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先に土地を買うことのデメリット（長文）
お世話になります。 現在、新築一戸建て取得に向けて行動中です。 漸く希望に沿えるような土地を見つけましたが、現在まだ造成中で、完成は９月の予定です。ぼちぼち気に入った区画に手付金を入れようかと思っております。不動産屋の話だと、造成のほぼ終わる８月中には購入を決めて欲しいとのこと。 通常ですと土地＋建物で、建設会社、不動産屋、銀行とお話しをしていくのだと思いますが、どこに建設してもらうかは一向に決めていません。最低でも区画に見合ったプランを何社かに出してもらってから決めようと思っていますが、８月中に決められるか自信がありません。また焦って決めたくもないです。 前置きが長くなりますが、上記のような状況と、以下の理由で土地だけを先に購入しようかと思っています。 ・土地を買う分の現金はあります。 ・土地を買っても、建物取得時に必要そうな現金はあります。（勿論他にも不測の事態に備えての現金は確保してあります） ・でも建物に対しては「頭金」と言える程の額は捻出しないつもりです。つまり全額ローン。 ・ローンは1800万くらい。（建物が安いと笑われそう） ・土地を完全に自分のものにする→そこに家を建てる、の流れの方が理想的な気がする。 ・じっくり建物担当を選択できる。 このように先に土地を自分のものにした場合の、デメリットや注意が必要な点を教えていただきたくお願いします。 抵当権の設定とか...？ 頭金無しになってしまうこととか...？ 税金のこととか...？
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doyo-biさん、こんにちは。 土地を先行取得して、自宅を新築したものです。デメリットと言えるかどうか分からないのですが、体験したことから以下に述べます。 まず、固定資産税（市町村）がかかります。 これは毎年１月１日時点の現況で課税されます。初年度（まだ家が建っていない状態）では宅地とみなされないので少々高めになります。 土地購入時に本年分の固定資産税額を取得日以降分で月割りで売り主に支払うこととなると思いますので、ご確認されてはいかがでしょう。 それから、不動産取得税（都道府県）がかかります。これは取得時１回だけ課税されます。 県税事務所から納税通知書が送られてきますが、「徴収猶予」という制度があります。不動産取得税は建物にも課税されるので、建物ができた時点まで納税を猶予してもらえます。 徴収猶予の制度はあまりアナウンスされていないので、納税通知書が届いた時点で県税事務所に問い合わせてください。 なお、土地や建物の規模にもよりますが、最終的には課税額ゼロという場合もあります。 土地先行取得の場合、アパート家賃と土地ローンで二重家賃状態になりがちですが、doyo-biさんの場合は現金購入ということでこの点は大丈夫ですね。 土地の条件を充分吟味できるのであれば、土地先行取得は理想的です。「はじめに建築業者ありき」の家つくりは、施主から主導権を奪ってしまい、ストレスを生みやすいと思います。 地盤調査は、売り主にデータを確認するか、あるいは専門業者にスウェーデンサウンディング式調査を依頼（５万円程度で可能）すると良いです。こうした作業は特定の建築会社を通さず行うことが可能ですし、またそうすべきです。 ハウスメーカーや工務店に依頼するというのが一般的ですが、時間と労力を惜しまないのであれば、建築家に設計監理を依頼するという方法もあります（私はそうしました）。 建築家に依頼するメリットは、設計に充分時間をかけられること、監理（管理ではない）により施工の適正化が図れ欠陥住宅を回避できること、総予算ベースに計画されるので追加費用を最小限に抑えられること、なにより家つくりそのものを楽しめること、などです。 設計監理料が建築費と別個になってしまいますが、その分建築費用が精査され明確になります。「無料」「サービス」とは無縁ですが、支払うお金をはっきりさせることができます。 素敵な家ができると良いですね。
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- garage_55
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本当に気に入ってる土地なら良いと思います。 あとで欲しいと思っても他の方に買われたら無理です。 大体の方は土地もローンになるので買えませんが、あなたの場合は可能みたいですので・・ デメリットは (1)まだ建物がないので固定資産税が高い事 (2)他に魅力的な土地が売りに出た時にすぐ行動が出来ずにまず売却から始まる事 (3)不動産取得税を１度は控除なしで払う事（３年以内に建てた場合控除分が返金あり）
お礼
ご回答ありがとうございます。 デメリット(1),(3)の額を不動産屋に確認してみます。 (2)は参考に致します。 盲点でしたが、不動産購入には「タイミング」とか「縁」という要素はどうしても付いてしまうのかなと思いますので、諦めるしかない、ですよね．．．？きっと。
建築条件付であれば又別ですが、そういう条件も無いのであれば、環境や建築法規の確認は必須としても、現金で土地先行で良いと思いますよ。 しかし5年とか10年とか寝かせておくつもりであれば、お薦めしませんし、長くとも2年以内位には建築する前提です。 固定資産税に関しては発生してきますので、この点はデメリットでしょうね。しかも住宅用地として住宅が乗っていない土地は割高です。 取得税は2様も書かれておりますが、2～3年位は徴収猶予が出来ますので、要件を満たす住宅を建てれば大幅に軽減、もしくは0になります。 収入や住宅ローンの返済等は質問とは無関係なので細かくは触れませんが、希望する住宅が無理なく建てられる資金計画が成り立つようならば問題ないです。 そして、建築業者や建物の内容をじっくり吟味して計画を固めていけば良いと思います。 土地先行のデメリットというよりも、基本は土地ですし、本来は質問者が考えるスタンスであるべきとも言えます。資金上、土地を先行して押さえる事が出来ない人が多いのが現状かと思います。 不整形地や狭小地等の難しい土地の場合には、建物プランを後回しで考えると、希望の住宅が建たないなどの問題も発生する可能性がありますが、形・面積・接道・ライフライン・法規共に問題が無ければ大丈夫です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 >土地先行のデメリットというよりも、基本は土地ですし、本来は質問者が考えるスタンスであるべきとも言えます。 自分の考えていたことに自信が持てました。 >形・面積・接道・ライフライン・法規共に問題が無ければ大丈夫です。 本当に問題が無いか、手付前に再度確認することにします。
■土地の先行取得のデメリットは固定資産税だけです。それ以外はメリットだけがあります。 ■全ての家建築についても土地を専攻取得し、建築会社や間取りをゆっくり決めて‥、というのが理想なのです。みんなそれを望んでいるのです。でも「土地を現金で買えるほど貯金が無い」「土地の購入には住宅ローンを使えない」という大きな大きな壁があるので、建築条件付や建売を買わざるを得ないのです。 ■土地を見る目がなかったり、悪い土地を買わされるならば、それは論外ですが、お金さえあるのであれば、土地を先行取得するほうがどれだけ良い家が建つかわかりません。土地を現金で買えないという足元を見て、土地を抱き合わせて販売する建築条件付や建売はどうしても「中途半端な土地を家でごまかす」という傾向にあります。 お金だけの問題です。土地は先行取得するべしです。 土地を買って自由に設計、建築する楽しさは建築メーカーがらみの土地では絶対に味わえません。
お礼
ご回答ありがとうございます。 >お金だけの問題です。土地は先行取得するべしです。 力強いご回答、ありがとうございます。 >土地を買って自由に設計、建築する楽しさは建築メーカーがらみの土地では絶対に味わえません。 今一度しっかり土地を見極め、設計・建築の楽しみに入って行きたいと思います。
明らかなものとしては、住んでいないのに固定資産税がかかる。 既にできあがっている土地なら、これ以外のデメリットは無いと思います。 住宅建築に専念して検討できるのは非常にいいことだと思います。 ただ、造成中だということなので、完成したときの街全体の雰囲気がわからない、建築条件などで希望の建物が建たない可能性がある、大雨で水が出るなどの予期せぬ事態がある、最近は少ないですが、以前は学校が異常に遠いというのがよくありました、など、事前に把握しにくい事柄があるのが気になります。 もちろん、土地購入の際に充分検討されるとは思いますが。 金銭面はこの条件なら多少の損得はあっても何とでもなると思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 ・固定資産税以外のデメリットは無い ・非常に良いこと ^^; 土地選定に見落としが無いか、再度チェックします。 仰るとおり、金銭面での多少の損得より、良い過程を取れることで、最終的に良い家が建つようにしたいと強く思いました。
- himawari223
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こんばんは 土地を買ってから、建築会社を決めるというのは、止めたほうがいいです。 理由は、思い通りの家が建たないことがある。ひどいのは、家そのものが建てられない土地もある。 家はなんでも良く、その土地に住みたい！！というのでしたら別ですが・・・ 土地を売る人は売ってしまえば、家が建とうが建つまいが、一切関係なしですから、口車にのってはダメです。 候補地が決まったら、建設会社の営業さんに見てもらい、どんな家が建てられるのか、おおよそのプランを立ててもらいましょう。大手ならば、ボーリング調査・設計・見積もりまで、無料でやってくれます。（どこまで無料かよく確認する） 住宅展示場に行って、営業さんと仲良しになっておくといいです。メーカーも、言ったことを言った通りに建設するのはあたりまえですが、あとあとの保障を中心に質問して、２・３社にしぼっておくのもいいです。つぶれそうな会社は安くても、絶対に止める。 良い家が建ちますように！！
お礼
ご回答ありがとうございます。 唯一、先に土地を買うのはやめた方が良いという意見で、参考にさせて頂きます。 新興住宅地の造成地なので、himawari223様のされているようなご心配については大丈夫と思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 漠然とですが、自然な流れかと思っていた「土地入手」→「建物選定」について、「理想的」というお答えは大変勇気付けられました。 現状考えている土地では、1月1日時点で課税されるという固定資産税を回避は出来ないようですね。これは諦めます。いくら位になるか、不動産屋に聞いてみたいと思います。