仲介手数料について

質問

いい物件があったので購入を考えているのですが、広告には売主・・設計施工・・・販売代理・・・と書いてありすべて、グループ会社なのですが、販売代理なら、仲介手数料がかからないと本には書いてあったのですが、実際には仲介手数料がかかりました。何故なのでしょうか？また、購入価格＋３％+６万円は必ずしも払わなければいけない金額なのでしょうか？

回答No.8

noname#65504 · ベストアンサー

＃７さんご指摘ありがとうございました。

たしかに調べてみると代理でもまれに手数料を取られることはあるようですね。

http://allabout.co.jp/house/rentalhouse/closeup/CU20030930/index.htm
http://www.zero-corp.co.jp/community/qanda/q&a/page37.htm

この辺り実務をしているわけではないので、私が誤解しているだけかもしれませんが、もしだめもとで交渉するならば、以下ような点で業者と交渉する方法もあると思いますので、参考にしてください（もしこの辺りについて、間違いや参考になる判例などご存じの方いればご指摘・ご紹介下さい）。

民法では代理を定義していますが、媒介の定義というのはされていません。
媒介を代理と見なせるなら、双方代理として媒介行為自体が禁止されることになります。

宅建業法を制定する時点で既にそのような商習慣があったため、それを法的に整備する形で、媒介という形式が宅建業法で定義されたと聞いています。

双方代理は元々相互の利害が絡む問題を１人が契約するという行為であり、契約内容が都合の良いようにできてしまうということから、禁止されているものです。

媒介は宅建法法条代理とは異なるものとして定義されていますので、双方代理にはならないかもしれませんが、売り主側の代理人である自分に対して物件を紹介する（仲介する）というのは、民法で双方代理同様禁止している自己契約に当たるという解釈も成り立つのでははないかと思います（宅建業法では代理が媒介をすることを直接禁止していませんが、民法から考えるとかなり法的にグレーのような気がしますが、）。

販売代理では質問者が読んだ本に書いてあったとおり、一般的に手数料が不用という説明がなされています。つまりこのケースはかなり特殊なケースです。
そのような一般的でない契約形式については、契約者と媒介契約をかわすにあって、十分理解できるように説明する義務が業者にはあるのではないかと思います。

また、先に述べた双方代理・自己契約も承諾があれば認められる行為です。
つまり数少ないといわれる代理なのに媒介も行うという形式の場合、事前にきちんと説明して、契約者の承諾をきちんと得ることによって、法律違反にならないように心がけていることによる成果かもしれません。

つまり契約に至る経緯で十分な説明が不十分かどうかで、契約上に瑕疵があったかどうかという判断が生まれる可能性のある問題だと思います（少なくともその点を質問者は理解せずに話が進んでいるようですし）。

質問者が読んだ本のように一般的に行われていない取引形態です。手数料不要と思っていたら運悪く少数のものに当たってしまったようです。

気に入っている物件ならあまりもめない方がよいかもしれませんし、だもめとで交渉するとか役所などに相談する等という考えもあります。それはご自身で判断下さい。

お礼

長文のご回答ありがとうございます。ここで、回答は締め切りとさせていただき、たくさんのご意見ありがとうございました。先にも書いたとおり、安くていい物件なのですが、いろいろと疑問点があり、他にも質問があるのですが、もう、最終段階に入っておりますので、主人とも相談して、話を進めていこうと思います。本当にありがとうございましたm(__)m

回答No.7

noname#22812

販売代理という形態を謳っていて仲介手数料を請求する行為は先に記載の通りに稀であるという話は変わりません。
しかし以下参照
http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/housyuugaku.html
報酬規定の第3にある代理の場合をお読み下さい。相手方より報酬を受ける場合にはその額と代理の依頼者からの報酬額との合計が第2（媒介の場合の手数料）の2倍を超えてはならない、との事で代理の場合に相手方から報酬を得てはならないとする決まりは無いという事です。

お礼

ありがとうございます。私もネットで調べたり、本をよんだりして、調べてはいるのですが、やっぱり会社によって規定が違うのでしょうか…

回答No.6

noname#65504

実際経験者が書かれているので販売代理ということの意味が法的な用語の代理と異なる使用法をしているのかもしれませんが、法的に考えると仲介手数料を取られるのはおかしいように思います。

質問者がみたという販売代理の場合、手数料を買い主から受け取るのは業法違反だと思います。

一般に不動産の売買については媒介と代理があります。

媒介は、仲介ともいわれ、売り主と買い主を引き合わせる役割をします。両者を引き合わせて、契約を結ぶための補助を行うのが媒介です。
媒介の場合売り主・買い主の業者が異なることもありますが、両者と契約することが可能となっています。

一方、代理は売り主又は買い主のどちらか一方と代理契約結んで、相手側と依頼主本人に変わって契約をする方式です。販売代理の場合は、売り主と代理契約を結んでおり、買い主と契約するのは売り主本人としたことと同じ意味になります。

民法では双方代理は禁止ということになっています。双方代理とは、売り主と代理契約をして、さらに買い主と代理契約をすることです。
そのため、販売代理契約を結んでいる場合は、買い主と代理契約を結ぶことはできません。

なお、宅建業法の場合４００万を超す物件の仲介の成功報酬は質問文にある金額を上限とすると決まっています（上限なので低くする分にはいいのですが、実際は上限が利用されることがほとんどです）。
仲介の場合両方と契約することが可能ですので、この金額を両者から受け取ることが可能です。
代理の場合は、一方としか契約できませんので、仲介の場合の２倍の額を契約者から受け取ることができることになっています。
要するに業者が全体として受け取れる金額は質問文にある金額の２倍までで、代理・媒介のどちらでも同じです。

以上述べたように販売形態が代理になっている場合、買い主と代理又は媒介契約を結ぶことはできません。
民法又は宅建業法違反になります。
だから質問者が読んだ本が正しいこととなります。

まず、重要事項説明をご確認下さい。取引様態という欄がありますので、そこをを見てください。そこに当事者（売り主本人）・代理か媒介か書いてあります。
当事者や代理なら仲介手数料はいらないはずです。
この場合は、役所の宅建指導課や宅建協会に相談して見てください。

媒介なら、業者名を見てください。販売代理店本人かどうかを確認してください。
その業者が販売代理店ではなく、販売代理店に依頼された仲介業者である可能性があります（あまり詳しくないのですが、実際の文献を案内した担当者が販売代理店の人であったり、他の仲介業者であったりすることがあるそうです）。
仲介手数料を請求されたとしたら、知らぬ間に仲介業者を相手にしていた可能性が高いと思います。
但しこの場合、媒介契約書が発行されているはずです。

販売代理店と同じ会社でした、先の役所に相談するほか、広告の表記に問題があるようですので、不動産取引公正協議会というところに連絡してみてください（不動産業界のジャロみたいなところ）。

補足

長文のご回答ありがとうございます。先の回答者様の補足にも書いたとおり、広告には販売態様とは書いてなかったのです。
売主…○○　設計施工××　　販売代理△△

でも、他のチラシを見ても同じように書いているところがあります。あまり、詳しく書くと、ネットですから、そこに勤めている方が見られるかもしれないので、詳しくは書きませんが・・・

回答No.5

noname#22812

新築マンションの購入でしょうか。
新築マンションの販売でよく有るケースでは売主が直接携わるのでなく、売主の関係会社かどうかは別としても販売会社を販売代理としてそこを窓口に契約行為をする事は多いです。
その場合には売主としては販売代理に対する報酬は支払うものの買主に報酬を請求する事は殆ど有りません。

よって今回手数料を請求された事はレアケースかと思いますが業法違反では有りません。
考え方によっては買主から仲介手数料を取らない一般的な販売代理では物件価格にその分がオンされており結局買主が負担しているという見方も出来ますし、今回がどうなのかは判りませんがそれが購入条件であれば仕方無かったとも言えます。

尚、販売代理という取引形態が前提であれば必ず支払わなければならない訳では有りませんが業法違反で無い限り、支払わないならば契約出来ないと言われれば従うか止める他無さそうです。値引き交渉するのも自由ですが決裂した場合にはこれも同様の考え方です。

補足

回答ありがとうございました。新築一戸建てです。広告には取引態様とは書いてなく、諸経費の見積もり一覧では仲介手数料となっており、？と思ったので、聞いたら、うちは仲介です。といわれました。

回答No.4

bungy1234223

知人の不動産屋（売買専門）の話です。
彼は「最初の話し合いから、基本的に値引きや指値は受けない」と言います。
例えば「○千万円になるか？」と指値をされたら、
逆に「その値段なら買うんですね？それなら売主に交渉して見ます」と言うそうです。
ズルズル値下げしたくないので「１回しか使えない」という事です。
つまり「本当に買う気がある」と見たら、
「落としどころ」の値段を言うそうです。
このため、買う方も相場などを勉強して、
「落としどころ」を知り、値段交渉することです。
物件の相場は、ネットなどで周辺相場を調べれば分かると思います。
土地の値段は、路線価の二割増し程度です。
手数料の値引きは、＃３の方の回答にあるように、
相手業者が契約の途中にミスをしたり、
最終段階でクレームを付ける際の交渉手段に、
取っておいたほうがいいかと思います。
よほどの事がないと、まず手数料はまけないと思います。
物件にもよりますが、交渉術が必要です。
良い物件が手に入るといいですね。
頑張ってください。

お礼

ありがとうございました。疑問に思っているのは仲介手数料のことだけではないのですが、買う方向には進んでおります。安くて、いい物件なので・・・

回答No.3

tomoyandesu

こちらは結構田舎でしたので
物によっては半額ぐらいでしていたとおもいます。
手数料・・・
値引きをしないということは自信があるいうことなので
よい物件なのでしょう・・・

本当にほしいのなら、最初から手数料の話はいわないほうがいいでしょうね・・・
詰めた話になってしたほうがいいかもしれません。

お礼

ありがとうございましたm(__)m

回答No.2

noname#20895

仲介手数料は交渉次第で値引きも可能ですが、その物件が他でもすぐに売れるような物件ならば、手数料の値引きを申し出ると売主側から断られることもあります。手数料をきっちり払ってくれるお客に売った方が良いからです。いい買い物をしたければ、手数料の値引きなどは考えない方がいいです。

お礼

ありがとうございましたm(__)m

回答No.1

tomoyandesu

不動産会社に勤務していました。
グループ会社ということは
そういう面もあってそうしているのだとおもいます。
会社を別にしているから手数料を取れる・・
必ずその金額を払わないといけないことはありません。
値引きできます。
限度額が購入価格＋３％+６万円というだけです。
交渉次第で金額が変わります。
その物件は、結構魅力な物件なのでしょうか？
その辺も兼ね備えて交渉すると良いと思います。

お礼

ありがとうございましたm(__)m値引きの範囲はどれくらいなのでしょうか？言っては見ましたが仲介手数料の値引きには応じてはくれませんでした。