住宅ローンの繰上げ返済について（長い文章ですいません）

質問

住宅ローンで住宅を購入しました。最初の２、３年は共働きで頑張ってローンの繰上げ返済を考えております。どのように返済するのが一番効率的か教えて下さい。ローン返済とは別に月10万円位を繰上げ返済に当てる予定です。
１．銀行から1200万円　25年返済　2.5％固定型　繰上返済手数料なし　返済金額1万～可能
２．公務員共済住宅ローンより800万円　17年返済2.3％財政投融資金利に応じた変動金利型　繰上返済手数料なし　返済金額30万円（月返済額×6カ月分）～可能
質問は１と２どちらから繰上返済した方が良いか？、又は2社平行して返済する方が良いのか？又、銀行への返済は10万円でも月々返済するのと半年分位まとめてからするのとでは変わりはないのでしょうか？

回答No.4

jetaime

こんばんは。

繰り上げ返済の方法は人それぞれの考え方がありますので一概には言えないのですが・・・

１の銀行ローンは抵当権が設定されていませんか？反対に２の公務員共済ローンは抵当権設定はないのでは？(学校共済は抵当権設定がされないので同じかと思ったのですが・・・）

もし抵当権設定がされているなら１を優先で返したほうが良いかなと思います。早く抵当権抹消ができますから。

２のローンのリスクは、万一退職したときは一括返済となると思いますが、そうなっても800万以下なら退職金+αで返せるか？ということでしょうか。

1のほうが借りる金額・期間が大きいですし、２のローンは変動といっても、本則として上限金利が決まってませんか？学校共済は上がっても4％前後となっています。公務員共済もそんなに制度は変わらない？かも。調べてみてください。（べらぼうな高金利時代がくれば本則金利が上がる場合はあるようです。）

１が返し終わったなら、２の返済額を増やして繰上げ返済もせず、毎月の返済額も変えずに早く全てのローンを返すこともできるかも。

上記から１のローンを繰り上げて返すのが良いかな～とも思います。

いろいろ書きましたが、返済するのはあくまでご質問者様なので参考程度にお読みくださいませ。

回答No.3

kanehachi

繰上返済は期間が同じならば金利の高い方、金利が同じならば残存期間の長い方を返すのが基本です。
期間・金利がバラバラならば
「繰上返済したい金額×金利×残存期間」
でどちらか高い方を返すのです。
共に固定金利であればこの方法で間違いないですが、
公務員共済融資が変動金利なので、金利上昇局面であれば共済融資を返済する方が得になるかも知れません。
これは後になってみないとわからない事ですので
一種の賭けです。

質問者様の場合、金利の上昇が無いものとすれば、銀行ローンの方が元金が多く、金利も高いので、当面はこちらを返す方が良いと私個人は思います。
ただし、繰上返済によって銀行の残り期間が短くなったり、公務員共済融資の金利が上がったりすれば、その都度最適の方法は変わりますので、最初の2つのご質問への絶対の答えはありません。

3つ目のご質問については本当に繰上返済の手数料が0ならば、月々返済するほうが半年まとめてよりも得になります。（最初の10万円が半年分、次の10万円が5か月分・・・と貯めてる間にも金利が掛かってきますから・・・）
もっとも、繰上返済手数料０と言いながらも保証料の返還手数料等を取るところもあるので、要注意です。

回答No.2

solotrekker

これはあなたの金銭に対する性格によりますね。
まとまった手元現金があると、すぐに無駄遣いしてしまうというのであれば、どんどん繰上げ返済にまわせばいいし、
手元現金が潤沢にあっても、決して無駄遣いしない堅実な性格であれば、ある程度の現預金を持っていたほうがいいでしょう。
理由は借金というのは返すのは簡単ですが、新規に借りるのは大変だからです。手元現金をほとんど全部繰り上げ返済にまわして、なにか不時の出費が必要になった時、なかなか低金利で借金するのは大変ですよ。
それと繰り上げ返済の順序は、銀行を優先すべきです。

回答No.1

rokko-oroshi

私なら日常何かあったときの預金は既に十分あるという前提で、２を優先して返済します。
理由は、変動リスクを排して、借金の総額を確定したいこと。これにつきます。

また、銀行への返済は面倒でなければ毎月します。
早く小額でも返せば、その分総支払額が減るはずです。