裁判所で・・ということが記載されているのではないでしょうか。
契約書を確認してみて下さい。

お礼

さっそくのご回答有り難う御座います。
契約書を再度確認しましたら、東京簡易裁判所と記載が有りました。
有り難う御座いました。